Wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać najmu krótkoterminowego

W ostatnich latach najem krótkoterminowy mieszkań zyskuje na popularności. Zysk właściciela lokalu z najmu krótkoterminowego jest bowiem znacznie wyższy niż z tradycyjnego najmu długoterminowego. Jednak wspólnoty mieszkaniowe dość często wprowadzają w wewnętrznych regulaminach postanowienia zakazujące właścicielom oferowania swoich mieszkań do najmu krótkoterminowego. Uzasadniają to np. tym, że turyści, którym są wynajmowane mieszkania, hałasują.

Zbyt daleko idący regulamin

Jednak takiego zakazu nie można wprowadzić za pomocą uchwały wspólnoty przyjmującej regulamin korzystania z nieruchomości. Postanowienia regulaminu zakazujące najmu krótkoterminowego nie są wiążące dla właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie powinna bowiem podejmować uchwał, które wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerują w prawo odrębnej własności lokalu przez ustanowienie zakazu prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej czy wprowadzenie sprzeciwu wobec zmiany przeznaczenia lokalu.

Głównym zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd nieruchomością wspólną. Wspólnota nie może wykraczać poza ustawowe uprawnienia i przypisywać sobie kompetencji do ograniczania praw właściciela odrębnego lokalu i określania, w jaki sposób ‒ zdaniem większości ‒ ma on prawo wykorzystywać swój lokal. Nie taki jest cel powołania wspólnoty mieszkaniowej, co rozstrzygnął już Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 12 stycznia 2021 r. (sygn. akt IV CSKP 20/21).

Oczywiście wspólnota może uchwalić regulamin, w którym zapisze obowiązek przestrzegania ciszy nocnej. Postanowienia regulaminów wspólnoty nie mają jednak w praktyce większego znaczenia dla turystów, którzy najczęściej przebywają w budynku wspólnoty przez najwyżej kilka dni.

Przykład 1

Zwiększone koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości

Zdarza się również, że wspólnoty mieszkaniowe za pomocą uchwały próbują obciążyć właścicieli lokali wykorzystywanych na najem krótkoterminowy zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, powołując się na art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.). Chociaż sądy w niektórych orzeczeniach dopuszczają taką możliwość, to takie stanowisko wspólnot może budzić kontrowersje.

Po pierwsze, ze wspomnianej regulacji wyraźnie wynika, że uchwała uzasadniająca zwiększenie obciążenia kosztami nieruchomości wspólnej może dotyczyć wyłącznie lokali użytkowych. Lokale przeznaczane przez właścicieli na najem krótkoterminowy to natomiast bardzo często lokale mieszkalne, a nie użytkowe. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 grudnia 2022 r. (sygn. akt II OSK 3813/19) wskazał, że „dla zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego nie ma znaczenia oddanie go w najem krótkoterminowy czy też inny rodzaj najmu. W takim przypadku lokal najczęściej zachowuje funkcję mieszkalną i nie zmienia jej to, czy w lokalu mieszka jeden najemca goszczący co dzień inne osoby, czy też z różną częstotliwością w lokalu mieszkają różne osoby”.

Po drugie, zwiększenie obciążeń z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli poszczególnych lokali musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali. Musi być również proporcjonalne do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Tymczasem dość trudno jest przypisać lokalom wykorzystywanym na najem krótkoterminowy generowanie zwiększonych kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości. Okoliczności takie jak np. zwiększony hałas nie powodują przecież wzrostu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Przykład 2

Licytacja lokalu przeznaczonego na najem krótkoterminowy

W niektórych publikacjach pojawia się pomysł wykorzystania art. 16 ust. 1 u.w.l. w celu doprowadzenia do licytacji lokalu przeznaczonego na najem krótkoterminowy. Skorzystanie z tego rozwiązania w zdecydowanej większości przypadków nie będzie jednak możliwe.

Zgodnie ze wspomnianą regulacją, jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może, korzystając z odpowiedniego powództwa sądowego, żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 921–941). Jednak w toku postępowania o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji to strona powodowa musi udowodnić, że wykorzystywanie konkretnego lokalu na najem krótko terminowy jest niewłaściwe i nadmiernie uciążliwe dla pozostałych mieszkańców. Wykazanie tych okoliczności w toku procesu jest problematyczne, zwłaszcza jeżeli w budynku znajduje się większa liczba lokali na wynajem (co zdarza się przecież bardzo często). Pozwany właściciel lokalu dość łatwo może się bronić twierdzeniem, zgodnie z którym nadmierne uciążliwości są generowane przez gości czy najemców innych lokali. Co więcej, nawet jeśli została spełniona przesłanka nadmiernej uciążliwości, to sąd może zastosować instytucję nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową. A to może doprowadzić do oddalenia powództwa.

Ponadto, jak wynika z orzecznictwa, art. 16 ust. 1 u.w.l. nie może być wykorzystywany jako narzędzie do rozwiązywania konfliktów sąsiedzkich. Przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie wspomnianej regulacji to bowiem najpoważniejsza sankcja, jaka może spotkać właściciela lokalu. Należy ją więc stosować w ostateczności ‒ tylko wtedy, kiedy łagodniejsze środki nie przynoszą spodziewanego efektu. A do tych należy np. wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową albo przez właścicieli poszczególnych lokali powództwa o zakazanie właścicielowi niedozwolonych działań.

Poza tym w sprawach o nakazanie sprzedaży lokalu postępowanie sądowe, a następnie postępowanie egzekucyjne mogą trwać nawet kilka lat. To kolejna okoliczność zniechęcająca wspólnoty mieszkaniowe do skorzystania z art. 16 ust. 1 u.w.l.

Brak skutecznych narzędzi

W obecnym stanie prawnym wspólnoty mieszkaniowe nie dysponują zatem skutecznymi narzędziami, które pozwalałyby ingerować w najem krótkoterminowy w poszczególnych lokalach. Na niewielkie znaczenie praktyczne uprawień przysługujących wspólnocie mieszkaniowej w tej kwestii zwrócił już uwagę m.in. poprzedni rzecznik praw obywatelskich (patrz np. wystąpienie RPO do ministra sportu i turystyki z 2 września 2022 r., nr sprawy IV.7215.152.2021.AK). A zatem dopóki przepisy się nie zmienią, dopóty wspólnoty mieszkaniowe nie będą w stanie ograniczać najmu krótkoterminowego. ©℗