Współwłasność w prawie budowlanym oznacza także współodpowiedzialność

Konieczność dzielenia prawa do nieruchomości z innymi współwłaścicielami na gruncie prawa budowalnego to źródło wielu problemów. Te często znajdują swój finał w sądach. Przedstawiamy ważne ich rozstrzygnięcia, które zawierają cenne wskazówki, jak działać, by nie ponosić odpowiedzialności za błędy innego współwłaściciela.

Właściciel może korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. W szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy, w granicach określonych przez przepisy prawa i zasady współżycia społecznego. Jednym z podstawowych atrybutów własności nieruchomości jest prawo jej zabudowy, pod warunkiem wykazania prawa do dysponowania nią na cele budowlane i zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Własność wyłączna jest oczywiście sytuacją idealną. Problem zaczyna się wtedy, gdy prawo to musimy dzielić z innymi osobami, którym przysługują takie same uprawnienia jak nasze. Z taką sytuacją mamy do czynienia w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, które występują w budynkach, w których wyodrębniono maksymalnie trzy lokale (art. 19 ustawy o własności lokali).

Warto też przypomnieć, że kodeks cywilny (dalej: k.c.), w art. 206, ustanawia generalną zasadę, zgodnie z którą każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i z korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jednocześnie – jak wskazuje art. 200 k.c. – są oni obowiązani do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Ustawa dzieli czynności w tym zakresie na czynności zwykłego zarządu (do których jest potrzebna zgoda większości współwłaścicieli – art. 201 k.c.) oraz czynności przekraczające zwykły zarząd (do których jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli – art. 199 k.c.). Współwłaściciele mogą też – tak samo jak w przypadku tradycyjnej wspólnoty mieszkaniowej – zawrzeć umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną oraz powołać zarządcę.

Budowa tylko za zgodą wszystkich

Prawo budowlane w swojej terminologii odwołuje się do pojęcia własności jako tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wykazanie tego prawa jest jednym z podstawowych warunków, jaki ustawa stawia inwestorowi planującemu realizację zamierzenia budowalnego. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowalnego (dalej: p.b.) jego spełnienie następuje w formie złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jeżeli planujemy roboty, które zamykają się tylko w przestrzeni lokalu wyodrębnionego, wystarczające jest powołanie się na prawo własności do niego. Jednak w przypadku współwłasności części wspólnych wspomniane reguły podlegają istotnym zmianom i ograniczeniom. W orzecznictwie od dawna jest przyjmowane, że dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. A zatem w odniesieniu do nieruchomości, która jest objęta współwłasnością, wykazanie prawa do nieruchomości oznacza konieczność przedstawienia przez inwestora zgody wspólnoty mieszkaniowej bądź zastępującego ją orzeczenia sądu. Tak wskazał m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 4 lutego 2020 r. (sygn. akt VII SA/Wa 2026/19). Przy czym, jak doprecyzował WSA w Krakowie w wyroku z 31 marca 2021 r. (sygn. akt II SA/Kr 47/21), „niezależnie od tego, jakie są to roboty ani w jakiej części obiektu są wykonywane, ani przez kogo część ta jest użytkowana, na podjęcie robót budowlanych w częściach wspólnych konieczna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli”.

• Czy wzór oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane wymaga podania tytułu do nieruchomości, na podstawie którego inwestor planuje realizację inwestycji?

Nie, organy mogą jednak tę kwestię weryfikować samodzielnie. Jeżeli ustalą, że nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, wówczas mogą żądać od inwestora przedłożenia zgody pozostałych współwłaścicieli. Jej brak oznacza, że inwestor nie miał podstaw do złożenia oświadczenia, a to z kolei stanowi podstawę do odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę (por. wyroki: WSA w Olsztynie z 6 października 2022 r., sygn. akt II SA/Ol 564/22, oraz WSA w Gdańsku z 9 czerwca 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 926/20).

Co ważne, zgoda ta – jak postanowił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 września 2019 r. (sygn. akt II OSK 2370/19) – musi wprost dotyczyć określonego zamierzenia budowlanego oraz być wyrażona w sposób jednoznaczny i nie może być dorozumiana.

Odpowiedzialność zbiorowa za samowolę

Podobne zasady stosuje się w przypadku robót, które zostały zrealizowane z naruszeniem prawa, np. w warunkach samowoli budowlanej. Zgodnie z art. 52 ust. 1 p.b. obowiązki i nakazy z tego tytułu nakłada się na inwestora, a jeżeli roboty zostały zakończone lub wykonanie przez niego obowiązku jest niemożliwe, wówczas nakłada się je na właściciela lub zarządcę obiektu. Zgodnie z poglądem orzecznictwa wypracowanym na gruncie tego przepisu (oraz jego poprzedniego brzmienia), w przypadku samowoli budowlanej na nieruchomości wspólnej, nakaz rozbiórki powinien być skierowany do wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko do jednego z nich. Rozbiórka obiektu budowlanego bowiem, według poglądu NSA wyrażonego w wyroku z 21 lutego 2018 r. (sygn. akt II OSK 1074/16), jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 199 k.c. Natomiast, jak wskazał WSA w Warszawie w wyroku z 4 października 2011 r. (sygn. akt VII SA/Wa 577/11), kwestia wewnętrznych stosunków między współwłaścicielami i ewentualnych rozliczeń majątkowych pomiędzy nimi pozostaje natomiast poza zainteresowaniem organu budowlanego.

Wydaje się, że przepisy formułują pewnego rodzaju odpowiedzialność zbiorową wszystkich współwłaścicieli, nawet jeżeli tylko jeden z nich jest odpowiedzialny za samowolę. Jednak takie sytuacje są również często uwzględniane w praktyce sądów i organów administracji. Zwraca się w szczególności uwagę na to, że jeżeli inwestor wybudował samowolnie obiekt na nieruchomości wbrew woli pozostałych współwłaścicieli, to skierowanie nakazu rozbiórki także do nich – mimo że z samowolną inwestycją nie mieli nic wspólnego – zdejmowałoby odpowiedzialność za samowolę budowlaną z faktycznego sprawcy samowoli i narażałoby na dodatkowe i nieuzasadnione koszty właścicieli nieruchomości niebędących sprawcami samowoli. Taki wniosek płynie z wyroku NSA z 12 stycznia 2023 r. (sygn. akt II OSK 838/22). W takich przypadkach za uzasadnione przyjmuje się nałożenie nakazu tylko na faktycznego sprawcę samowoli, zwłaszcza jeśli w toku postępowania pozostali współwłaściciele wyrażą zgodę na to, aby tylko sprawca dokonał rozbiórki obiektu – wskazał NSA w wyroku z 7 września 2023 r. (sygn. akt II OSK 3032/20).

Ważne jest też to, że warunkiem doprowadzenia samowolnych robót do stanu zgodnego z prawem jest wykazanie przez inwestora tytułu prawnego do nieruchomości wspólnej, w postaci zgody wszystkich współwłaścicieli, lub zastępującego ją orzeczenia sądu. W opinii NSA wyrażonej w wyroku z 17 marca 2022 r. (sygn. akt II OSK 832/21) brak takiego tytułu stanowi samodzielną podstawę do orzeczenia nakazu rozbiórki. ©℗

• Czy inwestor może wystąpić o zgodę zastępczą sądu w trakcie postępowania, a organ nadzoru budowlanego może uzależnić od tego dalszy tok postępowania?

Orzecznictwo nie jest jednomyślne w tej kwestii. Przedstawiciele jednego z poglądów stwierdzają, że jeżeli sprawca samowoli w toku postępowania nie przedłożył zgody pozostałych współwłaścicieli, to organ nie ma podstaw prawnych do zobowiązania go do wystąpienia do sądu z roszczeniem o wyrażenie zgody zastępczej przez sąd, za to jest obowiązany wydać decyzję nakazującą rozbiórkę (zob. wyrok NSA z 7 marca 2023 r., sygn. akt II OSK 626/20). Jeżeli jednak jeden ze współwłaścicieli już wystąpił do sądu o taką zgodę, to kwestia ta mogłaby stanowić zagadnienie prejudycjalne w postępowaniu naprawczym, jeżeli jedynie od uzyskania tej zgody zależy możliwość legalizacji wykonanych robót (por. wyrok WSA w Poznaniu z 17 października 2019 r., sygn. akt II SA/Po 137/19).

Należy też wyjaśnić, że ewentualne nałożenie obowiązku rozbiórki na wszystkich współwłaścicieli nie oznacza, że wszyscy oni muszą fizycznie go wykonać. Prace rozbiórkowe może przeprowadzić każdy ze współwłaścicieli, natomiast wówczas takiej osobie będzie przysługiwało roszczenie o charakterze cywilnoprawnym przeciwko pozostałym współwłaścicielom o zwrot odpowiedniej części kosztów poniesionych w związku z wykonanym obowiązkiem (zob. wyrok WSA w Warszawie z 22 września 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 2575/16).

Utrzymanie obiektu w gestii wszystkich

Zgodnie z art. 61 p.b. za prawidłowe użytkowanie i utrzymanie obiektu jest odpowiedzialny jego właściciel lub zarządca. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych kwestia utrzymania odpowiedniego stanu technicznego części wspólnych jest często polem konfliktów między współwłaścicielami. Jest ona pokłosiem tego, że w takiej wspólnocie zarządcami nieruchomości są wszyscy jej współwłaściciele – każdy z nich jest jednocześnie uprawniony i zobowiązany do sprawowania zarządu oraz podejmowania czynności z tym związanych, a także reprezentacji wspólnoty w tym zakresie. Wszyscy członkowie wspólnoty jako współwłaściciele nieruchomości posiadają interes prawny uprawniający ich do udziału w postępowaniu oraz korzystania ze środków zaskarżenia (wyrok WSA we Wrocławiu z 7 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Wr 89/17).

Dodatkowo obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym oraz ewentualnego wykonania koniecznych napraw dotyczy świadczenia niepodzielnego w rozumieniu art. 379 par. 2 k.c. Zgodnie zaś z art. 380 par. 1 k.c., jak wskazał WSA we Wrocławiu w wyroku z 10 października 2018 r. (sygn. akt II SA/Wr 561/18), dłużnicy zobowiązani do świadczenia niepodzielnego odpowiadają jak dłużnicy solidarni.

Na tej podstawie w orzecznictwie przyjęło się, że obowiązki w zakresie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, wynikających z nieodpowiedniego stanu technicznego części wspólnych, obciążają wszystkich współwłaścicieli, niezależnie od tego, czy ich wykonanie leży w ich interesie i czy jest zgodne z ich wolą lub zamierzeniami. Wykonać te obowiązki nie tylko może, lecz jest również zobowiązany każdy ze współwłaścicieli, nawet przy sprzeciwie pozostałych. Przesłanką wydania decyzji na podstawie art. 66 p.b. nie jest też uzyskanie przez organ zgody współwłaścicieli lub zarządcy na wykonanie wynikających z takiej decyzji robót budowlanych (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 6 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Gl 633/15).

Nakładając obowiązek na współwłaścicieli budynku na podstawie art. 66 ust. 1 p.b., organ nie kieruje się wielkością udziałów we współwłasności – wskazał WSA w Szczecinie w wyroku z 27 stycznia 2010 r. (sygn. akt II SA/Sz 412/09). W opinii WSA w Opolu wyrażonej w wyroku z 24 października 2019 r. (sygn. akt II SA/Op 325/19) nie jest też istotne, który ze współwłaścicieli obiektu budowlanego ponosi winę czy odpowiedzialność za zaistniały stan. Organ nie jest też zobowiązany do czynienia ustaleń w tym zakresie.

Poza zakresem działania organu jest również kwestia ustalenia i rozliczenia kosztów, które współwłaściciele będą zobowiązani w związku z koniecznością usunięcia nieprawidłowości i doprowadzenia stanu technicznego budynku do stanu zgodnego z prawem (zob. wyrok WSA w Szczecinie z 29 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Sz 263/17).

Decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. nie określa też, kto i w jakim zakresie powinien wykonać obowiązek czy też ponieść koszty związane z wykonaniem nakazu. Jednak – jak podkreślił NSA w wyroku z 26 października 2017 r. (sygn. akt II OSK 309/16) – nie zamyka to współwłaścicielom prawa do dochodzenia swoich roszczeń z tego tytułu, lecz już na zasadach ogólnych wynikających z prawa cywilnego. ©℗