Przedsiębiorcy nie chcą wykupywać gruntów, które posiadają w użytkowaniu wieczystym. W największych miastach są składane pojedyncze wnioski.
Użytkowany wieczyście grunt można było wykupić także przed zmianą prawa, pod warunkiem że na sprzedaż zgodził się jego właściciel. Nowelizacja ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 r. poz. 1463), która weszła w życie 31 sierpnia 2023 r., wprowadziła możliwość występowania przez rok z żądaniem wykupu, któremu właściciel nie ma prawa odmówić. Miała być drugim etapem likwidacji użytkowania wieczystego. Poprzedni objął grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. W przeciwieństwie jednak do osób fizycznych przedsiębiorcy nie są zainteresowani wykupem ziemi, którą posiadają w użytkowaniu wieczystym.
Do świąt Bożego Narodzenia do gmin, które odpowiedziały na nasze pytania o zainteresowanie wykupem, wpłynęło niewiele wniosków. Poznań doliczył się 70. Kraków – 166. Gdańsk – 40. Lublin – 57. Wrocław informuje, że nie zanotował większego zainteresowania po zmianie przepisów. W Łodzi złożono 10 wniosków z żądaniem wykupu. Warszawa odpowiedziała, że nie jest w stanie oszacować, ile wpłynie wniosków, z czego można wywnioskować, że żadne żądanie wykupu gminnej nieruchomości jeszcze nie wpłynęło. W całym kraju, w momencie nowelizacji ustawy, było ponad 405 tys. użytkowanych wieczyście nieruchomości.
Entuzjazm osłabł
Początkowo projekt przepisów zmuszających samorządy do umożliwienia wykupu gruntów był witany przez biznes entuzjastycznie. Zapał po stronie przedsiębiorców zgasł, gdy ustawa została przyjęta.
– Większość naszych członków ocenia warunki wykupu użytkowanych wieczyście nieruchomości jako bardzo niekorzystne. W związku z tym nie jest dla mnie zaskoczeniem niewielka liczba wniosków, które wpłynęły do gmin. Przewidywaliśmy, że tak będzie. Staraliśmy się przekonać poprzedni rząd i posłów, by użytkownicy mogli wystąpić z żądaniem wykupu przez trzy lata od wejścia w życie ustawy. Rok to stanowczo za mało czasu, by sfinansować wykup, zwłaszcza gdy przedsiębiorca ma kilka nieruchomości. Drugim powodem braku zainteresowania użytkowników jest sposób wyliczenia ceny wykupu – mówi Agnieszka Jachowicz, członek zarządu i dyrektor operacyjny Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.
Gminy dostały cztery miesiące na przyjęcie uchwał określających szczegóły sprzedaży. Ten czas właśnie im się skończył. Tam, gdzie ich radni nie przyjęli, wykup na podstawie roszczenia będzie się odbywał na zasadach przewidzianych w ustawie dla nieruchomości należących do Skarbu Państwa. Przyjęcie uchwał dało gminom m.in. prawo ustalenia, jak będą wyliczać cenę sprzedaży. Ustawa wprowadziła tylko widełki. Część miast, które przyjęły uchwały, takie jak: Gdańsk, Poznań czy Warszawa, postanowiły sprzedawać użytkownikom wieczystym nieruchomość za cenę równą wartości nieruchomości.
– Przyjęcie przez radnych w uchwale, że cena sprzedaży nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej ustalana jest w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jest najmniej korzystnym rozwiązaniem, jakie z punktu widzenia użytkownika wieczystego tych nieruchomości mogła przyjąć gmina. Ustawa daje możliwość ustalenia ceny, mieszczącej się w widełkach między 20-krotnością stawki opłaty rocznej a wartością nieruchomości gruntowej na dzień sprzedaży. Widać, że gminy, które ustaliły taki sposób określania ceny, nie są zainteresowane sprzedażą tych nieruchomości – mówi radca prawny Tomasz Artaszewicz-Zawisza, senior associate w praktyce nieruchomości CRIDO.
Już w momencie uchwalania przepisów zakładano, że nawet jeśli cena będzie obliczana jako 20-krotność stawki procentowej opłaty rocznej, która to stawka w większości przypadków wynosi 3 proc. wartości gruntu, to cena nabycia gruntu wyniesie min. 60 proc. jego wartości rynkowej. Aby zostać zwolnionym z zapłaty pozostałej części ceny, tj. 40 proc., kwota musi się mieścić w limicie pomocy de minimis.
– Tam jednak, gdzie gmina przyjmie, że cena sprzedaży jest równa wartości nieruchomości gruntowej, tam pomoc de minimis w ogóle nie będzie miała zastosowania – wyjaśnia Tomasz Artaszewicz-Zawisza.
Chętny nie jest wielu
Radca prawna Kinga Cekiera, partner zarządzający PKF Brevells, rozumie, że dla przedsiębiorców wykup dziś nie jest opłacalny, ale radzi im spojrzeć na tę możliwość nie tylko z krótkookresowej perspektywy, lecz także w dłuższym horyzoncie czasowym.
– Nawet jeśli perspektywa kilkudziesięciu lat, na które jeszcze opiewa umowa użytkowania wieczystego, wydaje się bardzo odległa, to warto, myśląc o sukcesji w firmie, wykorzystać okazję, że aktualnie obowiązujące przepisy nie pozwalają organom publicznym na odmowę. Nie wiadomo, co będzie w przyszłości. Stan prawny nieruchomości, czyli to, czy przedmiotem obrotu jest prawo własności, czy użytkowania wieczystego, ma dla części nabywców, zwłaszcza cudzoziemców, znaczenie. Ma to też znaczenie dla swobodnego dysponowania nieruchomością, np. podziału działek czy ich łączenia. Dlatego odpowiedź na pytanie, czy warto wykupić użytkowaną wieczyście, brzmi: to zależy. Każdy przypadek wymaga odrębnej analizy – uważa Kinga Cekiera.
Dyrektor Agnieszka Jachowicz zapowiada, że jeszcze w tym miesiącu PINK prześle postulaty zamian w ustawie.
– Jeśli ustawodawca chce, by przepisy spełniły pierwotnie wyznaczoną im rolę, czyli realnie przyczyniły się do eliminacji użytkowania wieczystego, musi je poprawić. Poza wydłużeniem okresu wystąpienia z żądaniem wykupu postulujemy też objęcie nim nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste od 1 stycznia 1998 r. W mojej ocenie takie zmiany na pewno spowodowałyby wzrost zainteresowania wykupem. Użytkowanie wieczyste rodzi różne ograniczenia. Przedsiębiorcy wolą własność, ale nie za każdą cenę. Obecnie tylko przymuszeni okolicznościami decydują się na wykup – mówi Agnieszka Jachowicz.©℗
/>
