Szykują się duże zmiany dla rzeczoznawców majątkowych

Obowiązujące rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555) traci moc 9 września 2023 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowego aktu, którego treść zaskoczyła rzeczoznawców majątkowych.

Resort w ocenie skutków regulacji przypomina, jak ważną rolę w systemie gospodarczym odgrywają przedstawiciele tego zawodu. W Polsce jest ich dokładnie 8249. „Opinie o wartości nieruchomości sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych stanowią m.in. podstawę do ustalenia poziomu zobowiązań pomiędzy stronami transakcji, wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych, jak również ustalenia wysokości odszkodowań. Jest to więc profesja polegająca na wykonywaniu zadań o szczególnym charakterze nie tylko z punktu widzenia dbałości o realizację interesu publicznego, ale także z uwagi na zapewnienie poczucia bezpieczeństwa ekonomicznego obywateli. W interesie ekonomicznym państwa leży zatem, by wyceny nieruchomości były rzetelne i wiarygodne” – czytamy w OSR.

Dzisiaj wytyczne co do metod szacowania wartości nieruchomości są zawarte w normach branżowych. To rzeczoznawca, w zależności od celu wyceny, a także dostępnych danych, decyduje, jaką metodą się posłuży. W ocenie resortu ta swoboda oraz zbyt ogólne normy są przyczyną błędów w szacowaniu. MRiT zarzuca rzeczoznawcom, że zdarza im się nie sięgać do danych źródłowych dotyczących transakcji, na których opierają wyceny, czy niedostatecznie analizować dane z rynku. Zaradzić temu ma nowe rozporządzenie, doprecyzowujące obowiązujące dotychczas regulacje.

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uważa, że ministerstwo w doprecyzowaniu idzie za daleko, przesadnie ingerując w warsztat pracy rzeczoznawcy. Na potwierdzenie tego podaje przykłady rozwiązań przyjętych w innych krajach Europy i dodaje, że jedynym krajem, w którym standardy krajowe w tak szczegółowy sposób ustala organ państwowy, jest Białoruś. „Niezależnie od powyższego zwracamy uwagę na wybiórczy charakter przedmiotowego projektu. Pewne sfery wyceny podlegają głębokiej regulacji, natomiast inne pozostają bez zmian, na wysokim poziomie ogólności. O ile np. w podejściu porównawczym bardzo szczegółowo planuje się unormować metodę korygowania ceny średniej, to metoda porównywania parami podlegać ma stosunkowo mniejszemu uszczegółowieniu, natomiast w ogóle nie zajęto się metodą analizy statystycznej rynku, której zasadność i metodyka stosowania budzą liczne wątpliwości w praktyce” – pisze PFSRM.

Zmiana rozporządzenia doda też rzeczoznawcom pracy. Jak pisze w swojej opinii komitet ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, zakres wymaganych do sprawdzenia w procesie wyceny informacji będzie wykraczał poza obszar pracy przedstawicieli tego zawodu. Ich głównym zadaniem jest bowiem odpowiedzieć przede wszystkim na pytanie, jaka jest wartość nieruchomości. „Propozycje wynikające z treści projektu rozporządzenia przypominają działania zbliżone do specjalistycznego, wszechstronnego i kosztownego raportu «due diligence» nieruchomości (chodzi o zgromadzenie wszelkich informacji mających na celu identyfikację ryzyka związanego z nabyciem nieruchomości – red.)” – czytamy w opinii.

Zdaniem rzeczoznawców przepisy prawa nigdy nie uwzględnią wszystkich uwarunkowań, jakie mogą pojawić się przy wycenie danej nieruchomości. PFSRM spodziewa się, że skutkiem projektowanego rozporządzenia może być większa niż obecnie liczba protestów, a w efekcie wydłużenie postępowań sądowych. ©℗