O zakupie ziemi rolnej, z Bartłomiejem Dębskim adwokatem w kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak rozmawiała Jolanta Szymczyk-Przewoźna.
Od 2019 r. każdy może nabyć nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha, o ile Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu. Nabywcy skarżą się jednak na interpretację KOWR-u, który przy odrębnych transakcjach dotyczących sąsiadujących ze sobą gruntów, z których każdy ma oddzielną księgę wieczystą, sumuje ich powierzchnię. Czy to właściwe podejście?
Gdy jeden nabywca kupuje w osobnych umowach dwa lub trzy sąsiadujące ze sobą grunty, każdy o powierzchni poniżej 1 ha, i do transakcji dochodzi jednego dnia czy w krótkich odstępach czasu, to powszechną praktyką KOWR-u jest traktowanie takich transakcji jak próby obejścia ustawy. Z mojej praktyki wynika jednak, że często KOWR stosuje naprawdę elastyczne podejście w definiowaniu nieruchomości rolnych, z korzyścią dla zainteresowanych nabyciem, jeśli dostarczy się mu przekonujących argumentów.
To zależy od konkretnych spraw, ale mogę podać przykłady, jak inwestorzy radzą sobie w takich przypadkach. Jeden ze sposobów, które spotykam na rynku, to tzw. zasłona korporacyjna. Polega ona na tym, że spółka A kupuje jeden grunt, spółka B drugi, a obie mają jednego właściciela. Choć przyznam, że problematyczne bywa późniejsze połączenie tak nabytych gruntów w ręku jednej z takich spółek. Po drugie, nabywcy próbują czasem zmieniać status nieruchomości poprzez zmianę użytku w ewidencji gruntów. Jeśli dostarczy się geodecie dowodów, że parametry gruntu kwalifikują go np. do kategorii niezabudowanych terenów zurbanizowanych, to jest możliwa zmiana oznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów – z rolnego na nierolne. Ostatnia nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zwiększa szansę na rozwiazywanie problemów nabywców właśnie w oparciu o zmianę oznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów. Choć muszę tu zastrzec, że przepisy w tym zakresie nie są do końca precyzyjne. Po trzecie, można też w ramach postępowania administracyjnego próbować przekonać KOWR, że nieruchomość, która w rejestrze gruntów jest oznaczona jako rolna, w rzeczywistości nie ma rolnego charakteru. W tym przypadku trzeba mieć mocne argumenty świadczące o braku możliwości prowadzenia na nieruchomości działalności rolniczej.
Zmiana statusu nieruchomości poprzez zmianę lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest w praktyce najtrudniejszym sposobem na nabycie gruntu. Po pierwsze, jest to zwykle żmudny i niepewny proces. Po drugie, sprzedaż nieruchomości po uchwaleniu planu może się wiązać z koniecznością zapłaty tzw. opłaty planistycznej, a wówczas inwestor traci korzyść z zakupu ziemi rolnej. Traktowałbym to więc jako ostateczność. ©℗
