Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego może pokrzyżować szyki inwestorom

Jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany planu zostanie jedynie wyłączona możliwość prowadzenia konkretnej działalności gospodarczej, bez zmiany wcześniejszego przeznaczenia nieruchomości, to jej właściciel nie otrzyma odszkodowania, mimo że nabył ją właśnie po to, aby prowadzić taki biznes.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) w art. 36 ust. 1 pkt 1 wskazuje wprost, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, to właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. A zatem ważny jest faktyczny, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości. Oznacza to tyle, że jeśli przed uchwaleniem lub zmianą planu nieruchomość nie była wykorzystywana w konkretnym celu, to nie można domagać się od gminy wypłaty odszkodowania.

Przykład 1

Uwzględnić trzeba także potencjalne mozliwości

Co oznacza korzystanie z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem? Chodzi o potencjalne (a nie o faktyczne) przeznaczenie nieruchomości. Ocena, czy może być ona wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, powinna być oparta nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu. Należy bowiem uwzględniać także potencjalne możliwości, a więc badać nie tylko to, jak była zagospodarowana, lecz także to, jak mogłaby być. Takie stanowisko przeważa w orzecznictwie.

Istotna zmiana przeznaczenia nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 1 u.p.z.p., może mieć miejsce nie tylko w przypadku zmiany „głównego” postanowienia planu miejscowego wskazującego przeznaczenie nieruchomości. Można bowiem o niej mówić także wtedy, kiedy „główne” postanowienie planu miejscowego określające przeznaczenie nieruchomości nie zostanie zmienione, ale w sposób istotny zostaną zmodyfikowane postanowienia dotyczące parametrów zabudowy.

Ważne! Zmianą przeznaczenia terenu będzie przesunięcie linii zabudowy w taki sposób, że realizacja dopuszczalnej inwestycji stanie się faktycznie niemożliwa.

Czym innym będzie zmiana planu zagospodarowania przestrzennego i związana z tym zmiana przeznaczenia nieruchomości objętej tą zmianą, a czym innym zakaz prowadzenia określonego rodzaju działalności. Jeżeli zatem uchwała zmieniająca plan utrzyma dotychczasowe przeznaczenie terenu, wprowadzając jedynie pewne ograniczenia wykluczające na przyszłość niektóre rodzaje przedsięwzięć i sposoby ich prowadzenia, to właściciel tego terenu nie będzie mógł się domagać od gminy wypłaty odszkodowania.

Przykład 2

Co jest istotnym ograniczeniem

W opisany wyżej przykładzie istotne jest, że zabudowa nieruchomości, zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem produkcyjno-usługowym, w dalszym ciągu (po zmianie planu) jest generalnie dopuszczalna. Zmiana planu spowodowała tylko wykluczenie określonego rodzaju działalności (betoniarnie). Beton sp. z o.o. nabyła nieruchomość w tym konkretnym celu i nie może go obecnie zrealizować, ale jednocześnie, mimo zmiany planu, większość rodzajów działalności produkcyjno-usługowych jest wciąż dopuszczalna na tej nieruchomości. Ma to duże znaczenie dla sprawy, ponieważ w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. jest mowa o „istotnym ograniczeniu” w korzystaniu nieruchomości zgodnie z określonym przeznaczeniem. Tymczasem wykluczenie tylko jednego rodzaju działalności obiektywnie nie stanowi „istotnego ograniczenia”, nawet jeżeli subiektywnie ma duże znaczenie dla Beton sp. z o.o.

Odszkodowanie – czego się można domagać

W zdecydowanej większości dostępnych wyroków, w których sądy zasądziły odszkodowanie na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jego kwota stanowiła różnicę w wartości nieruchomości po uchwaleniu/zmianie planu miejscowego i przed uchwaleniem/zmianą planu. Tak rozumiana szkoda jest stosunkowo łatwa do wyceny. Przed wszczęciem postępowania sądowego w celu wstępnego oszacowania wysokości roszczenia z reguły zleca się prywatnemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Następnie, już w toku postępowania sądowego, biegły sądowy ponownie wycenia nieruchomość. Ma to kluczowe znaczenie dla ustalenia wysokości szkody. Powszechnie w orzecznictwie przyjmuje się, że „rzeczywista szkoda” w rozumienia art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. to co do zasady szkoda wyrażająca się w spadku wartości nieruchomości wynikającym z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

Jednak w orzecznictwie sformułowano również odmienne stanowisko. Zgodnie z nim w postępowaniu odszkodowawczym prowadzonym na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. można także domagać się zwrotu nakładów i wydatków na nieruchomość, które są bezpośrednio związane z dotychczasowym przeznaczeniem lub sposobem korzystania z nieruchomości, a których na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego właściciel nie będzie mógł odzyskać. Takich orzeczeń jest jednak mniej. ©℗