Wyłączenie nieruchomości ze sprzedaży. Czy gmina ma do tego prawo?

Nasza spółka chciała kupić od miasta nieruchomość w centrum. Jednak burmistrz nie może jej sprzedać, bo rada miejska niedawno podjęła uchwałę w sprawie zasad zbywania nieruchomości, wyłączając m.in. tę nieruchomość z możliwości sprzedaży. Co w tej sytuacji zrobić?

Do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony – wynika z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.). Uchwała rady gminy jest wymagana również, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Z kolei art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) stanowi, że nieruchomości, co do zasady, mogą być przedmiotem obrotu – w szczególności sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. W związku z tym należałoby przyjąć, że kompetencje w tym zakresie przysługują organowi wykonawczemu (w mieście – burmistrzowi/prezydentowi), co ma także potwierdzenie w art. 25 ust. 1 u.g.n., gdzie postanowiono, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Niestety biorąc pod uwagę ww. przepisy, trudno w sposób jednoznaczny wnioskować, który ze wspomnianych organów jest władny podjąć decyzję o przeznaczeniu danej nieruchomości do sprzedaży albo wyłączyć ją z takiego przeznaczenia. Istotnych wskazówek dostarcza za to jedno z ostatnich stanowisk zawarte w rozstrzygnięciu nadzorczym wojewody podlaskiego (nr NK-II.4131.88.2023.AB). Wojewoda podważył tam kompetencję rady miasta do wyłączenia ze sprzedaży określonych nieruchomości, które podano w załączniku do uchwały rady miasta. Ponadto stwierdził, że ograniczenia obrotu nieruchomościami mogą być wprowadzane jedynie na drodze ustawowej, gdyż żaden przepis ustawowy nie przyznaje radzie gminy kompetencji w tym zakresie. Wojewoda przypomniał też, że zgodnie z art. 35 ust. 1 u.s.g. właściwy organ (np. burmistrz miasta) sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie. Finalnie w omawianym rozstrzygnięciu nadzorczym uznano, że tylko wójt/burmistrz/prezydent miasta ma wyłączną kompetencję do określenia przeznaczenia nieruchomości. Wspomniany zapis uchwały rady miejskiej został więc unieważniony.

Biorąc pod uwagę powyższe, spółka czytelnika powinna rozważyć skierowanie pisma do wojewody, informując go o wadliwej uchwale. To wojewoda bowiem jest władny podważyć uchwałę rady miasta – wydać rozstrzygnięcie nadzorcze. Wojewoda może też samodzielnie ustalić nieprawidłowość nawet bez inicjatywy spółki. W konsekwencji burmistrz nie będzie miał przeszkód, aby – wedle uznania – przeznaczyć nieruchomości do zbycia. ©℗