Chcąc odpowiedzieć na pytanie, przede wszystkim należy się odwołać do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. I tak zgodnie z art. 124 ust. 1 ww. aktu prawnego starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej może ograniczyć – w drodze decyzji – sposób korzystania z nieruchomości „przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody”. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Natychmiastowa wykonalność

Z kontekstu zapytania należy jednak wnioskować, że przedsiębiorstwo wodociągowe (gminne) oparło wniosek do starosty w sprawie zajęcia nieruchomości na art. 124b ww. ustawy. Zgodnie z ust. 1 tej regulacji starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej – w drodze decyzji – zobowiązuje właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości, do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z:
  • konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń (nienależących do części składowych nieruchomości) służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
  • usuwaniem z gruntu ww. ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów,
– jeżeli właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości, nie wyraża na to zgody.
Kiedy wodociąg powstanie bez zgody właściciela działki
Kiedy wodociąg powstanie bez zgody właściciela działki

Zobacz również
Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie ww. czynności. Ponadto taką decyzję, której nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności, wydaje się z urzędu albo na wniosek podmiotu zobowiązanego do wykonania czynności, o których mowa w ust. 1. Przy czym obowiązek udostępnienia nieruchomości może być ustanowiony na czas nie dłuższy niż sześć miesięcy (ust. 3). Zgodnie z ust. 4 art. 124b postanowiono zaś, że za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek czynności, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem (ewentualnie użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości), a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, określony w ww. decyzji, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.

Trzy cele

W kontekście podanego zapytania szczególnie pomocne może się okazać stanowisko zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 24 lutego 2022 r. (sygn. akt II SA/Bk), w którym sąd weryfikował legalność decyzji w sprawie udostępnienia nieruchomości spółce wodociągowej. Otóż uznał, że prace polegające na przebudowie urządzeń wodociągowych nie spełniają kryterium remontu czy konserwacji. Sąd zwrócił przy tym uwagę na kilka ważnych aspektów. Po pierwsze, wskazał, że właściwa klasyfikacja robót budowlanych objętych postępowaniem jest kluczowa dla ustalenia, w jakim trybie postępowanie powinno się toczyć. Po drugie, podkreślił, że art. 124b ustawy wymienia trzy cele: konserwację, remont lub usuwanie awarii wymienionych w nim ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń. Po trzecie, w ocenie sądu planowane roboty budowlane nie kwalifikują się do trybu wskazanego w art. 124b ustawy, a można jedynie poddać je ocenie, czy są konserwacją (względnie remontem), czy jednak przebudową. Przy czym sąd stwierdził, że konserwacja to bieżąca działalność danego podmiotu zmierzająca do zachowania substancji określonego przedmiotu w niezmienionym stanie, przez co zapobiega się jego degradacji. Z kolei przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. W orzecznictwie przyjmuje się także, że gdy zmiana parametrów użytkowych lub technicznych wyklucza kwalifikację robót budowlanych jako remontu, to tym bardziej wyklucza kwalifikację takich robót jako konserwację. Sąd w badanej sprawie wskazał, że charakter prac przemawia za przyjęciem, że stanowią one przebudowę, bowiem dotyczą wymiany elementów wodociągu, wykonaniu połączeń i innych robót towarzyszących. Finalnie wskazano, że: „robót tych nie można zakwalifikować jako remontu (gdyż nie ma tu mowy o odtworzeniu stanu pierwotnego obiektu budowlanego z zastosowaniem innych wyrobów budowlanych), a tym bardziej jako konserwacji (gdyż nie ma tu mowy o działaniach zmierzających do zachowania substancji magistrali w niezmienionym stanie w celu zapobiegania jej degradacji). W konsekwencji w sprawie nie mógł być zastosowany tryb z art. 124b u.g.n.”.
Reasumując, w podanych okolicznościach faktycznych uzasadnione będzie złożenie odwołania od decyzji starosty do właściwego wojewody. W odwołaniu należy wykazać bezzasadność wniosku gminnych wodociągów, bowiem celem zajęcia posesji przedsiębiorcy nie jest wykonanie remontu czy konserwacji, a dokonanie różnych robót budowlanych, które wpłyną na parametry i użytkowanie wodociągu.©℗
Za udostępnienie nieruchomości i szkody powstałe np. na skutek robót związanych z konserwacją sieci wodociągowej przysługuje odszkodowanie. Jego wysokość uzgadniają właściciel nieruchomości i firma, której ją udostępniono.
Podstawa prawna
•art. 124 ust. 1, art. 124b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899)