Wojewoda może uchylić uchwałę rady gminy, która wyłącza nieruchomość ze sprzedaży

Nasza spółka chciała zakupić od miasta nieruchomość w centrum miasta. Problem w tym, że burmistrz nie może jej sprzedać, bo rada miejska niedawno podjęła uchwałę w sprawie zasad zbywania nieruchomości, wyłączając m.in. tę nieruchomość z możliwości sprzedaży. Co w tej sytuacji zrobić? Czy jest jakiś organ, który kontroluje tego typu przepisy samorządowe?

Jak wynika z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Z kolei art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że „z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji”.

Skoro więc nieruchomości samorządowe mogą być przedmiotem umowy sprzedaży, to należałoby przyjąć, że kompetencje w tym zakresie przysługują organowi wykonawczemu (w mieście – burmistrzowi/prezydentowi), co ma uzasadnienie w art. 30 ust. 2 pkt 4 ww. ustawy o samorządzie gminnym, a także potwierdzenie w art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie postanowiono, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Wskazówki organu nadzoru

Niestety biorąc pod uwagę ww. przepisy, trudno jednak w sposób jednoznaczny wnioskować, który ze wspomnianych organów jest władny podjąć decyzję o przeznaczeniu danej nieruchomości do sprzedaży albo wyłączyć ją z takiego przeznaczenia. Istotnych wskazówek dostarcza za to najnowsze stanowisko zawarte w rozstrzygnięciu nadzorczym wojewody podlaskiego (nr NK-II.4131.88.2023.AB), które ukazało się w Wojewódzkim Dzienniku Urzędowym 27 kwietnia 2023 r. W podanym orzeczeniu wojewoda podważył kompetencję rady miasta do wyłączenia ze sprzedaży określonych nieruchomości, które podano w załączniku do uchwały rady miasta. Wojewoda zwrócił uwagę na kilka kwestii. Przede wszystkim stwierdził, że ograniczenia obrotu nieruchomościami mogą być wprowadzane jedynie na drodze ustawowej, gdyż żaden przepis ustawowy nie przyznaje radzie gminy kompetencji w tym zakresie. Organ nadzoru przypomniał również znaczenie art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie postanowiono, że właściwy organ (np. burmistrz miasta) sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie. Finalnie uznano, że to wspomniany organ, a więc tylko wójt/burmistrz/prezydent miasta ma wyłączną kompetencję do określenia przeznaczenia nieruchomości. To z kolei skutkowało stwierdzeniem nieważności wspomnianego zapisu uchwały rady miejskiej.

Wadliwy akt prawny

W sytuacji, o której wspomina czytelnik, jego spółka powinna rozważyć skierowanie pisma do wojewody informującego go o wadliwej uchwale. Jest on bowiem władny podważyć uchwałę rady miasta – wydać rozstrzygnięcie nadzorcze. Wojewoda może też samodzielnie ustalić nieprawidłowość nawet bez inicjatywy spółki. W konsekwencji burmistrz nie będzie miał przeszkód aby – wedle uznania – przeznaczyć nieruchomości do zbycia. ©℗