To, że na rynku mieszkaniowym decyduje pieniądz, nie wymaga dowodu. Jeśli kogoś stać, woli zazwyczaj mieszkanie większe od mniejszego i jego wybór pada na osiedle blisko centrum, a nie na obrzeżach (budowa własnego domu to co innego). Tyle że Polacy coraz częściej chcą się przy tym jeszcze wyróżnić. I dotyczy to nie tylko tych, którzy kupują na zasadzie „im droższe, tym lepsze”, czyli najbogatszych, traktujących mieszkanie jako lokatę kapitału, a nie na własne potrzeby. Ci, których stać tylko na lokale w tańszych lokalizacjach, także często czują potrzebę dowartościowania.
Lubimy się dzielić
– Segmentacja to znak dzisiejszych czasów. Jest już wszędzie, nawet w kolejce do samolotu. Jest linia economy, priorytetowa, premium, VIP itd. Tak samo jest z mieszkaniami: w jednym budynku każde może być inne i inaczej wyceniane. To nie jest jak na fabrycznej taśmie, że wszystko jest identyczne – zauważa Grzegorz Stiasny, wiceprezes ds. twórczości Stowarzyszenia Architektów Polskich.
Reklama
Jakie są te różnice? Większość jest zauważalna na pierwszy rzut oka, bez wchodzenia do środka: duży taras, dobre miejsce postojowe w garażu, okna na lepszy widok. W ten sposób można prosto ocenić, kto ma mieszkanie droższe, a kto tańsze. A – jak słyszymy od deweloperów – dla niektórych klientów przekonanie, że dostali więcej niż sąsiedzi, bywa istotniejsze niż faktyczne przewagi.
– Są klienci, którzy są gotowi dopłacić tylko w imię tego, by w windzie z dumą wciskać przycisk oznaczający wjazd na najwyższe piętro – mówi członek zarządu jednej z dużych firm deweloperskich. I dodaje, że przy w zasadzie identycznych mieszkaniach znajdujących się na piętrach środkowym i ostatnim, niemal zawsze najpierw udaje się sprzedać to ulokowane wyżej; choćby było o kilka procent droższe.

Reklama
To, że im mieszkanie znajduje się wyżej, tym jest droższe, stało się generalną zasadą. Tyle że, jak wyjaśnia Grzegorz Stiasny, wynika to często także z tego, że takie lokale są obszerniejsze i mają największe tarasy.
– Konstrukcyjnie łatwiej jest postawić coś większego na ostatnim piętrze niż w środku budynku czy na dole. Poza tym nikt nie chodzi nam nad głową, bo nikogo nie mamy nad sobą. Patrzymy na wszystko z góry. To jest synonim najlepszego położenia – wskazuje architekt. Synonim, nie tylko symbol.
Na piętrach pośrednich przestrzenie wewnętrzne są utkane gęściej. Wprawdzie więc prawie każde mieszkanie poza parterem musi już teraz mieć balkon, ale balkon balkonowi nierówny. Jeśli ramy balkonów się stykają, to prywatność jest dużo mniejsza.
Preferencje prawdziwe i wymyślone
W jednej z poznańskich inwestycji wymyślono specyficzny sposób docenienia nabywców większych mieszkań. Na etapie sprzedaży mieszkań deweloper ogłosił, że przy podejmowaniu przez wspólnotę jakichkolwiek decyzji, np. o zatrudnieniu konkretnej firmy czy wyborze elementów do remontu, głos właścicieli kilku najdroższych lokali będzie liczony potrójnie. Nie tylko nie ma to żadnego oparcia w prawie – taki zapis jest z nim wręcz sprzeczny.
Popularny model to preferencje przy wyborze miejsc postojowych. W niektórych inwestycjach takich miejsc jest znacznie mniej niż chętnych do ich wykupu. Nabywcom najdroższych mieszkań rezerwuje się jednak te znajdujące się w najlepszej lokalizacji oraz umożliwia zakup nawet kilku. W ten sposób miejsca postojowe szybko stają się przedmiotem nieoficjalnego handlu między mieszkańcami.
– Każdy z tych szczególików może być istotny dla klientów, bo rzeczywiście bywają to ułatwienia. Najczęściej jednak to „premium” jest dość iluzoryczne, nie daje wartości dodanej. Służy zaspokojeniu ego nabywcy, który czuje się lepszy od sąsiadów, może pochwalić się rodzinie – mówi menedżer firmy deweloperskiej.
Nasz rozmówca uważa, że to pokłosie PRL i spędzenia dziesięcioleci w wielkiej płycie. Mieszkania w niej były „z metra cięte”, jedno bliźniaczo podobne do drugiego. Każdy miał to samo, więc był taki sam, szary jak ta wielka płyta. – Dziś chcemy się wyróżniać, a zarazem coraz częściej nie rozpoznalibyśmy swojego sąsiada z piętra na ulicy – twierdzi przedstawiciel dewelopera.
Justyna Kościńska ze Stowarzyszenia Miasto jest Nasze, socjolożka w Wydziale Socjologii Uniwersytetu Warszawskiego, przyznaje, że zauważa trend wyróżniania się w ramach jednego osiedla, niemniej to zróżnicowanie nie jest specjalnie istotne. Powód jest prosty: zazwyczaj na zamieszkanie w konkretnym miejscu decydują się ludzie w podobnej kondycji finansowej. – Zdecydowanie bardziej rażące są nierówności w kwestii dostępu do mieszkania. Jest bardzo wielu ludzi, których na zakup mieszkania nie stać – zastrzega.
Z kolei Anna Pokrzywa, socjolożka w Instytucie Filozofii i Socjologii APS, nie zgadza się z tezą, że kupuje się lepsze, droższe mieszkania po to, żeby zaimponować sąsiadom.
– Prędzej rodzinie, swoim znajomym, ludziom z pracy. A skąd to się bierze? Wystarczy zerknąć na piramidę potrzeb Maslowa. Sprawa, o której mówimy, wpisuje się w potrzebę przynależności (także do lepszych grup, tzw. elity, III stopień piramidy) i w potrzeby uznania, prestiżu (IV stopień). To nie jest nowy mechanizm, próżność od dawien dawna rządzi światem – zaznacza Pokrzywa. Jej zdaniem warto natomiast zwrócić uwagę na rynkowe mechanizmy i na to, że to biznes, który sprzedaje mieszkania, przeprowadza pewien rodzaj segregacji.
– „Masz większe możliwości finansowe, dostajesz więcej i lepiej” i „masz mniej, to pogódź się z faktem, że od twojego miejsca parkingowego do schowka będzie dalej i mniej wygodnie”. Przy czym często wspomniane możliwości to nie jest „żywa kasa”, tylko zdolność kredytowa. W ten sposób otwierają nam się obszerne zagadnienia nierównego dostępu do dóbr, bo finał jest taki, że jedni będą mogli sobie pozwolić na ten ładny widok z okna, a inni nie. Umówmy się, wszyscy powinniśmy zasługiwać na taki widok – twierdzi Anna Pokrzywa.
Mówiąc inaczej: ludzie przyzwyczaili się, że tym, co wywołuje uznanie w oczach innych i zapewnia im pewną pozycję społeczną, jest to, co się ma, a nie to, kim się jest.
Funcjonalność czy pokazówka
Z obserwacji Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, wynika, że trudno mówić o podziale na lepszych i gorszych klientów w ramach tej samej inwestycji. Z reguły bowiem standard wykończenia jest taki sam, stawka za metr kwadratowy bardzo podobna, lokalizacja ta sama. Różni się więc tylko powierzchnia, widok z okna, doświetlenie i głośność.
– Jest więc jak z kupnem tego samego modelu samochodu u dilera, tyle że z różną mocą i wyposażeniem. Na ulicy specjalnej różnicy nie zobaczymy, ale w użytkowaniu owszem. W związku z tym teza, według której w ramach dowolnej inwestycji deweloperskiej nabywcy mieszkań są dzieleni na lepszych (zasobniejszych) typu VIP oraz gorszych, wydaje się dość mocno przesadzona – twierdzi ekspert RynekPierwotny.pl. I dodaje, że jeśli ktoś chce się poczuć VIP z prawdziwego zdarzenia, krezusem zadającym szyku, to musi być go stać na lokum w śródmiejskim luksusowym apartamentowcu z ceną 30–40 tys. zł za 1 mkw, z konsjerżem, basenem, siłownią i piwniczką na wino. Natomiast zakup lokalu na stołecznej Białołęce z trochę większym metrażem, lepszą od przeciętnej panoramą, dodatkowym miejscem parkingowym, dogodnie zlokalizowaną komórką lokatorską i nawet porządnym tarasem jeszcze nigdy z nikogo VIP nie uczynił. Uniwersalnymi cechami mieszkań pożądanych są minimalna głośność, maksymalna funkcjonalność, czyste powietrze, obszerny balkon albo taras (jeśli budżet wytrzyma taką zachciankę), dobra panorama, położenie lokalu (czyli np. nie przy śmietniku czy nad wjazdem do garażu) i optymalne doświetlenie. I takie właśnie lokale sprzedają się w pierwszej kolejności – wylicza Jarosław Jędrzyński. Niekoniecznie zaś – jego zdaniem – sprawdza się zasada, że wyżej znaczy lepiej. Może być przecież tak, że ktoś ma lęk wysokości i dla niego pierwsze piętro lub partner będą najlepsze, a panorama z najwyższych kondygnacji zupełnie bez znaczenia. To samo dotyczy ogródka, którego dziś pożąda wielu amatorów własnego „M”, ale równie wielu nie wyobraża sobie spokojnego snu w mieszkaniu na parterze. Czyli – przekonuje Jędrzyński – dla różnych klientów liczą się różne atrybuty poszukiwanego „lokalu marzeń”.
Zamieszkać za kratami
Zamykanie bloków za kratą jest nadal dosyć popularne, choć już nie tak jak kilkanaście lat temu. – Ludzie uznawali zamieszkanie na zamkniętym osiedlu za skok w hierarchii społecznej i notorycznie się tym chwalili – słyszymy od dewelopera.
– Sytuacja nieco się zmienia, gdyż zmienia się podejście do kształtowania miasta. W przypadku kilku bloków na dużym terenie chęć grodzenia się utrzymuje. Chodzi o to, by korzystać z terenu na wyłączność. Teraz w miastach coraz częściej buduje się jednak domy przy ulicach, więc sytuacja w naturalny sposób wróciła do normalności. Podwórka są z tyłu budynków i ta strefa wewnętrzna stała się strefą prywatną, choć nie odgradzają jej płoty czy szlabany. Od strony ulicy jest przestrzeń publiczna, a od tyłu budynku przestrzeń prywatna – zwraca uwagę Grzegorz Stiasny.
Jarosław Jędrzyński zaznacza jednak, że nadal co najmniej 80 proc. klientów deweloperskich biur sprzedaży zdecydowanie stawia na inwestycje zamknięte, szczelnie grodzone z bramą na pilota plus monitoringiem.
– Deweloperzy nie są entuzjastami zamykania swoich inwestycji, wręcz nie lubią tego robić, bo to niszczy układ przestrzenny i utrudnia komunikację. Ale choć nie chcą, to muszą je w większości przypadków grodzić, bo przeciętny Kowalski mieszkanie na takim osiedlu dużo chętniej kupi i zapłaci za nie więcej – twierdzi ekspert.
To, z czego zaś coraz częściej rezygnujemy, to ochrona osiedla. Ta bowiem sporo kosztuje i winduje comiesięczny czynsz. A jakkolwiek chcemy być mieszkańcami „premium”, to jednak na miarę naszych możliwości.