Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym spowoduje, że wszystkim kupującym mieszkania i domy od deweloperów przysługiwać będą te same prawa w przypadku wystąpienia wad nieruchomości. Przepisy przesądzają, że do wszystkich umów, których skutkiem jest przeniesienie własności lokalu, stosuje się przepisy o rękojmi. Odpowiedzialność dewelopera z tego tytułu obejmuje także lokale użytkowe w przypadku, gdy umowy na ich nabycie zostały zawarte wraz z umową przenoszącą własność lokalu mieszkalnego i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Umowa deweloperska czy sprzedaży?

Obecnie odpowiedzialność inwestora zależy od rodzaju kontraktu, jaki zawiera z nabywcą, a to z kolei wynika z etapu realizacji inwestycji, w którym klient decyduje się na zakup. Umowy deweloperskie zawierane mogą być do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Gdy budynek może być już użytkowany, inwestorzy zawierają z nabywcami najczęściej umowy przedwstępne lub bezpośrednio umowy sprzedaży.

Osoby, które zawarły umowę deweloperską, a jest to większość zawieranych na tym rynku kontraktów, nie mają podstaw, żeby korzystać z rękojmi, chyba że deweloper się na to godzi. Jeśli nie, to nabywca w przypadku stwierdzenia wad musi dochodzić swoich praw na podstawie ogólnych przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej. A to stawia go w o tyle gorszej sytuacji, że musi udowodnić winę przedsiębiorcy i wykazać, że ten nie dochował należytej staranności. Musi też wykazać swoją szkodę i dowieść związku między nią a brakiem należytej staranności.

Skorzystają nabywcy mieszkań od deweloperów

W przypadku rękojmi domniemuje się odpowiedzialność dewelopera, co jest korzystniejsze dla konsumenta, ale nie przesądza automatycznie o winie inwestora.

Z różnych podstaw odpowiedzialności dewelopera wynikają też różnice w roszczeniach. Konsument, który zawarł umowę sprzedaży i korzysta z rękojmi, może domagać się obniżenia ceny, naprawy wady, wymiany. Natomiast ten, który jest stroną umowy deweloperskiej i dochodzi swoich praw na podstawie ogólnych zasad odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy, ma prawo żądać zapłaty odszkodowania.

Legislatorzy Senatu zwrócili uwagę na brak w ustawie przepisu przejściowego. Ich zdaniem będzie to powodem wątpliwości, które przepisy stosować do trwających już procesów reklamacyjnych.

Posłanka Barbara Oliwiecka (Polska 2050), której klub przygotował projekt, wyjaśniła, że jest to świadomy wybór projektodawcy, który chce, żeby nowe zasady były stosowane jedynie do umów zawartych po wejściu w życie nowelizacji, co ma nastąpić po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Żeby jednak tak się stało, ustawę musi najpierw podpisać prezydent. ©℗

Podstawa prawna

Etap legislacyjny

Ustawa skierowana do podpisu prezydenta