Sztywna pula mieszkań dostosowanych do potrzeb niepełnosprawnych - nowe warunki techniczne dla budynków

– Chodzi na przykład o nasłonecznienie, przysłonienie czy kwestie odległości między budynkami. Brak tych definicji jest dziś gehenną dla projektanta. Jeśli regulujące to przepisy, które znalazły się w projekcie, zostaną przyjęte, na co liczą zarówno architekci, jak i inżynierowie budownictwa, to liczba sporów spadnie – mówi architekt Mariusz Ścisło, pracownia FS&P Arcus, pełnomocnik ds. legislacji Stowarzyszenia Architektów RP, członek zespołu ekspertów, który pracował nad projektem nowych warunków technicznych.

Problemów byłoby jeszcze mniej, gdyby w projekcie zdefiniowano parking, a zwłaszcza strefę śródmiejską.

„Ustalenie, czy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej, ma podstawowe znaczenie przy ustalaniu wymaganych bardzo ważnych warunków, jak np. warunki naturalnego oświetlenia, nasłonecznienia, parametry placów zabaw i inne” – zwraca uwagę Polska Izba Inżynierów Budownictwa.

Kontrowersyjne przepisy o dostępności mieszkań

Poza ułatwieniami inwestycyjnymi celem projektu jest również spełnienie wymagań, które zostały wprowadzone przepisami ustawy o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1411 ze zm.). Jednym z wymogów, które są mocno krytykowane, jest minimalny udział (6 proc.) lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych w ogólnej liczbie lokali w budynku wielorodzinnym posiadającym więcej niż cztery mieszkania. Eksperci zwracają uwagę, że nie będzie wielu nabywców, którzy potrzebowaliby ułatwień związanych z niepełnosprawnościami.

– Niech będzie 20 proc., 30 proc., nawet 60 proc. mieszkań w inwestycji, które będą tak zaprojektowane, aby można je było dostosować, gdy pojawi się nabywca z konkretnymi potrzebami. Niestety prawnicy, którzy pracowali nad projektem, nie posłuchali nas. Pozostawili przepis ze sztywnym wskaźnikiem, który jest absurdem, również z tego powodu, że wprowadzenie zmian przez nabywcę, któremu będą przeszkadzać zastosowane rozwiązania, będzie wymagało od niego uzyskania pozwolenia na budowę – mówi Mariusz Ścisło.

Krytycy sztywnego wskaźnika mieszkań mających spełniać jeden standard dostosowania, przede wszystkim pod kątem osób poruszających się na wózku, zwracają uwagę, że istnieje nie tylko niepełnosprawność ruchowa. Nabywcą mieszkania może być osoba niedowidząca. Mieszkania powinny być dostosowywane do potrzeb konkretnego nabywcy. Gdyby przyjąć rozwiązanie proponowane przez SARP, nabywca mógłby też wybierać ze wszystkich mieszkań w inwestycji. Tymczasem przyjęte przez resort rozwiązanie spowoduje, że to deweloper wyznaczy mieszkania, które zostaną przystosowane, a nabywca będzie musiał wybrać spośród nich.

Zmiany również w starszych budynkach

Procedowany projekt dotyczy nowych budynków, ale projektanci przy znaczącej przebudowie i rozbudowie budynków istniejących czy zmianie ich funkcji będą musieli uwzględniać już nowe przepisy, w tym również te o dostępności. Wśród wielu nadesłanych do projektu opinii powtarza się zarzut, że nie przewiduje on możliwości spełniania wymagań w inny sposób niż w rozporządzeniu.

– Przewiduję lawinę składanych do ministerstwa wniosków o zgodę na odstępstwo wszędzie tam, gdzie nie będzie możliwości spełnienia aktualnych wymagań technicznych – spodziewa się Mariusz Ścisło.

Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, podpowiada, że autorzy projektu koło ratunkowe dla takich sytuacji umieścili w procedowanym projekcie nowelizacji prawa budowlanego. Tam określono, kiedy ekspertyza może przesądzić o zastosowaniu rozwiązania zamiennego bez konieczności występowania z wnioskiem o odstępstwo.

– Niestety nie ma takiej alternatywy dla nowych inwestycji, czyli w ich przypadku pozostanie konieczność występowania o zgodę na odstępstwo – mówi Patryk Kozierkiewicz.

Drogi dojazdowe szersze niż publiczne

Co innego jest jednak największą bolączką deweloperów.

– Pośród wielu zmian naszą uwagę zwróciły między innymi parametry szerokości drogi dojazdowej do inwestycji. Zgodnie z projektem dojazd do działki budowlanej, w przypadku jezdni dwukierunkowej, powinien mieć szerokość 6 m – zauważa ekspert PZFD.

– Problem w tym, że rozporządzenie w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych (Dz.U. z 2022 r. poz. 1518) dopuszcza projektowanie standardowych pasów jezdni o szerokości 2,5 m każdy, a w trudnych warunkach nawet 2,25 m. Oznacza to, że przepisy wprowadziłyby dla dróg dojazdowych bardziej rygorystyczne wymogi niż te ustanowione przez ustawodawcę dla dróg publicznych. To może doprowadzić do ograniczenia w zabudowie niektórych działek, dotychczas postrzeganych jako budowlane – wyjaśnia.

Niezrozumiała jest też dla deweloperów kwestia obliczania mocy szczytowej urządzeń i instalacji grzewczych. Zgodnie z projektem podstawą do jej obliczania ma być Polska Norma, która odnosi się do temperatur zewnętrznych w latach 1970–2000.

– Oznacza to, że jesteśmy zobligowani do projektowania w oparciu o temperatury panujące ponad 50 lat temu. Dzisiejsze zimy są jednak znacznie łagodniejsze niż te z drugiej połowy ubiegłego wieku. Z uwagi na zmianę klimatu i podniesienie efektywności energetycznej, m.in. grubsze przegrody czy lepiej izolowane okna, tendencją w mieszkalnictwie wielorodzinnym jest zmniejszenie zapotrzebowania na moc grzewczą oraz wzrost użycia klimatyzatorów – mówi Patryk Kozierkiewicz.

– Tymczasem my wciąż musimy montować przeskalowane grzejniki. To przykład absurdalnych przepisów, które podnoszą koszty budowy i późniejszej eksploatacji budynków. Łatwo to naprawić, aktualizując normę lub wprowadzając odwołanie do aktualnych średnich miesięcznych odczytów temperatur, tak jak zrobiono to w rozporządzeniu w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku – podpowiada ekspert.

Antresole sprzyjają patodeweloperce

W projekcie znalazły się też rozwiązania, które przy złej woli inwestora mogą sprzyjać patodeweloperce i tzw. wyciskaczom powierzchni użytkowej mieszkań. Chodzi o przepisy dotyczące antresoli.

– Budynkom mieszkalnym do czterech kondygnacji nadziemnych stawia się mniejsze wymagania niż wyższym. Dlatego niektórzy inwestorzy stawiają wyższe budynki, projektując na ostatniej kondygnacji tzw. penthouse, którego drugi poziom stanowi antresola, a nie oddzielne piętro. Tak nie powinno być. Dlatego zaproponowaliśmy w uwagach, że powierzchnia użytkowa antresoli nie może przekraczać 50 proc. powierzchni pomieszczenia, z którego została wydzielona – mówi Radosław Wojnowski z Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

Podobne obiekcje budzi możliwość sytuowania od strony północnej mieszkań jednopokojowych do 35 mkw. powierzchni użytkowej, przy zastosowaniu większych okien. Ma to zrekompensować brak pełnego nasłonecznienia w przepisowych trzech godzinach. ©℗