Spółka musi się dostosować do wymogów czynszowych określonych przez miasto

Po pięciu latach dzierżawy budynku należącego do miasta, a wykorzystywanego przez naszą spółkę na prowadzenie przedszkola, wystąpiłem do urzędu miasta o zawarcie umowy na kolejny pięcioletni okres. Rada miasta się zgodziła, ale burmistrz skierował pismo z informacją, że stawka za mkw. wzrośnie aż o 30‒40 proc. Czy może ona dwukrotnie przekraczać stawkę minimalną z zarządzenia? Czy stawka może być ustalona dowolnie w zarządzeniu burmistrza? Czy można się odwołać do rady miasta?

To gmina (jednostka samorządu terytorialnego) ma wyłączne prawo do określenia wysokości stawek czynszu dzierżawnego. Uprawnienie to wynika z korelacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) oraz ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.).

W art. 13 ust. 1 u.g.n. wskazano, że nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, w szczególności przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Z kolei z art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g. wynika, że do zadań wójta (burmistrza) należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym.

Jest tylko minimum

Co istotne z punktu widzenia poruszonego przez czytelnika pytania, wójtowie czy burmistrzowie na podstawie ww. regulacji określają m.in. stawki czynszów dzierżawnych czy z najmu w drodze zarządzeń. I choć nie stanowią one przepisów prawa miejscowego, to są regulacjami wewnętrznymi, które muszą być respektowane przede wszystkim przez gospodarującego mieniem samorządowym. Taki też status prawny ma wspomniany burmistrz miasta. W konsekwencji jest on władny określić w drodze zarządzenia przepisy dotyczące stawek czynszów, które są stosowane w relacjach prawnych z podmiotami korzystającymi z mienia samorządowego, z tym że zasadniczo chodzi o stawki minimalne. A zatem, ustalając stawki czynszowe w związku z konkretną nieruchomością (budynkiem), burmistrz jest ograniczony tylko stawkami minimalnymi, a nie maksymalnymi. W związku z tym, oddając np. budynek w dzierżawę, może stosować stawki wyższe i nie można w tym kontekście stawiać mu skutecznie zarzutu zawyżonej dzierżawy. Co więcej, z perspektywy organów kontrolujących gminę (np. regionalna izba obrachunkowa czy Najwyższa Izba Kontroli) takie działanie jest wręcz pożądane, ponieważ przynosi wyższe dochody budżetowe.

Bez odwołania

Warto wskazać, że ustawodawca nie przewidział mechanizmu prawnego w postaci odwołania od postanowienia burmistrza. A to dlatego, że umowy dzierżawy (podobnie jak inne umowy cywilnoprawne), w których występuje gmina czy inna jednostka samorządowa, podlegają zasadom prawa cywilnego, a nie zasadom publicznoprawnym. W tym kontekście to właściciel nieruchomości decyduje finalnie o kosztach udostępnienia mienia, a zainteresowany korzystaniem z tego mienia, jakim jest np. przedsiębiorca czy spółka, w zasadzie nie może podważyć woli dysponenta mienia, którym w przypadku gmin jest organ wykonawczy, czyli wójt/burmistrz/prezydent miasta. Zatem nie ma możliwości odwołania do rady miasta. Co więcej, nawet gdyby spółka uznała, że burmistrz naruszył jej uprawnienia, to również skarga na jego działanie byłaby zapewne bezskuteczna.

Na koniec należy wskazać, że powyższe uprawnienie burmistrza jest całkowicie niezależne od uprawnienia rady miasta określonego w art. 37 ust. 4 u.g.n. Postanowiono w nim, że zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.

Reasumując, okoliczność wyrażenia zgody przez radę miasta na zawarcie kolejnej umowy dzierżawy nie oznacza jeszcze, że stawki czynszowe pozostaną na dotychczasowym poziomie. Burmistrz miasta, jako gospodarujący mieniem samorządowym, jest władny narzucić zainteresowanej spółce nowe stawki dzierżawne i w tym zakresie trudno podważyć jego działania, tym bardziej gdy zostaną spełnione warunki określone wewnętrznymi przepisami dotyczącymi stawek minimalnych. ©℗