Subskrybuj nas na Youtube
Część nowych lokali w najbliższych tygodniach może być oferowana z upustami. Po 2 lipca przepisy zapewnią bowiem kupującym większą niż dziś ochronę, choć nie we wszystkich sytuacjach.
Choć ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.) weszła w życie w połowie 2022 r., to jeszcze do 1 lipca tego roku (włącznie) deweloperzy mogą sprzedawać mieszkania i domy na podstawie tzw. starej ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 r. (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445 ze zm.). Wystarczyło przed 1 lipca 2022 r. zawrzeć jedną umowę deweloperską w danej inwestycji, by móc ją prowadzić na starych zasadach, przez kolejne dwa lata. A to oznacza brak konieczności odprowadzania składki od wpłat klienta na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, prostszą procedurę odbioru, mniejszą kontrolę banku, zobowiązanie nabywcy do wpłacania kolejnych rat zgodnie z harmonogramem bez względu na terminowość realizacji inwestycji. Część deweloperów skorzystała z możliwości pozostania na starych zasadach, jeśli jednak nie zdążą ze sprzedażą wszystkich lokali z takich inwestycji przed 2 lipca 2024 r., to nawet jedno, ostatnie mieszkanie może już się znaleźć pod reżimem nowej ustawy deweloperskiej. Dlatego Polski Związek Firm Deweloperskich przypuszcza, że pojawią się promocje, choć raczej bez radykalnego wpływu na cenę. Otodom Analytics policzył, że na wczoraj liczba lokali wprowadzonych na rynek przed 1 lipca 2022 r. na siedmiu największych polskich miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź i Trójmiasto) wynosiła 7700 przy ogólnej liczbie wystawionych przez deweloperów na sprzedaż 47 000 lokali.
– Czyli 16 proc. sprzedawanych teraz przez deweloperów mieszkań w tych największych miastach to te, które, jeśli nie uda się ich sprzedać przed lipcem tego roku, muszą trafić pod reżim nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Zakładam więc, że część deweloperów, chcąc uniknąć dodatkowych formalności, zdecyduje się oferować te mieszkania na promocyjnych warunkach, ale uważam, że z taką sytuacją możemy mieć do czynienia tylko w przypadku 10–15 proc. z 7700 lokali. Chodzi o te inwestycje, gdzie deweloperowi pozostało do sprzedaży kilka lokali i zakładanie dla nich odrębnego rachunku powierniczego oraz spełnianie innych dodatkowych formalności może sprawić, że będzie wolał zejść z ceny, żeby sprzedać do 1 lipca – uważa Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.
Ochrona nie tylko przed plajtą
Podpisywać więc teraz umowę deweloperską lub przedwstępną czy lepiej nie dawać się skusić upustowi i poczekać do 2 lipca?
– Od tego dnia nabywca zyskuje ochronę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Gdyby deweloper upadał, DFG obejmuje ochroną nabywców domów i mieszkań z rynku pierwotnego kupowanych na podstawie umowy deweloperskiej. Informacji o tym, czy dany lokal podlega ochronie DFG, należy szukać w prospekcie informacyjnym otrzymanym od dewelopera – mówi Damian Ziąber, rzecznik Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, który obsługuje DFG.
Rzecznik UFG dodaje, że nawet dobra kondycja finansowa dewelopera nie zawsze gwarantuje ukończenie inwestycji. Mogą się pojawić inne problemy, np. cofnięcie pozwolenia na budowę, a co za tym idzie – niedotrzymanie przez dewelopera wskazanego w umowie terminu przeniesienia własności na nabywcę. W takiej sytuacji nabywcy również są chronieni, dzięki DFG mają gwarantowany zwrot 100 proc. wpłaconych pieniędzy.
Nieco inaczej jest natomiast z innymi ich uprawnieniami.
– Sprawa jednak nie jest już taka oczywista, gdy rozważymy prawa konsumenta związane z odbiorem lokalu i stwierdzeniem wad. Stara ustawa deweloperska wprost odsyłała do przepisów o rękojmi. Na ich podstawie konsument może się domagać naprawy towaru lub wymiany na nowy, stosownej obniżki ceny lub odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy wada jest istotna. Za istotną uważa się taką wadę, która uniemożliwia lub znacznie ogranicza możliwość korzystania z lokalu. To na sprzedawcy ciąży jednak obowiązek dowiedzenia, że klient nie ma racji – tłumaczy dr Joanna Barzykowska, adwokat, wspólnik w Kancelarii Prawnej Graś i Wspólnicy.
– Natomiast w nowej ustawie deweloperskiej nie ma odesłania do przepisów o rękojmi. W tej sytuacji, moim zdaniem, odpowiedzialność dewelopera za wady przedmiotu umowy może być dochodzona tylko na podstawie ogólnych zasad odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy – zaznacza.
W ocenie mec. Barzykowskiej takie rozwiązanie jest mniej korzystne dla klienta niż to ze starej ustawy. Konsument nie tylko nie ma podstaw, by domagać się obniżenia ceny, lecz także to na nim spoczywa ciężar dowodowy.
Podobnego zdania jest Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
– Brak odniesienia do przepisów o rękojmi uważam za błąd tej regulacji, która z założenia miała wzmocnić prawa nabywcy. Spodziewam się, że niedługo dojdzie do pierwszych spraw sądowych dotyczących wad, dla których podstawą rozstrzygania odpowiedzialności dewelopera będzie nowa ustawa deweloperska. Wtedy zobaczymy, jak podejdą do tego sądy. Być może pojawi się konieczność nowelizacji przepisów – komentuje.
– Nowa ustawa, mająca na celu wzmocnienie konsumenta, bardzo skomplikowała kwestie odbiorów. Inną mamy ścieżkę przy wadzie istotnej, inną przy nieistotnej. Przerzucenie w nowej ustawie ciężaru dowodzenia na konsumenta przy roszczeniach za wady na podstawie umowy deweloperskiej sprawia, że aby dochodzić odszkodowania za wadę, powinniśmy zamówić ekspertyzę. Będzie też potrzebny kosztorys usunięcia wad. To wszystko są koszty. Dlatego przepisy, które wkrótce wygasną, były pod tym względem korzystniejsze dla nabywcy zawierającego umowę deweloperską – dodaje Piotr Jarzyński.
Ważny jest etap inwestycji
Co zatem powinni zrobić kupujący?
– Kierowałabym się stopniem zaawansowania inwestycji. Jeśli budynek już stoi i lokale zostały oddane do użytkowania, czyli płacę deweloperowi za to, co już wybudował, a nie za to, co ma zrobić, oraz oczywiście odpowiadają mi parametry lokalu, to nie czekałabym na 2 lipca. Jeśli natomiast inwestycja nie jest jeszcze bardzo zawansowana lub jest przysłowiową „dziurą z ziemi”, to wówczas ta ochrona DFG, a także możliwość wpłacania kolejnych części ceny zgodnie z faktycznym postępem prac na budowie i po zakończeniu kolejnych etapów przez przez dewelopera, a nie na podstawie sztywnego harmonogramu wpłat, powoduje, że poczekałabym do 2 lipca – mówi mec. Barzykowska.
– Zrobiłbym tak samo. Dziś może się komuś upadłość dewelopera wydawać mało prawdopodobna. Jednak widzimy, że popyt wyhamował. Jeśli ta sytuacja się nie zmieni, a na rynku pozostaną niesprzedane mieszkania i wydłuży się czas ich zbycia, to deweloperzy mogą zacząć mieć problemy z płynnością. Dzięki DFG nabywca może być spokojny, że odzyska pieniądze – dodaje Piotr Jarzyński. ©℗
/>
