Użytkownik wieczysty gruntu może zażądać sprzedania mu własności użytkowanej nieruchomości, a jej właściciel, czyli Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (JST), nie może odmówić. Pozwalający na to od roku przepis (art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami; t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145) przestanie obowiązywać 31 sierpnia.
Zostało więc niewiele czasu, by z niego skorzystać. Do niektórych urzędów miast wpływa teraz więcej wniosków niż wcześniej, jednak nie ma już wątpliwości, że nowelizacja, która weszła w życie 31 sierpnia 2023 r., – nie doprowadziła do wyrugowania z polskiego porządku prawnego instytucji użytkowania wieczystego, jak spodziewała się poprzednia ekipa rządowa. Sprawdziły się natomiast przewidywania ekspertów, że mało który przedsiębiorca skorzysta z nowych rozwiązań. Podobnie wygląda to w przypadku osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych.
Mało chętnych na wykup
Do Urzędu Miasta Katowice wpłynęło do 1 sierpnia 2024 r. 191 wniosków użytkowników wieczystych z żądaniem wykupu nieruchomości. Gdy przepisy wchodziły w życie, miasto szacowało, że żądanie to może dotyczyć ok. 7,5 tys. nieruchomości będących własnością miasta Katowice oraz 8 tys. nieruchomości, które należą do Skarbu Państwa. Do Urzędu Miejskiego w Gdańsku trafiły 64 wnioski na 2,78 tys. nieruchomości użytkowanych wieczyście, należących do miasta Gdańska, i 3,445 tys. – do Skarbu Państwa.
W Krakowie w przypadku gruntów stanowiących własność gminy od wejścia w życie przepisów wpłynęło 356 wniosków. Natomiast w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa do 5 sierpnia złożono wnioski dotyczące 245 nieruchomości. W użytkowaniu wieczystym na gruntach gminy Kraków pozostaje 4,59 tys. nieruchomości, natomiast na gruntach Skarbu Państwa – 3,096 tys. nieruchomości.
– W lipcu 2024 r. wpłynęły wnioski dotyczące 33 nieruchomości, tj. dwukrotnie więcej niż średni miesięczny wpływ wniosków od początku 2024 r. Można zatem stwierdzić, że w lipcu zaobserwowano zwiększone zainteresowanie nabyciem prawa własności przez użytkowników wieczystych gruntów Skarbu Państwa na podstawie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami – informuje Patrycja Piekoszewska z biura prasowego UM w Krakowie.
Zwiększone zainteresowanie skorzystaniem z wykupu na żądanie notuje też Szczecin, ale nie zmienia to faktu, że liczba złożonych tam wniosków pozostaje niewielka. Do 8 sierpnia 2024 r. do Urzędu Miasta w Szczecinie wpłynęło ich 107. Urząd Miasta w Łodzi informuje o 77 wnioskach, które do niego trafiły.
Do warszawskiego Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa złożono do 1 sierpnia 255 wniosków z żądaniem wykupu. Jak informuje DGP wydział prasowy urzędu miasta, w przeważającej części wnioski zostały złożone przez osoby fizyczne. Wnioski przedsiębiorcy to niewielki odsetek.
Wykup się nie opłaca
„Należy zauważyć, iż zgodnie z treścią art. 198g u.g.n. żądanie sprzedaży przysługuje, gdy spełnione są m.in. dwie kluczowe przesłanki: nieruchomość jest zabudowana oraz została oddana w użytkowanie wieczyste przed dniem 31 grudnia 1997 r. Małe zainteresowanie wykupem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości może być podyktowane niespełnianiem przez użytkowników wieczystych ustawowych przesłanek.
Ponadto sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego będącego przedsiębiorcą następuje z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej, zgodnie z art. 198l u.g.n. W przypadku nieruchomości stanowiących własność m.st. Warszawy, wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z uchwałą nr XCI/2988/2023 Rady m.st. Warszawy z dnia 7 grudnia 2023 r. cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Cena (…) podlega zapłacie jednorazowo nie później niż do dnia zawarcia umowy sprzedaży” – czytamy w przesłanej nam przez wydział prasowy informacji.
Urzędnicy warszawskiego ratusza trafnie stawiają diagnozę przyczyn małego zainteresowania wykupem na zaproponowanych przez ustawodawcę warunkach. Zapowiedź ustawowego wprowadzenia obowiązku wyrażenia zgody właścicieli użytkowanych nieruchomości na ich sprzedaż spotkała się z bardzo dobrym przyjęciem przez przedsiębiorców. Jednak gdy tylko podano szczegóły tej propozycji, jasne stało się, że z 400 tys. nieruchomości, które, według Ministerstwa Rozwoju i Technologii, pozostają w użytkowaniu wieczystym, zostanie wykupiona tylko niewielka część.
– Kapitał umie liczyć. Nie sądzę, żeby było masowe zainteresowanie wykupem. Na pewno przedsiębiorcy będą podchodzić do tego z rozwagą – trafnie przypuszczał kilka miesięcy temu Marek Wójcik, ekspert Związku Miast Polskich.
– Wprowadzony mechanizm nie jest tak naprawdę przekształceniem prawa użytkowania wieczystego, jak w przypadku gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, lecz opiera się na odpłatnym nabyciu, którego cena odpowiada warunkom rynkowym. Nie dla wszystkich taki wykup jest opłacalny, szczególnie że wielu użytkowników wieczystych zapłaciło za nabycie prawa użytkowania wieczystego. Użytkownik, który wykupuje własność, tak naprawdę płaci podwójnie – wyjaśnia mec., dr Joanna Barzykowska, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy.
Na brak zainteresowania wpłynął też krótki, bo zaledwie roczny okres, w którym ustawa pozwala wystąpić z żądaniem. Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych apelowała, by były to przynajmniej trzy lata, i nie jest to termin przypadkowy. Właściciel nieruchomości może udzielić bonifikaty, co w przypadku przedsiębiorców traktowane jest jako udzielenie pomocy de minimis.
– Okres, dla którego liczone jest wykorzystanie pomocy de minimis, to trzy lata. Nie uzyska jej więc ten użytkownik, który ostatnio już z niej skorzystał. Dodatkowo w przypadku gruntów w dużych miastach kwota pomocy de minimis stanowi bardzo niewielką część ich wartości, przez co zniżka, nawet przy skorzystaniu z pomocy de minimis, będzie minimalna – wyjaśniła Agnieszka Jachowicz z Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.
Komu się opłaca wykup?
Jeśli ktoś jeszcze waha się, czy wystąpić z takim wnioskiem, to mec. Barzykowska podpowiada, że warto to zrobić tylko w jednym przypadku: jeśli wcześniej użytkownik starał się o wykup, a organ mu odmówił. Pamiętajmy, że po 31 sierpnia nadal można będzie występować z wnioskami o wykup, ale właściciel nie będzie już zobowiązany do wyrażenia zgody na sprzedaż, lecz tylko uprawniony.
Dlaczego niektórzy użytkownicy wolą być właścicielami, mimo że instytucja własności i prawa użytkowania wieczystego są do siebie zbliżone?
– Minusem jest obowiązek corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste, która może być co trzy lata podwyższana. W tym zakresie toczą się wieloletnie spory, gdyż użytkownicy wieczyści często kwestionują wzrost wartości gruntu, ustalony przez Skarb Państwa lub JST. Dodatkowo podział geodezyjny użytkowanego gruntu wymaga pozytywnej opinii właściciela, a podział wieczystoksięgowy jego odrębnej zgody, co wydłuża lub uniemożliwia realizację inwestycji na użytkowanym gruncie. Dodatkowo warto pamiętać, że użytkownik powinien korzystać z gruntu zgodnie z celem, na jaki został on oddany, a nie według swoich potrzeb – wylicza minusy użytkowania wieczystego mec. Joanna Barzykowska.
Użytkowanie wieczyste ma też swoich obrońców. Należy do nich architektka, urbanistka, prof. Agata Twardoch.
– W praktyce użytkowanie wieczyste daje gminom możliwość prowadzenia rzeczywistej polityki mieszkaniowej. (…) Po pierwsze, nie jest nieodwracalne, po drugie, pozostawia gminom możliwość określenia warunków użytkowania terenu, po trzecie, nie wymaga od użytkowników jednorazowej wysokiej opłaty. (…) Niestety w związku z PRL-owską proweniencją od 2016 roku prowadzone są prace nad likwidacją tej formy – ubolewa w książce „System do mieszkania”.
Dowodzi też w niej, że użytkowanie wieczyste nie jest reliktem komunizmu, co często podkreślają jego przeciwnicy. Zbliżone rozwiązania funkcjonują w Niemczech, Austrii, we Francji czy w Wielkiej Brytanii. ©℗
/>
