Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu zależy od rodzaju umowy

Jak się okazuje, regulacje przewidziane w tej ustawie powodują, że odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy zależy od rodzaju umowy, jaką zawarli – sprzedaży czy deweloperską. W tym pierwszym przypadku deweloper ponosi wobec nabywcy odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady lokalu. W drugim – nie.

Z kolei to, jaką umowę deweloper podpisze z nabywcą, zależy od tego, na jakim etapie realizacji inwestycji klient decyduje się na zakup. Umowy deweloperskie można zawierać do momentu uzyskania przez dane przedsięwzięcie deweloperskie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Gdy budynek może być już formalnie użytkowany, deweloperzy zawierają z nabywcami najczęściej umowy przedwstępne lub od razu umowy sprzedaży.

– Autorzy ustawy zapewne zakładali, że przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi będą automatycznie znajdować zastosowanie do wszystkich przypadków, gdy nabywca mieszkania zgłosi wadę po przeniesieniu na niego własności lokalu – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Jednak odpowiedzialność z tytułu rękojmi odnosi się do umów sprzedaży, tymczasem nie każde przeniesienie własności, do którego dochodzi w ramach ustawy deweloperskiej, odbywa się właśnie na podstawie umowy sprzedaży – tłumaczy.

W praktyce, jeżeli nabywca zawarł z deweloperem umowę deweloperską, czyli zobowiązanie do wybudowania lokalu i przeniesienia jego własności, to przeniesienie własności następuje później – w jej wykonaniu, na podstawie odrębnej umowy przenoszącej własność, czyli umowy rozporządzającej.

– W takiej sytuacji nie ma podstaw, aby deweloper ponosił wobec nabywcy odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady, ponieważ pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Przeniesienie własności to w tym przypadku realizacja zobowiązania z umowy deweloperskiej, a ta nie jest klasyczną umową sprzedaży – wyjaśnia dr hab. Bartłomiej Gliniecki, profesor Uniwersytetu Gdańskiego i autor komentarza do ustawy deweloperskiej.

Jak mówi, zdarza się, że ustawodawca w przypadku innych umów przewiduje odpowiedzialność z tytułu rękojmi, jak np. w odniesieniu do umowy o dzieło albo umowy o roboty budowlane, ale wtedy wyraźnie odsyła do przepisów o rękojmi. Tak zresztą było w przypadku starej ustawy deweloperskiej z 2011 r. (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445 ze zm. – art. 27 ust. 6).

Dlaczego tym razem ustawodawca zrezygnował z takiego odesłania?

– Biorąc pod uwagę intencje, jakie przyświecały nowelizacji, czyli wzmocnienie praw nabywcy, myślę, że prawdopodobnie mamy do czynienia z przeoczeniem. Nie ma bowiem racjonalnego wytłumaczenia, dlaczego sytuacja nabywcy lokalu mieszkalnego czy domu miałaby być uzależniona od rodzaju zawartej przez niego umowy, która z kolei zależy od tego, kiedy zdecydował się on na zakup mieszkania albo domu – uważa Bartłomiej Gliniecki.

Ci z rękojmią mają lepiej w przypadku wad mieszkania

Nabywca, który zawarł umowę deweloperską, w przypadku stwierdzenia wad mieszkania musi dochodzić swoich praw na podstawie ogólnych przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej. Co stawia go w o tyle gorszej sytuacji, że aby dostać odszkodowanie, musi on udowodnić winę dewelopera i wykazać, że ten nie dochował należytej staranności. A także wykazać swoją szkodę i dowieść związku między brakiem nienależytej staranności a szkodą.

– Wyobraźmy sobie, że popękały ściany. Nabywca, chcąc wykazać winę dewelopera, musi zamówić ekspertyzę u biegłego. Ten stwierdza, że przyczyną pęknięć jest podłoże geologiczne. Jednak deweloper w odpowiedzi przedstawia ekspertyzę geologiczną, której dokonał przed rozpoczęciem inwestycji i dowodzi, że zastosował zabezpieczenia czy użył materiałów zgodnie z zaleceniami ekspertów. Czyli dochował należytej staranności i nie można go obciążyć winą za pęknięcia. W rezultacie nabywca musi sobie z problemem radzić sam – tłumaczy prof. Gliniecki.

Co innego przy umowie sprzedaży. W tym przypadku odpowiedzialność za wady opiera się na przepisach o rękojmi, ale także na ogólnych przepisach o odpowiedzialności odszkodowawczej.

– Nabywca może wybrać, na jakiej podstawie będzie dochodził roszczeń. Jeśli zdecyduje się na rękojmię, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, to domniemuje się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili wydania, czyli domniemuje się, że odpowiedzialność ponosi deweloper, choć nie jest ona przesądzona – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Różne prawa

Następstwem różnych podstaw odpowiedzialności dewelopera jest nie tylko konieczność dowiedzenia lub nie jego winy. W każdym z tych przypadków nabywca może też kierować do dewelopera inne roszczenia.

Konsument, który zawarł umowę sprzedaży i korzysta z rękojmi, może domagać się obniżenia ceny (czyli rekompensaty), naprawy wady, wymiany, a jeśli wada jest istotna, przepisy dopuszczają nawet odstąpienie od umowy. Natomiast konsument, który jest stroną umowy deweloperskiej i dochodzi swoich praw na podstawie ogólnych zasad odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy, ma prawo żądać zapłaty odszkodowania. Może też odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku istotnych wad, ponieważ pozwala mu na to wprost ustawa deweloperska.

– W sytuacjach spornych, gdy strony się nie porozumieją i sprawa trafi do sądu, trzeba będzie wskazać odpowiednią podstawę dochodzenia odpowiedzialności. Na tym etapie zasadnicze znaczenie będzie miało to, czy nabywca musi wykazać zdarzenie, które wywołało szkodę, potem wykazać szkodę i normalny związek przyczynowy między nimi, czy nie musi tego robić – uważa Piotr Jarzyński.

Jego zdaniem, gdy sądy zaczną rozstrzygać, że odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości, w sytuacji gdy zawarto umowę deweloperską, jest oparta na ogólnych zasadach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy, ustawodawca dostrzeże, że przez brak odesłania do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi stworzył lukę w przepisach, która komplikuje konsumentom dochodzenie roszczeń.

– Choć zarówno umowa sprzedaży, jak i umowa przenosząca własność skutkują rozporządzeniem, czyli przeniesieniem tytułu prawnego do lokalu, to ich skutki prawne, w szczególności w kontekście odpowiedzialności za wady, są odmienne. Ma to istotne znaczenie praktyczne. Dlatego każdy deweloper powinien mieć przygotowane dwie niezależne ścieżki postępowania reklamacyjnego – radzi Przemysław Dziąg. ©℗