Ceny mieszkań jawne przez poufne

Ustawa wprowadziła obowiązek zamieszczania w ogłoszeniach na portalach informacji o adresie strony internetowej, na której znajdą się dane o cenie mkw. powierzchni użytkowej mieszkania, cenie całkowitej, a także cenach pomieszczeń przynależnych. Deweloperzy zostali także zobowiązani do przekazywania codziennie danych o cenach do portalu www.dane.gov.pl. Założenie było takie, by każdy mógł łatwo poznać aktualną cenę, ale też zobaczyć, jak się historycznie zmieniała.

Jest problem z raportowaniem cen mieszkań

„Sprawdzał już ktoś ceny ofertowe publikowane na rządowym portalu danych? Bo my tak. To wygląda na Dziki Zachód. Każda inwestycja deweloperska w innym formacie CSV. Zero wytycznych odnośnie wymaganych pól w bazie wiedzy "Otwarte dane". Jak to ma dobrze działać” - pytają na platformie „X” analitycy portalu zametr.pl.

- Zainteresowani zakupem mieszkania czy domu, którzy spodziewali się, że po 11 lipca wejdą na stronę rządowego portalu i łatwo porównają ceny lokali, mogą czuć się zawiedzeni i niedoinformowani. Nie ma tam czytelnej przeglądarki, która by to umożliwiała. W ustawie brak też formatu pliku, w którym mają być raportowane dane. W efekcie zainteresowany musi otwierać pojedyncze nadesłane przez firmy deweloperskie pliki, w których znajdzie np. numer lokalu i cenę mieszkania, ale bez powierzchni – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

- W tej chwili w UOKiK jest w akceptacji plik o schemacie struktury danych. Przygotowaliśmy też poradnik dla firm, jak stosować się do ustawy. Zależy nam, żeby informacje dotarły do jak najszerszego kręgu zainteresowanych i by wypracować ujednolicony standard raportowania. Pytań ze strony deweloperów jest mnóstwo. W ostatnim webinarze wzięło udział ponad 900 osób. Na bieżąco wyjaśniamy wszystkie problemy z resortem cyfryzacji – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Wątpliwości jest sporo i dotyczą one nie tylko tego, jak raportować do portalu dane.gov.pl. Dużo pytań ze strony przedsiębiorców dotyczy np. prezentacji cen promocyjnych.

- UOKiK stoi na stanowisku, że deweloperów obowiązuje dyrektywa Omnibus, która nakazuje informowanie o najkorzystniejszej cenie z ostatnich 30 dni. Do polskiego porządku prawnego zaimplementowała ją ustawa o informowaniu o cenach towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz.168 ze zm.). Art. 2 tej ustawy mówi wyraźnie, że nie stosuje się jej, gdy obowiązek prezentacji cen wynika z innych regulacji. W mojej ocenie ten przepis wyłącza stosowanie tej ustawy, a co za tym idzie, obowiązek prezentacji najkorzystniejszej ceny lokalu z ostatnich 30 dni, ponieważ sposób prezentacji cen mieszkań i domów reguluje inna ustawa – uważa dr hab. Bartłomiej Gliniecki, prof. Uniwersytetu Gdańskiego, autor komentarza do ustawy deweloperskiej, który wkrótce ukaże się w zaktualizowanej wersji.

Jak zagwarantować korzystniejszą cenę domu lub mieszkania?

Na promocjach wątpliwości ekspertów się nie kończą.

Ustawodawca, poza pełną informacją o cenie, chciał zagwarantować nabywcy prawo do ceny korzystniejszej. Chodzi o sytuację, w której konsument zachęcony ceną domu czy mieszkania na stronie internetowej dewelopera, pojawia się w jego biurze sprzedaży, gdzie okazuje się, że jest ona wyższa. Zgodnie z ustawą nabywca ma prawo do ceny korzystniejszej.

- To jest przepis intencjonalny bez konsekwencji w przyszłości. Klient może zgłosić deweloperowi swoje oczekiwanie, ale zgodnie z tym przepisem, bez zgody dewelopera nic nie wskóra. Ten przepis pokazuje, jak deweloper powinien się zachować, ale jest nie do wyegzekwowania w systemie prawnym – ocenia radca prawny Michał Kijewski z kancelarii Graś i Wspólnicy.

Czy do wyegzekwowania będzie inne ustawowe rozwiązanie? Otóż ustawa obowiązkiem informowania o cenach objęła wszystkich przedsiębiorców, którzy kupili mieszkanie od dewelopera na firmę, a następnie będą chcieli je sprzedać.

- Gdybym prowadził kancelarię w takim lokalu, a chciał otworzyć ją w innym miejscu i sprzedać ten kupiony od dewelopera, to musiałbym otworzyć stronę internetową, na której prowadziłbym sprzedaż zgodnie z ustawą – wyjaśnia Michał Kijewski.

Choć nowelizacja ustawy deweloperskiej objęła wszystkich przedsiębiorców, a nie tylko deweloperów, to nie objęła wszystkich deweloperów.

- Przepisy zobowiązują do prezentowania w określony sposób cen od momentu rozpoczęcia publicznej sprzedaży. Nie mamy jednak przepisów, które narzucają obowiązek prowadzenia publicznej sprzedaży. To oznacza, że jeśli ktoś będzie prowadził sprzedaż za pomocą „poczty pantoflowej”, to nie będzie zobowiązany do stosowania się do ustawy – tłumaczy prof. Gliniecki.

Chodzi o drobnych deweloperów, którzy będą prowadzić sprzedaż wśród rodziny i znajomych.

Po 11 września osiągniemy jawność cen mieszkań i domów

Katarzyna Kuniewicz obserwuje, że deweloperzy wstrzymują się z wprowadzaniem nowych ofert do sprzedaży (3432 lokali wobec 6976 w lipcu 2024 r.). Chcą sprawdzić, jak działa raportowanie. - Spodziewam się, że po 11 września będziemy mieli na portalu rządowym dużo informacji podanych w sposób użyteczny dla poszukujących mieszkań czy domów. To, co w tej chwili obserwujemy, to testowanie nowego systemu, który wymaga wielu poprawek. Widać, że osoby, które przygotowały tę ustawę, nie były zorientowane w obszarze, który postanowiły uregulować. I to się teraz mści. Spodziewam się, że to się uda wyprostować, ale nie dzięki ustawodawcy, ale UOKiK i PZFD – ocenia ekspertka.

Więcej w rozmowie z Michałem Kijewskim, radcą prawnym w kancelarii Graś i Wspólnicy na stronie gazetaprawna.pl i na kanale DGP na youtube.com