Wyrok SO we Wrocławiu z 14 marca 2025 r. (sygn. akt II Ca 2160/24) może wpłynąć na dotychczasową praktykę konstruowania umów i wymusić ich ponowną weryfikację przez firmy działające na rynku nieruchomości.

Ograniczenie odsetek w umowie deweloperskiej jako klauzula abuzywna

W analizowanej sprawie umowa przewidywała, że w razie zwłoki w wydaniu lokalu lub zawarciu umowy przyrzeczonej, deweloper zapłaci nabywcy odsetki ustawowe za każdy dzień zwłoki, ale ich łączna wysokość nie będzie mogła przekroczyć 2 proc. wartości nieruchomości. Deweloper, nawet jeśli znacząco przekraczał terminy, nie ponosił z tego tytułu żadnych dodatkowych konsekwencji. Nabywca, tymczasem, musiał wynajmować lokal zastępczy i ponosić dodatkowe koszty.

Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo konsumenta wraz z żądaniem zasądzenia pełnej kwoty odszkodowania za zwłokę dewelopera. Uznał bowiem, że zapisy umowy nie zawierały niedozwolonych klauzul, bo nabywca mógł je indywidualnie negocjować (z czego jednak nie skorzystał).

Zgodnie z wykładnią i orzecznictwem, aby dany zapis umowy mógł być uznany za niedozwolony – a w konsekwencji za nieważny i za klauzulę abuzywną – muszą być spełnione łącznie trzy przesłanki wynikające z art. 3851 par. 1 zd. 1 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Pierwsza z przesłanek to brak indywidualnego negocjowania zapisów (np. poprzez narzucenie przez podmiot profesjonalny wzorca umownego bez możliwości renegocjacji przez konsumenta). Druga to sprzeczność z dobrymi obyczajami, a trzecia – rażące naruszenie interesów konsumenta.

Sąd drugiej instancji przyjął odmienne stanowisko. Uznał, że skoro konsument zawiera umowę w oparciu o wzorzec narzucony przez przedsiębiorcę, to należy ocenić zgodność takiego postanowienia z zasadami dobrych obyczajów oraz stopień naruszenia interesu klienta.

Podkreślił również, że ograniczenie wysokości odsetek do niskiego pułapu – przy znacznym opóźnieniu w wydaniu lokalu – oznacza, że deweloper nie ponosi realnej odpowiedzialności za skutki zwłoki, a klient traci możliwość dochodzenia pełnego odszkodowania.

Ten wyrok może otworzyć drogę do kwestionowania przez klientów wielu stosowanych dotychczas zapisów kontraktowych. Zgodnie z uzasadnieniem rozstrzygnięcia, sam fakt potencjalnej możliwości negocjacji nie wystarcza, by uznać postanowienia za indywidualnie uzgodnione. A jeśli zapis w umowie deweloperskiej wyłącza lub istotnie ogranicza możliwość dochodzenia realnych roszczeń przez konsumenta, może zostać uznany za niedozwolony, nawet jeśli klient nie podnosił tego wcześniej.

Niedozwolone zapisy w umowach deweloperskich – przykłady z rejestru UOKiK

Sąd we Wrocławiu, w uzasadnieniu wyroku, powołał się także na wcześniejsze orzeczenia Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (ograniczające wysokość kar za opóźnienia), który podobne zapisy uznał za klauzule abuzywne – zostały one wpisane do oficjalnego rejestru. Przykładowo:

  • klauzula nr 156: „Kara umowna wynosi 0,1 proc. wpłaconej kwoty za każdy dzień opóźnienia, nie więcej jednak niż 10 proc. tej kwoty”;
  • klauzula nr 1396: „Suma kar nie może przekroczyć 3 proc. ceny sprzedaży brutto”.

To oznacza, że przedsiębiorcy stosujący podobne zapisy muszą liczyć się z ryzykiem ich podważenia.

Jak wyrok sądu wpływa na odpowiedzialność deweloperów i treść umów

Choć wyrok zapadł w indywidualnej sprawie, to może wpływać na praktykę kontraktową całej branży deweloperskiej i wymusić rewizję wzorców umów – zwłaszcza tam, gdzie przewidziane są sztywne limity odpowiedzialności za opóźnienie.

Deweloperzy powinni ponownie przeanalizować swoje wzorce umowne pod kątem ich zgodności z przepisami o ochronie konsumenta i aktualnym orzecznictwem. W przeciwnym razie narażają się na utratę reputacji, a także roszczenia klientów, a w przypadku kontroli – również zarzuty stosowania klauzul niedozwolonych. ©℗