Coraz większa popularność pojazdów elektrycznych oznacza rosnące zapotrzebowanie na punkty poboru energii. Szkopuł w tym, że przeważnie w wielorodzinnych domach mieszkalnych nie ma takich punktów ani instalacji przystosowanej do ich montażu. A wykonanie modernizacji stanowi znaczny koszt - piszą Piotr Jarzyński, prawnik, specjalista od prawa budowlanego i nieruchomości, Kancelaria Prawna Jarzyński & Wspólnicy i Piotr Szulc, radca prawny, Ataner sp. z o.o.

rozwiń ›
Obecnie nierzadko użytkownicy pojazdów elektrycznych w całym kraju ładują je z instalacji do tego nieprzystosowanej, podłączonej do jednego licznika i przeznaczonej dla części wspólnych budynku. Ustawodawca uznał, że elektryfikacja transportu powinna mieć miejsce w pierwszej kolejności w większych miastach. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1083; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2687; dalej: u.e.p.a.) budynki mieszkalne wielorodzinne oraz związane z nimi wewnętrzne i zewnętrzne stanowiska postojowe projektuje się i buduje, zapewniając moc przyłączeniową pozwalającą wyposażyć te stanowiska w punkty ładowania o mocy nie mniejszej niż 3,7 kW. Przepis ten ma na celu zobowiązanie inwestora (dewelopera) do takiego projektowania budynków, które umożliwi wyposażenie stanowisk postojowych w punkty ładowania pojazdów elektrycznych. Jednak obowiązek ten dotyczy jedynie inwestycji w gminach o liczbie mieszkańców wyższej niż 100 tys., w których zostało zarejestrowanych co najmniej 60 tys. pojazdów samochodowych i w których na 1 tys. mieszkańców przypada co najmniej 400 pojazdów samochodowych (art. 60 ust. 1 u.e.p.a.).

I nowe, i remontowane

Minimalną moc przyłączeniową dla wewnętrznych i zewnętrznych stanowisk postojowych związanych z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym ‒ zgodnie z rozporządzeniem ministra klimatu i środowiska z 7 maja 2021 r. w sprawie sposobu ustalania minimalnej mocy przyłączeniowej dla wewnętrznych i zewnętrznych stanowisk postojowych związanych z budynkami użyteczności publicznej oraz budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi (Dz.U. z 2021 r. poz. 892) ‒ wylicza się jako iloczyn 50 proc. liczby wszystkich stanowisk postojowych i mocy 3,7 kW, jednak nie może to być mniej niż 3,7 kW, chyba że z tym budynkiem nie są związane żadne stanowiska postojowe.
Warto przy tym dodać, że wspomnianego wcześniej art. 12 ust. 1 u.e.p.a. nie stosuje się do zamierzeń budowlanych, dla których przed 1 stycznia 2019 r. złożono wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę albo odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego (art. 75 ust. 1 u.e.p.a.). Natomiast wspomnianego rozporządzenia nie stosuje się do zamierzeń budowlanych, dla których wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę albo odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego złożono przed dniem jego wejścia w życie, tj. przed 29 maja 2021 r. (art. 75 ust. i 2 u.e.p.a.).
Zgodnie z art. 12a ust. 2 u.e.p.a. wyższe wymogi przewidziano dla inwestycji, do których przynależy ponad 10 stanowisk postojowych (niezależnie, czy znajdują się one w hali garażowej, czy na zewnątrz obiektu). W takim przypadku zapewnia się zainstalowanie kanałów na przewody i kable elektryczne na wszystkich stanowiskach postojowych, umożliwiających zainstalowanie punktów ładowania na każdym stanowisku postojowym.
Co istotne, te wymagania muszą być spełnione również wtedy, gdy:
  • istniejąca nieruchomość jest poddawana przebudowie albo remontowi, w ramach których koszt wykonywanych prac związanych z przegrodami zewnętrznymi lub systemami technicznymi budynku wynosi więcej niż 25 proc. wartości budynku (nie wliczając wartości gruntu, na którym usytuowane są budynek i parking),
  • koszty instalacji punktów ładowania i infrastruktury kanałowej nie przekraczają 7 proc. całkowitego kosztu przebudowy albo remontu.
Jeśli więc obiekt wcześniej nie posiadał odpowiedniej instalacji, a przeprowadzana jest jego przebudowa lub remont o większych rozmiarach, to konieczne będzie przystosowanie miejsc postojowych do zainstalowania punktów ładowania. Przepisy nakazują zapewnienie mocy przyłączeniowej lub zainstalowanie kanałów na przewody i kable elektryczne, a nie samego urządzenia do ładowania pojazdów elektrycznych. W związku z rosnącą liczbą pojazdów elektrycznych wielu deweloperów wychodzi jednak naprzeciw potrzebom klientów i umożliwia zakup oraz instalację urządzeń do ładowania.

Obawy większości

Inaczej sytuacja wygląda w istniejących już nieruchomościach. Praktyka pokazuje, że im starszy budynek, tym trudniej dostosować instalację elektryczną do ładowania pojazdów elektrycznych. W części obiektów będzie to niemożliwe lub nieopłacalne. W przypadku budynku będącego zabytkiem nieruchomym, wpisanego do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków, instalacja punktu ładowania wymaga uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla lokalizacji tego zabytku, udzielonej w drodze decyzji (art. 12b ust. 11 u.e.p.a.).
Tylko po konsultacji z zarządcą
Używanie ładowarek do pojazdów elektrycznych bez zgody zarządcy nieruchomości wspólnej (ewentualnie wspólnoty mieszkaniowej) i w miejscach do tego nieprzystosowanych jest nie tylko niezgodne z prawem, lecz także może stanowić zagrożenie dla instalacji elektrycznej w budynku i powodować zagrożenie pożarowe. Ze względu na to, że budynki mogą mieć różny wiek, stan techniczny i stan instalacji elektrycznej, zawsze konieczne jest skonsultowanie z zarządcą nieruchomości parametrów ładowarki do pojazdów elektrycznych.
W przypadku stwierdzenia, że w wyniku nieprawidłowego użytkowania instalacji elektrycznej do ładowania pojazdów obiekt budowlany m.in.:
• może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
• jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
• jest w nieodpowiednim stanie technicznym
‒ organ nadzoru budowlanego, zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1557), nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Jednak, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 kwietnia 2020 r. (sygn. akt II OSK 1705/19), regulacja ta przewiduje jedynie możliwość zobowiązania do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, a nie sprawcy, który spowodował ich powstanie. Z tego względu konsekwencje nieprawidłowego ładowania pojazdów elektrycznych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym może ponieść jego zarządca lub wszyscy współwłaściciele. ©℗
Obecnie liczba pojazdów elektrycznych jest stosunkowo niewielka, ich właściciele stanowią zazwyczaj mniejszość w danej wspólnocie mieszkaniowej. W praktyce często kontrowersje wśród współwłaścicieli wzbudza nielegalny pobór energii elektrycznej przez osoby ładujące swoje pojazdy we wspólnej hali garażowej bez uzyskania odpowiedniej zgody i dopełnienia formalności. Właściciele lokali często obawiają się nakładów finansowych, jakie miałaby ponieść wspólnota mieszkaniowa w przypadku wyrażenia zgody na powstanie punktu ładowania. Koszty montażu urządzenia powinna jednak ponieść osoba wnioskująca o jego instalację. Wydaje się, że ustawodawca wybrał ostrożny kierunek zmian w celu stopniowej instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych w nowych i remontowanych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, zamiast np. z góry narzucić obowiązek budowy stacji ładowania przy stanowiskach postojowych dla każdej nowej inwestycji. A taki obowiązek istnieje np. w Wielkiej Brytanii od 2023 r. dla wszystkich nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Własny podlicznik

Z całą pewnością pojazdy elektryczne nie powinny być ładowane w gniazdkach elektrycznych znajdujących się w halach garażowych, o ile tego wyraźnie nie oznaczono. Są ku temu co najmniej dwa powody. Po pierwsze, ze względów technicznych takie gniazdko nie jest przystosowane do ładowania pojazdów - ładowarki w zależności od modelu wymagają ładowania prądem jedno-, dwu- lub trójfazowym. Po drugie, pobór energii elektrycznej następuje z części wspólnej budynku (stanowiska postojowe najczęściej nie mają własnego licznika lub podlicznika energii elektrycznej). Oznacza to, że za ładowanie takiego pojazdu zapłacą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Takie sytuacje mogą prowadzić do sporów między mieszkańcami (współwłaścicielami), gdy np. jeden lub kilku z nich dokonuje znacznie większych niż pozostali poborów prądu ze wspólnej instalacji w hali garażowej, tym bardziej czyniąc to bez zgody wspólnoty mieszkaniowej.©℗
Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest instalacja urządzenia do ładowania pojazdów elektrycznych z własnym podlicznikiem (wallbox). Wówczas osoba ładująca pojazd rozlicza się wyłącznie za tę energię elektryczną, którą zużyła. Pokrywa również koszt instalacji urządzenia wraz z podlicznikiem. Nie w każdym miejscu w hali garażowej jest możliwość zainstalowania ładowarki pojazdów, dlatego warto zainteresować się tym już na etapie zakupu lokalu.

Na wniosek

W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością. Taka decyzja wydawana jest po uprzednim złożeniu wniosku przez osobę posiadającą tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku (art. 12b ust. 1 u.e.p.a.).
A jak wygląda to w przypadku wspólnoty mieszkaniowej? W takiej sytuacji wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. A zatem zgodnie z art. 12b ust. 2 u.e.p.a. nie wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności. Do wniosku dołącza się m.in. oświadczenie o zobowiązaniu się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym kosztów zakupu i montażu tego punktu (art. 12b ust. 3 u.e.p.a.).

Niezbędna ekspertyza

Niejednokrotnie się zdarza, że w budynku nie została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. Wówczas konieczne będzie sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania. Jak wynika z art. 12b ust. 4 i 6 oraz art. 12c u.e.p.a., dokonuje się w niej oceny istniejącej instalacji i miejsca postojowego pod względem dopuszczalności podłączenia do niej stacji ładowania. Koszt sporządzenia takiego dokumentu pokrywa wnioskodawca.
2565 stacji ładowania pojazdów elektrycznych jest w Polsce (dysponują 5016 punktami ładowania)
61 570 elektrycznych samochodów osobowych jeździło po polskich drogach na koniec grudnia 2022 r. (z tego 31 249 to pojazdy w pełni elektryczne, a 30 321 to samochody hybrydowe)
ok. 13 pojazdów elektrycznych przypada w Polsce na 1 punkt ładowania
Źródło: Licznik Elektromobilności, dane na koniec grudnia 2022 r.
W terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku zarząd wspólnoty mieszkaniowej zleca sporządzenie ekspertyzy i niezwłocznie po jej otrzymaniu udostępnia ją wnioskodawcy (art. 12b ust. 4 u.e.p.a.). Zarząd ma też 30 dni na to, by rozpatrzyć wniosek. Są one liczone od dnia otrzymania ekspertyzy albo od dnia złożenia wniosku ‒ gdy sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane. Po bezskutecznym upływie ww. terminu na rozpatrzenie wniosku (i w przypadku braku obowiązku sporządzenia ekspertyzy) wnioskodawca może przystąpić do instalacji i eksploatacji punktu ładowania. Wcześniej musi pokryć wszelkie koszty związane z instalacją tego punktu, w tym koszt jego zakupu i montażu. Dla punktu ładowania zgodnie z art. 12b ust. 10 u.e.p.a. należy zainstalować odrębny licznik energii elektrycznej, jeżeli punkt ładowania znajduje się na stanowisku postojowym, do którego prawo do wyłącznego użytku ma wnioskodawca.

Możliwa odmowa

Zgoda na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania pojazdu elektrycznego nie jest obligatoryjna. Przepisy przewidują możliwość odmowy, w przypadku gdy:
1) z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem nie jest możliwa;
2) wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku;
3) wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania - w przypadku, gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu;
4) wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem (art. 12b ust. 8 u.e.p.a.).
Co to oznacza? Otóż tyle, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej poza wspomnianymi wyżej przypadkami nie może odmówić udzielenia zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania. Przepisy nie przewidują jednak sankcji za nierozpatrzenie lub nieprawidłowe rozpatrzenie wniosku ani procedury rozwiązywania ewentualnych sporów.

Regulamin wewnętrzny

Na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: u.w.l.) wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego, który ustala zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. Jeśli instalacja w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie jest przystosowana do ładowania pojazdów elektrycznych lub montażu stacji ładowania (nie przeprowadzono także wspomnianej procedury uzyskania zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania), to uzasadnione jest wprowadzenie w regulaminie porządku domowego zakazu ładowania pojazdów elektrycznych z instalacji do tego nieprzystosowanej, podłączonej do jednego licznika i przeznaczonej dla części wspólnych budynku. Natomiast w sytuacji, gdy w budynku jest możliwość instalacji punktu ładowania (szczególnie jeśli została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania) lub zainstalowano w nim stacje ładowania, to regulamin taki może przewidywać zasady instalacji i korzystania z urządzeń.
Właściciele lokali nie mogą jednak podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące np. zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty mieszkaniowej - wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r., (sygn. akt II CSK 600/08).
Z tego względu, jeśli stacja ładowania miałaby powstać przy stanowisku postojowym (w szczególności urządzonym w odrębnym lokalu użytkowym - garażu) na koszt jego właściciela lub użytkownika oraz mieć zainstalowany odrębny licznik energii elektrycznej, to regulamin porządku domowego nie może zakazywać takiego działania. Taki zakaz należy uznać za niedopuszczalny, jeśli jest możliwość instalacji i eksploatacji punktu ładowania na podstawie wyżej omówionych przepisów u.e.p.a. Najczęściej montaż punktu ładowania będzie wiązał się z koniecznością przeprowadzenia robót i wykonania instalacji w częściach wspólnych budynku, co wymaga stosownej zgody wspólnoty mieszkaniowej (przewidzianej także przez wspomniane regulacje u.e.p.a.).

Odpowiedzialność za korzystanie ze wspólnego prądu

Kradzież energii elektrycznej podlega karze pozbawienia wolności od trzech miesięcy do pięciu lat, a w wypadku mniejszej wagi sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Jest to zgodne z art 278 par. 5 w związku z art 278 par. 1 i 3 ustawy z 6 czerwca 1997 r. ‒ Kodeks karny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1138; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1855; dalej: k.k.) Za zabór energii uznaje się podłączenie się do jej źródła i czerpanie jej bez zgody osoby uprawnionej do dysponowania nią, bez uiszczenia opłaty.
Kradzież energii może polegać na podłączeniu do systemu dostarczającego dany rodzaj energii z pominięciem urządzenia mierzącego ilość wykorzystanej energii oraz określającego wysokość opłaty za korzystanie. Przejawem kradzieży energii będzie:
  • uszkodzenie urządzenia rejestrującego ilość pobieranej energii, które następuje po przyłączeniu się sprawcy do systemu dostarczającego dany rodzaj energii,
  • dokonywanie zmiany zapisu w urządzeniach rejestrujących ilość pobranej energii w taki sposób, że nie zawiera informacji o faktycznie wykorzystanej przez sprawcę ilości energii (tzw. cofanie licznika).
Natomiast samego korzystania z cudzego źródła energii bez podjęcia jakichkolwiek czynności umożliwiających do niego dostęp nie można jeszcze traktować jako kradzieży energii w rozumieniu art. 278 par. 5 k.k. Taka kwestia może podlegać rozpatrywaniu jedynie na gruncie postępowania cywilnego. Odpowiedzialność karna wymaga bowiem wykazania sprawcy czynu winy umyślnej w zamiarze bezpośrednim (zob. wyroki Sądu Rejonowego w Brzegu z 30 września 2019 r., sygn. akt II K 701/17, oraz SR w Opolu z 3 października 2013 r., sygn. akt II K 39/13). Trudno zatem będzie wykazać kradzież energii elektrycznej przez współwłaściciela lub użytkownika nieruchomości, gdy gniazdka elektryczne przy stanowiskach postojowych są ogólnodostępne (np. w hali garażowej).
Sprzedaż lokalu za niewłaściwe zachowanie
Jeśli właściciel lokalu będzie wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czynił korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, to wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów ustawy z 17 listopada 1964 r. ‒ Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1805; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2180) o egzekucji z nieruchomości (art. 16 ust. 1 u.w.l.). Jak wynika z komentarza do u.w.l. pod redakcją Konrada Osajdy i Bogusława Lackorońskiego, naruszenie postanowień regulaminu, niezależnie od wspomnianych sankcji, może skutkować powstaniem odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania na podstawie art. 471 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2337; dalej: k.c.). ©℗
Nie uniemożliwia to jednak dochodzenia roszczeń cywilnych od współwłaściciela lub użytkownika nieruchomości, który niezgodnie z ustalonymi zasadami ładował pojazd elektryczny z gniazdka podłączonego do jednego licznika przeznaczonego dla części wspólnych budynku. Odpowiedzialność cywilną związaną z obowiązkiem naprawienia szkody dzielimy na deliktową - wyrządzoną czynem niedozwolonym (art. 415 i nast. k.c.), oraz kontraktową - wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, np. z umowy (art. 471 i nast. k.c.). W obu reżimach odpowiedzialności odszkodowawczej jej przesłankami są:
  • zdarzenie szkodzące, z którym określony przepis prawa łączy obowiązek naprawienia szkody przez inny podmiot niźli poszkodowany,
  • szkoda będąca wynikiem tego zachowania,
  • normalny związek przyczynowy łączący oba wyżej wymienione elementy.
Nawet jeśli nie udałoby się wykazać odpowiedzialności odszkodowawczej wyrządzonej czynem niedozwolonym, to naruszenie postanowień regulaminu porządku domowego, innej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, umowy współwłaścicieli dotyczącej ładowania pojazdów elektrycznych lub korzystania z energii elektrycznej w częściach wspólnych budynku może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c. Osoba odpowiedzialna może nie zapłacić odszkodowania, jeżeli wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Przy dochodzeniu roszczenia utrudnione może być wykazanie zużycia prądu, co do zasady bowiem wysokość odszkodowania powinna odpowiadać stracie, jaką poniosła wspólnota mieszkaniowa, płacąc wyższy rachunek za energię elektryczną.©℗

poleca