Ceny budynków komercyjnych mogą nie odpowiadać ich rzeczywistej wartości, gdyż nie odzwierciedlają kosztów środowiskowych – ostrzegają eksperci.
Unia Europejska kładzie coraz większy nacisk na czynniki ESG, który to skrót oznacza: środowisko, społeczną odpowiedzialność i ład korporacyjny. Nie znajduje to jednak odzwierciedlenia na polskim rynku nieruchomości korporacyjnych. W przygotowanym przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych (PINK) i Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH) raporcie na ten temat przywołano opinię ekspertów The Urban Land Institute Europe, którzy ostrzegają, nie tylko polską, branżę nieruchomości przed kryzysem, o ile nie zostaną wypracowane standardy pozwalające na odzwierciedlenie skutków transformacji w gospodarkę niskoemisyjną.
Kwestie dotyczące ESG mogą zatrząść rynkiem nieruchomości. Stąd pilne staje się uwzględnienie tych czynników w wycenach nieruchomości, na początek, komercyjnych. Ponieważ to budynki odpowiadają za około 40 proc. zużycia energii w UE i 36 proc. emisji gazów cieplarnianych, przedsiębiorcy zaczęli przyglądać się swoim siedzibom, a także kupowanym nieruchomościom. Dotyczy to również najemców, jak banki, które uczestniczą w finansowaniu transakcji.
– Bardziej selektywnie podchodzimy do budynków, które mamy finansować. Wynika to również z tego, że te mniej efektywne energetycznie trudniej się wynajmują. Zwracamy uwagę, aby finansowane przez nas budynki, szczególnie te większe, miały certyfikaty potwierdzające, iż daną inwestycję można uznać za wspierającą zrównoważony rozwój. Istotne jest, by były to najwyższe poziomy tych certyfikatów. Fundusze inwestycyjne, banki chcą mieć w swoich portfelach nieruchomości o jak najniższej emisyjności – mówi Joanna Ałasa, główny ekspert w Centrum Eksperckim ESG Innowacje ING Banku Śląskiego.
Ekspertka zauważa, że kwestie ESG i zrównoważonego rozwoju od pewnego czasu istotnie wpływają na rynek nieruchomości, na razie tych największych. Nieruchomości komercyjne, które nie będą spełniać minimalnych wymogów związanych ze zrównoważonym rozwojem, będą miały problem ze znalezieniem najemców czy nabywców. Rynek chce, by wiarygodnych informacji na temat ESG w nieruchomościach komercyjnych dostarczali rzeczoznawcy.
Coraz większe zainteresowanie
– W kontekście ESG dostrzegamy rosnącą potrzebę wypracowania standardów, które byłyby podstawą analiz potrzebnych do wyceny nieruchomości. Ważne jest, aby inwestorzy, banki i rzeczoznawcy, oceniając ESG, brali pod uwagę te same czynniki. Bez tego te wyceny nie będą dla nas wiarygodne – zauważa Joanna Ałasa.
Na potrzebę uwzględniania czynników ESG w wycenach wskazuje też PINK.
– Jednym z głównych wyzwań na rynku nieruchomości jest mnogość regulacji środowiskowych i tempo wprowadzania zmian. To rodzi potrzebę odpowiedniej edukacji i przygotowania standardów, które wskażą rzeczoznawcom, w jaki sposób kwantyfikować aspekty ESG w procesie wyceny, a inwestorom – jak powinni podejść do budowania i modernizowania swoich portfeli nieruchomości – uważa Agnieszka Jachowicz, członek zarządu PINK.
– ESG, a w szczególności unijna zielona taksonomia, stanowią nowe, istotne kryterium wyboru w toku procesu inwestycyjnego. Nieruchomość dzisiaj zgodna z taksonomią będzie atrakcyjna dla potencjalnego nabywcy za pięć–siedem lat. Nieruchomość wysokoemisyjna lub nieefektywna energetycznie dzisiaj, za pięć–siedem lat nie znajdzie nabywcy. Zielone aktywa chcą mieć fundusze inwestycyjne i banki, które od bieżącego roku muszą raportować „zieloność” swojego portfela. Równocześnie na rynku jest wiele nieruchomości reklamowanych jako „zgodne z ESG”, choć kryteria takiej zgodności dobierane są dowolnie. W tym kontekście istnieje potrzeba stworzenia wytycznych dla rzeczoznawców – wyjaśnia mec. Borys D. Sawicki, kierujący zespołem ESG w kancelarii SK&S, członek komitetu ds. ESG przy Krajowej Izbie Gospodarczej.
Co brać pod uwagę
Odpowiedź na pytanie, jakie cechy budynku, zdaniem inwestorów, są najbardziej istotne z punktu widzenia ESG, przynosi przywoływany już raport PINK i PRCH. Firma doradcza CBRE zapytała 500 ekspertów, jakie cechy skłaniałyby inwestorów do zapłacenia więcej za nieruchomość. Ponad 47 proc. jest gotowych ponieść dodatkowe wydatki na nieruchomość z certyfikatem, a 35,5 proc. – zapłacić za rozwiązania zmniejszające zużycie energii. Niemal tyle samo inwestorów (35,3 proc.) premiuje odporność budynku na skutki zmian klimatycznych, takich jak na przykład powodzie. Top listę najistotniejszych, z punktu widzenia inwestorów, cech budynku uzupełnia inteligentna technologia, zmniejszająca oddziaływanie na środowisko oraz wytwarzanie energii odnawialnej na miejscu.
– Trzeba też pamiętać, że ESG to nie tylko kwestie środowiskowe. To też kwestie społeczne, na przykład polityka płacowa w firmie, brak dyskryminacji, relacje z dostawcami, kontrahentami i lokalną społecznością – dodaje mec. Borys Sawicki.
Uwzględnienie tego w wycenie nieruchomości jest wyzwaniem.
„Aspekty środowiskowe rzeczoznawcy już w operatach ujmują. Oczekuje się jednak, aby te ryzyka zostały nie tylko zdefiniowane i opisane przez rzeczoznawców, ale również ujęte w wycenie w sposób wymierny, który pozwoli inwestorowi przełożyć kwestie z ESG i związane z tym nakłady inwestycyjne na wartość dodaną dla nieruchomości” – wyrazili swoje oczekiwanie autorzy raportu PINK i PRCH.
Co na to rzeczoznawcy?
– Wartość rynkowa nieruchomości komercyjnych ustalana jest powszechnie w podejściu dochodowym, najczęściej w drodze kapitalizacji/dyskontowania możliwego do uzyskania dochodu z nieruchomości, którym jest głównie czynsz najmu. W procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy odwzorowuje rynek. Oznacza to m.in., że jeżeli kwestie związane z ESG będą miały wpływ na rynku na poziom czynszów uzyskiwanych za nieruchomości komercyjne, to automatycznie przełoży się to na wartości rynkowe i ceny poszczególnych obiektów – wyjaśnia Tomasz Ciodyk, prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, i przypomina, że włączenie zagadnień związanych z ESG do norm bezwzględnie obowiązujących rzeczoznawców majątkowych wymagałoby zmian w rozporządzeniu dotyczącym wyceny nieruchomości, a to zależy od rządu. ©℗
/>
