Członek wspólnoty mieszkaniowej może wystąpić z roszczeniem do zarządcy zaniedbującego obowiązki

Zarządca naszej nieruchomości nie wysyłał najemcom lokali, którzy nie płacili czynszu, monitów o zaległościach. Jego bierność doprowadziła do powstania dużych zaległości. Nie możemy więc poczynić pewnych wydatków na cele związane z konserwacją budynku. Czy możemy w jakiś sposób pociągnąć zarządcę do odpowiedzialności za to zaniedbanie?

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali do zadań zarządcy należy m.in. pobieranie od członków wspólnoty zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, potocznie nazywanych czynszami. Do ich uiszczania są zobowiązani wszyscy właściciele lokali w wysokości proporcjonalnej do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (w uproszczeniu jest ona zależna od powierzchni lokali). Corocznie wysokość opłat jest potwierdzana uchwałą wspólnoty, a do podstawowych obowiązków zarządcy należy też powiadamianie właścicieli lokali o podjętych uchwałach oraz wykonywanie tych uchwał. Bez powiadomienia o uchwale członkowie wspólnoty mogą np. nie wiedzieć, że od następnego miesiąca mają płacić więcej. Oczywistym więc skutkiem tego będą niedopłaty na rachunku bankowym wspólnoty mieszkaniowej.

Niewłaściwe powiadomienia

A zatem niewłaściwe powiadamianie o treści podjętej uchwały może być brzemiennym w skutkach błędem po stronie zarządcy. Spotykane są zawiadomienia listem zwykłym, bez żadnego dowodu wysłania informacji. Utrudnia to późniejsze dochodzenie przed sądem zaległych opłat. Zarządca należycie dbający o interes wspólnoty powinien sięgnąć po formę informowania, która zostawia ślad wykonania czynności, np. wiadomość e-mail, list polecony, osobiste roznoszenie korespondencji mieszkańcom przez pracownika zarządcy za pokwitowaniem.

A co z zaniedbaniem windykacji? Umowy o zarządzanie często przewidują uprawnienie zarządcy do podejmowania czynności w kierunku odzyskania zaległych opłat, co oczywiście wiąże się dla zarządcy z udzieleniem mu stosownych pełnomocnictw. Przy czym wewnętrzne zasady w tym zakresie mogą być także doprecyzowane przez wspólnotę mieszkaniową, np. w uchwale określającej „procedurę windykacji”. Co jednak ważne, posiadając ww. uprawnienia, zarządca nieruchomości wspólnej jest obciążony koniecznością wysyłania do dłużników najpierw wezwań do zapłaty, a potem składania pozwów o zapłatę. Jeżeli windykacja opłat jest wpisana do umowy z zarządcą lub dookreślona uchwałą wspólnoty, wówczas jest to czynność, która nie wymaga osobnego upoważnienia ani odrębnej uchwały do każdej konkretnej sprawy – zarządca nie może wtedy czekać, tylko sprawnie działać.

Kosztowne błędy

Obowiązek podejmowania przez zarządcę działań windykacyjnych wynika z umownego charakteru relacji łączącej zarządcę ze wspólnotą mieszkaniową. Zarządca będzie więc ponosić konsekwencje za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy. Jest to odpowiedzialność odszkodowawcza za brak realizacji obowiązku określonego w umowie, oparta na art. 471 kodeksu cywilnego. A zatem zarządca ponosi odpowiedzialność, jeżeli jego zaniedbania doprowadzą do powstania szkody po stronie pokrzywdzonych członków wspólnoty mieszkaniowej – w przypadku braku windykacji opłat szkodą będą utracone korzyści, czyli środki pieniężne, które nie zostały zdobyte. Inaczej mówiąc, chodzi o majątek pieniężny właścicieli lokali gromadzony na rachunku wspólnoty, który uległ pomniejszeniu o kwotę opłat, które „przepadły”. Przy czym, aby szkoda była nieodwracalna, comiesięczne zaliczki powinny ulec przedawnieniu, co następuje po trzech latach od dnia wymagalności czynszu. Dłużnik może w takiej sytuacji podnieść zarzut przedawnienia i sąd wyda wyrok oddalający powództwo.

Natomiast jeżeli dług nie będzie przedawniony, nie ma podstaw o występowanie do zarządcy o odszkodowanie. Nawet mimo oczywistych zaniedbań w windykacji zarządca może przecież skierować pozew o zapłatę przeciwko dłużnikowi, zalegającemu z opłatami czynszowymi. Nie ma więc szkody.

Trzeba wykazać uszczerbek

Pozew o odszkodowanie obejmuje żądanie zapłaty kwoty stanowiącej równowartość poniesionej szkody. Poszkodowani członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni wykazać wysokość swojego uszczerbku, a więc przedłożyć dowody w postaci np. uchwały wspólnoty o wysokości comiesięcznych zaliczek oraz kartotekę z rozliczeniem opłat do danego lokalu. Wyjątkowo odszkodowanie może obejmować kwotę kary umownej, jeżeli kara byłaby wpisana do umowy z zarządcą za brak wykonania konkretnych obowiązków. W praktyce w branży zarządzania nieruchomościami takie kary umowne nie są spotykane. ©℗