Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało w tym celu projekt nowelizacji, który zakłada, że w art. 29 ustawy o własności lokali zostanie dodany ust. 4 w brzmieniu: „Właściciel lokalu ma prawo wglądu w dokumenty wspólnoty mieszkaniowej oraz prawo udzielenia przez zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w sposób określony w art. 18 ust. 1, informacji dotyczących zarządu nieruchomością wspólną”. Dziś przepisy mówią jedynie ogólnie o prawie mieszkańców do kontroli.
Informacja taka znalazła się w odpowiedzi resortu na interpelację nr 35879 Mariusza Trepki, posła PiS, w której zwracał uwagę na problem nieprofesjonalnych zarządców. Poseł wskazywał, że zgłaszają się do niego mieszkańcy wspólnot mieszkaniowych, skarżący się na niekompetentne działania zarządców nieruchomości.
Przykład? Jedna z mieszkanek kilka lat temu kupiła lokal w budynku wielorodzinnym w 2017 r. Od początku borykała się z niedziałającą wentylacją i nadmiernym poborem wody. Zarządca zlecił przegląd instalacji kominowej, który nie wykazał usterek. Ponieważ wentylacja nadal nie działa, poradził lokatorce, by samodzielnie zleciła ekspertyzę, której koszt wynosi kilka tysięcy złotych. Drugi problem polega na tym, że choć kobieta mieszka sama, licznik wody wskazuje bardzo wysoki jej pobór i pracuje nawet wtedy, gdy lokatorka nie używa wody. Może to wskazywać, że ktoś wykonał przyłącze do instalacji zainteresowanej. Zarządca ograniczył się jedynie do wymiany licznika na nowy, co niczego nie zmieniło.
Bez licencji, bez kompetencji
Poseł Trepka przypomniał w interpelacji, że do 2013 r. zarządca nieruchomości musiał spełnić wiele warunków, by móc legalnie działać na rynku nieruchomości. Przede wszystkim miał obowiązek posiadania państwowej licencji zawodowej, którą wydawano po odbyciu kursów, praktyk i potwierdzeniu umiejętności praktycznych. Nadzór nad zarządcami sprawowała Komisja Odpowiedzialności Zawodowej.
- Efektem deregulacji tej odpowiedzialnej profesji jest brak kompetencji zarządców. Tylko nieliczni z nich uczestniczą w szkoleniach utrwalających wiedzę i podnoszących kwalifikacje. Skutkiem jest obniżenie poziomu bezpieczeństwa pożarowego i technicznego nieruchomości - wymienia poseł w interpelacji.
Według niego jednym z podstawowych problemów jest „iluzoryczne uprawnienie kontrolne” członków wspólnot. Artykuł 29 ust. 3 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) stanowi jedynie, że „Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu”, a art. 27 wskazuje, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. - Nie ma jednak żadnych instrumentów, oprócz skierowania sprawy na drogę sądową, które umożliwią realny wpływ na działalność zarządcy - podkreśla poseł Trepka.
Pyta, czy resort może wprowadzić do wspomnianej ustawy przepis rozszerzający kompetencje właścicieli lokali dotyczące kontroli działalności zarządcy budynku wspólnoty mieszkaniowej oraz czy przewiduje zmiany w uzyskiwaniu uprawnień do tego zawodu.
Zbyt małe wymogi?
Resort rozwoju w odpowiedzi na interpelację zaznacza, że mimo deregulacji zarządcą nie może zostać przypadkowa osoba z ulicy. Przede wszystkim takie osoby obowiązuje wymóg posiadania statusu przedsiębiorcy i prowadzenia zarejestrowanej działalności gospodarczej, a także obowiązek posiadania ubezpieczenia OC. Podstawą pełnienia takiej funkcji jest też zawarcie umowy pomiędzy zarządcą a członkami wspólnoty mieszkaniowej. Resort przypomina, że uprawnienia kontrolne wcale nie są iluzoryczne. Pozwalają m.in. na wgląd do dokumentów przez każdego członka wspólnoty. - Choć ustawa nie precyzuje zakresu i sposobu udostępniania dokumentów, to w orzecznictwie wykształciła się wyraźna reguła interpretacji tego uprawnienia członka wspólnoty - podkreśla ministerstwo w piśmie. Wskazuje, że w skrajnych przypadkach, gdy zarządca przejawia niekompetencję i kieruje się złą wolą, wspólnota może wypowiedzieć mu umowę, i to ze skutkiem natychmiastowym.
Jednak czy obecne uregulowania ustawowe rzeczywiście są wystarczające? W ocenie ekspertów niekoniecznie.
- Coraz częściej zarządzaniem nieruchomościami zajmują się przypadkowe osoby bez należytej wiedzy w zakresie regulacji prawnych, technicznych, finansowych i zarządzania. Oczywiście korzystanie z usług zarządcy jest dobrowolne, ale przy dużych nieruchomościach (wspólnotach mieszkaniowych) trudno wyobrazić sobie, aby te skomplikowane czynności wykonywali współwłaściciele - ocenia Piotr Jarzyński z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Podkreśla, że przepisy w minimalnym zakresie regulują umowę o zarządzanie nieruchomością. To od woli stron zależy, czy wpiszą do niej np. kary umowne za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań. Brak takiego zapisu może być dla współwłaścicieli niekorzystny.
Piotr Jarzyński uważa, że uregulowanie w ustawie o gospodarce nieruchomościami przykładowego katalogu czynności dokonywanych w ramach zarządzania nieruchomością oraz w minimalnym zakresie umowy o zarządzanie nieruchomością, a także obowiązkowe ubezpieczenie nie zagwarantują należytego profesjonalizmu zarządców nieruchomości.
- Wymogi ustawowe stawiane dziś zarządcom nieruchomości są zbyt małe w stosunku do wykonywanych przez nich czynności i odpowiedzialności - komentuje ekspert.
Trzeba umieć się dogadać
Podobnie uważa Michał Siembab, radca prawny i partner w kancelarii GKR Legal. Jego zdaniem państwo odpuściło w zasadzie kontrolę zawodu zarządcy. - Nie przesądzając, że konieczny jest powrót do wszystkich wymogów z 2013 r., wydaje się, że wprowadzenie pewnych ograniczeń w dostępie do tego zawodu byłoby jednak uzasadnione - proponuje prawnik.
Profesor Robert Suwaj, adwokat w kancelarii Suwaj Zachariasz i wykładowca na Politechnice Warszawskiej, uważa z kolei, że problemem są nie deregulacja i brak licencji, ale brak współpracy między mieszkańcami. - Potrzebujemy raczej swoistej licencji dla właścicieli lokali, bo to oni nie potrafią stosować instrumentów prawnych będących w ich posiadaniu. Wymaga to bowiem współdziałania i porozumienia się co do szczegółów. To jest prawdziwy problem, bo z działalnością przedsiębiorców można sobie skutecznie radzić. Trzeba tylko chcieć - podsumowuje. ©℗
/>
