Chybiony pomysł rządu na pozyskiwanie gruntów pod mieszkalnictwo. W praktyce nie da się tego zrobić

Dalej wyjaśnia, że projektowana ustawa ma przyznać ministrowi właściwemu do spraw budownictwa kompetencje do nieodpłatnego przejmowania nieruchomości spółek Skarbu Państwa oraz gruntów w gospodarowaniu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Potem trafią do starosty, a ostatecznie o ich przekazanie z przeznaczeniem na realizację inwestycji mieszkaniowych będą się mogły ubiegać gminy.

"Mieszkanie Plus". To już było

– Autorzy programu „Mieszkanie plus” też zakładali, że takie spółki jak Poczta Polska czy PKP przekażą swoje grunty, ale ten pomysł nie wypalił. Czy teraz może być inaczej? Zarząd nie może działać na niekorzyść spółki, bo to może rodzić odpowiedzialność prawną. Gdyby była taka dyspozycja ustawowa, która pozwalałaby na nieodpłatne przejęcie przez właściwego ministra gruntu należącego do spółki, to teoretycznie to chroniłoby zarząd. Jednak, biorąc pod uwagę, że chodzi o tereny atrakcyjnie zlokalizowane, bo jak czytamy w założeniach, położone w sąsiedztwie terenów zurbanizowanych, to są to grunty o dużej wartości – ocenia dr Łukasz Bernatowicz, prezes Związku Pracodawców BCC.

– Z projektu wynika, że starosta ma te grunty rozdysponować, ale w jaki sposób, tego na razie nie wiadomo. Gdyby je sprzedał na wolnym rynku, to do kogo trafią pieniądze? Poza tym w przypadku spółek, których SP nie jest jedynym właścicielem, protestować mogliby akcjonariusze. Zatem założenia budzą wątpliwości – dodaje.

Dla spółek SP oznaczałoby to straty, a sądząc po cenach działek sprzedawanych np. przez Pocztę Polską, ogromnych kwot. Rok temu cena wywoławcza jednej ze sprzedanych przez spółkę działek, zlokalizowana w centrum Warszawy wynosiła 120 mln zł. Czy prawo pozwala ministrowi zmusić spółki SP, by nieodpłatnie oddały tak drogą ziemię?

– Takie możliwości prawne istnieją, ale oczywiście wymagają działania zgodnie z prawem spółek, w tym ochroną wierzycieli spółki. Nieodpłatne przekazanie nieruchomości przez jedoosobową spółkę SP na rzecz SP należy w świetle prawa spółek i kodeksu karnego ocenić z punktu widzenia interesów wierzycieli i tego, czy nie dojdzie do zagrożenia wypłacalności takiej spółki. Dodatkowo należy przeanalizować, czy taka czynność nie spowoduje naruszenia kowenantów (zobowiązań dłużnika, wynikających z umowy kredytowej – red.) w umowach z bankami – mówi prof. Michał Romanowski, adwokat i managing partner w kancelarii M. Romanowski i Wspólnicy.

Ekspert podkreśla, że wierzycieli spółki SP chroni art. 40 par. 2 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), który mówi, że „w razie nieodpłatnego przejęcia, na podstawie obowiązujących ustaw, określonego składnika mienia od państwowej osoby prawnej na rzecz Skarbu Państwa, ten ostatni odpowiada solidarnie z osobą prawną za zobowiązania powstałe w okresie, gdy składnik stanowił własność danej osoby prawnej, do wysokości wartości tego składnika ustalonej według stanu z chwili przejęcia, a według cen z chwili zapłaty”.

Może lepiej przekonywać?

Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP i współautor raportu „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków”, ma wątpliwości, czy ustawa wymuszająca nieodpłatne przekazanie nieruchomości na polecenie ministra jest niezbędna do realizacji planu odblokowania gruntów spółek Skarbu Państwa pod budownictwo mieszkaniowe.

– Państwo może, nawet tam, gdzie jest mniejszościowym akcjonariuszem, wystąpić z wnioskiem o przegląd nieruchomości będących w zasobie spółki. W efekcie takiego przeglądu zarząd może uznać, że posiadanie danej nieruchomości nie jest niezbędne lub jest mało produktywne i lepszy efekt przyniesie jej sprzedaż. Przykładem na to może być propozycja z naszego raportu, by na działce Polskiego Radia przy al. Niepodległości 77/85 w Warszawie zbudować nowoczesny biurowiec, który pomieściłby wszystkie funkcje centralno-stołeczne mediów publicznych. Koszty eksploatacji tej powierzchni byłyby wielokrotnie niższe niż obecne koszty eksploatacji budynków TVP i PR. W ten sposób ponad 6 ha gruntu zostałoby uwolnione pod budownictwo biurowe lub mieszkaniowe – tłumaczy ekspert.

Z raportu wynika, że na tym gruncie mogłoby powstać 3–4 tys. mieszkań o średniej powierzchni 50 mkw. Wartość uwolnionego gruntu to 0,9–2,0 mld zł, w zależności od uzyskanej powierzchni użytkowej mieszkań.

– Taka kwota pokryłaby koszt inwestycji, zostawiając właściciela z nadwyżką środków, ludzi z podażą mieszkań, a media publiczne z niższymi kosztami – mówi Kamil Sobolewski.

Zagrożenie dla całego projektu

Zdaniem naszych rozmówców państwo, w tym samorządy, angażując się w zwiększenie podaży gruntów, mogłoby wykorzystać swój potencjał do przygotowania gruntów pod inwestycje.

– Sektor ten kontroluje procesy administracyjne, takie jak scalanie działek, planowanie przestrzenne, udzielanie zezwoleń, ma też pośrednie przełożenie na komunalne i państwowe spółki odpowiadające za zaopatrzenie w media, zleca realizację infrastruktury – wylicza Kamil Sobolewski.

W takiej roli państwo widziałby też Michał Leszczyński, prawnik, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Skończył się czas prostych działek. Obecnie coraz więcej gruntów jest obciążonych jakimś problemem. Albo ma kształt, z którego nic się nie da wyciągnąć, i dopiero po połączeniu z sąsiednim gruntem może być z tego pożytek. Albo jest mocno zanieczyszczone i choć takie grunty poprzemysłowe czy kolejowe leżą w centrach miast, to usunięcie tych zanieczyszczeń czyni inwestowanie w nie nieopłacalnym, ze względu na koszty tej operacji. Może np. Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej mógłby uruchomić program, coś jak „Czyste powietrze”, tylko dedykowany gruntom – mówi Michał Leszczyński.

Dodaje też, że warto, by w przygotowywanym przez MRiT projekcie znalazły się rozwiązania przetestowane w innych krajach. Chodzi o prawo zabudowy, które przypomina prawo użytkowania wieczystego, ale może być ustanawiane między osobami fizycznymi, a dodatkowo pozwalałoby na zagospodarowanie przestrzeni np. nad torami kolejowymi. Takie rozwiązanie przyczyniłoby się do realnego zwiększenia dostępności gruntów w centrach miast. Tam, gdzie ludzie chcą mieszkać.

– Zgadzam się, że rząd powinien spółki SP mobilizować do współpracy np. z KZN i do przeglądu swoich nieruchomości. Jednak decyzja o nieodpłatnym przekazaniu to już może za duża ingerencja. Obawiam się, że propozycja nieodpłatnego przejmowania gruntów wyzwoli duży opór przeciwko temu projektowi i zagrozi jego przyjęciu. Byłaby to duża szkoda, bo zawiera on też dobre propozycje – mówi Michał Leszczyński. ©℗