Portal do e-licytacji komorniczych funkcjonuje od marca 2020 r. Od tego czasu za jego pośrednictwem komornicy mogą przeprowadzać licytację ruchomości oraz nieruchomości niezabudowanych albo zabudowanych obiektami, co do których nie wydano jeszcze pozwolenia na budowę. Wszystkie nieruchomości - także te zamieszkałe - można nabywać w internecie dopiero od niedawna. Ustawa o e-licytacji nieruchomości weszła w życie 6 listopada 2021 roku (Dz.U. z 2021 r. poz. 1090).
„Nowoczesne rozwiązanie cieszy się dużym zainteresowaniem. Świadczy o tym rosnąca liczba zgłoszeń nieruchomości do przetargów na portalu elicytacje.komornik.pl. Licytacje online znacznie przyspieszają egzekucję z nieruchomości, wykluczają zmowy między licytantami i zapewniają transparentność postępowania oraz bezpieczeństwo jego uczestników” - reklamowało Ministerstwo Sprawiedliwości.
W praktyce jednak aż do 15 kwietnia 2022 r. w ten sposób można było co najwyżej sprzedawać lokale użytkowe. Wszystko dlatego, że do tej daty obowiązywał zakaz przeprowadzenia zarówno eksmisji, jak i licytacji nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wprowadzony w marcu 2020 r. na mocy specustawy covidowej (Dz.U. z 2020 r. poz. 374).
Reklama

Spór o termin

Tak czy inaczej komornicze statystyki dotyczące popularności portalu nie napawają zbyt wielkim optymizmem (patrz: infografika). Pewnie więcej w celu rozreklamowania portalu zarówno wśród kupujących, jak i samych wierzycieli (licytację w tej formie przeprowadza się na ich wniosek) mogłaby zrobić np. Krajowa Rada Komornicza. Ale też należy zadać sobie pytanie, czy regulacje dotyczące udziału w przetargach nie zostały ustalone w zbyt sztywny sposób i nazbyt podobny do tradycyjnych licytacji stacjonarnych, przez co nie wykorzystuje się w pełni potencjału, jaki daje internet.

Reklama
Wejdźmy na e-licytacje.komornik.pl. Już na pierwszej stronie mamy ofertę sprzedaży sportowego auta. Jeden z rzeszowskich komorników wystawia porsche panamerę o szacunkowej wartości 196 tys. Zgodnie z przepisami licytacja zaczyna się od 75 proc. ceny, a więc od 147 tys. zł. Rozpoczęcie przetargu nastąpi w środę 26 lipca o godz. 11. Jednak aby wziąć w niej udział, trzeba wpłacić 10 proc. wadium. W poniedziałek, gdy piszę te słowa, jest na to jeszcze 12 godzin. Ale gdy wtorkowe wydanie DGP ukaże się w kioskach, żaden z czytelników nie będzie mógł już przystąpić do zaczynającej się w środę licytacji, mimo że ta potrwa kolejne siedem dni.
Co ciekawe, w doktrynie jest spór o to, do kiedy - w przypadku e-licytacji ruchomości - należy wpłacić rękojmię. Niektórzy, jak dr hab. Ireneusz Kunicki, wychodzą z założenia, że z uwagi na treść art. 8795 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.) możliwe jest wpłacenie jej do zakończenia przetargu. Inni natomiast wskazują, że obowiązuje w tym zakresie przepis art. 8671 k.p.c., a zatem dzień przed przetargiem. Ta kwestia nie jest przesądzona, w przeciwieństwie do e-licytacji z nieruchomości, gdzie zgodnie z art. 9865 k.p.c. rękojmię należy złożyć na rachunek bankowy najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu.
A to oznacza, że jeśli ktoś chciałby wziąć udział w e-licytacji np. wybudowanego w 2006 r. domu na całkiem urokliwej działce w okolicach Tomaszowa Mazowieckiego (cena zaczyna się od 445 tys.), to też już nie zdąży. Licytacja zaczyna się w środę, ale termin na złożenie rękojmi minął w poniedziałek o 23:59.

Sztywne zasady

O ile w przypadku tradycyjnej licytacji, organizowanej w konkretnym dniu np. w budynku sądu, przepisy o konieczności wpłacenia rękojmi jeszcze przed rozpoczęciem przetargu mają uzasadnienie, o tyle pytanie, czy racjonalne jest stosowanie takich samych terminów, w stosunku do przetargów, które nie trwają kilka godzin, lecz cały tydzień.
- Niestety przepisy skonstruowane są w ten sposób, że po rozpoczęciu przetargu nikt nie może już do niego przystąpić, ponieważ wadium należy wpłacić na dwa dni przed jego rozpoczęciem, a nie na przykład dwa dni przed jego zakończeniem. Nie dość, że pozbawia się w ten sposób szansy udziału potencjalnych zainteresowanych, którzy zobaczą daną ofertę zbyt późno, to jeszcze zmniejsza się szansę na sprzedaż po wyższej cenie, co jest niekorzystne z punktu widzenia zarówno wierzyciela, jak i dłużnika - mówi dr Joanna Szachta specjalizująca się w postępowaniu egzekucyjnym.
Ale to nie wszystko. Zgodnie z art. 9867 licytacja elektroniczna trwa siedem dni. I to nawet wówczas, gdy do udziału w przetargu zgłosił się jeden uczestnik i wiadomo, że w tym czasie nikt nie przebije jego oferty, bo po rozpoczęciu nikt nie może zostać dopuszczony.
Zapytaliśmy Ministerstwo Sprawiedliwości oraz Krajową Radę Komorniczą, czy nie należałoby poluzować nieco wymagania co do warunków udziału w internetowych przetargach w ten sposób, by złagodzić rygory i wprowadzić możliwość przystąpienia do e-licytacji już po jej rozpoczęciu.
- Na podstawie dotychczasowych obserwacji nic nie wskazuje na to, aby przepisy regulujące możliwość przystąpienia do e-licytacji miały istotny wpływ na liczbę jej potencjalnych uczestników. Wydaje się natomiast, że rozwiązania te sprawiają, iż potencjalni nabywcy przystępujący do licytacji są bardziej zdecydowani niż w przypadku licytacji tradycyjnych. Bez wątpienia licytacje elektroniczne będą się rozwijać, a ich liczba będzie rosła - przekonuje Marek Grzelak, rzecznik KRK.
Z kolei zdaniem MS założenie, że skoro licytacja elektroniczna trwa dłużej od tradycyjnej, to powinna istnieć możliwość przystąpienia do niej także w jej toku - jest niewłaściwe. „W ramach komercyjnie dostępnych platform licytacyjnych istnieje możliwość przystąpienia do licytacji aż do momentu jej zakończenia. Jednak licytacja elektroniczna nieruchomości odbywa się w ramach postępowania cywilnego, a licytanci nie tylko mają status uczestników postępowania egzekucyjnego, lecz również uprawnieni są do składania środków zaskarżenia” - odpowiadają przedstawiciele MS. Dodają, że wykazanie upoważnienia do licytacji wymaga podjęcia szeregu czynności (np. przedstawienie pełnomocnictwa, dokumentów upoważaniających do reprezentowania jednostki organizacyjnej). „Konieczność podjęcia przez komornika czynności związanych z dopuszczeniem danego podmiotu do licytacji polega nie tylko na sprawdzeniu, czy wpłynęła wymagana rękojmia, lecz również na ocenie dodatkowych dokumentów i okoliczności. W przypadku braków komornik wzywa licytanta do ich uzupełnienia, a w określonych sytuacjach odmawia dopuszczenia do przetargu” - pisze resort. Przypomina przy tym, że na czynność komornika przysługuje skarga na zasadach opisanych w art. 9868 k.p.c. „Z uwzględnieniem przewidzianych ustawowo terminów istnieje możliwość, że komornik lub sąd jeszcze przed zakończeniem przetargu (a nawet przed jego rozpoczęciem) są w stanie rozstrzygnąć o zasadności skargi uczestnika niedopuszczonego do przetargu” - twierdzi MS.
Według resortu dopuszczenie przystępowania do przetargu na dwa dni przed jego zakończeniem stwarzałoby dodatkowe możliwości negatywnego wpływania na jego przebieg. Poza tym MS ma wątpliwości, czy taka zmiana miałaby jakikolwiek realny wpływ na zwiększenie liczby licytantów. „Ogłoszenia o licytacjach podawane są do publicznej wiadomości z odpowiednim wyprzedzeniem, co sprawia, że każdy zainteresowany może przygotować się do udziału w przetargu” - przekonuje MS.
Tyle tylko że, jak zauważa dr Szachta, skargę na czynności komornika można złożyć też w tradycyjnej licytacji i wcale nie wstrzymuje to przebiegu przetargu.
- W takiej sytuacji przeprowadza się licytację do końca, natomiast wstrzymuje się przybicie do czasu rozpoznania wszystkich wątpliwości. Nie rozumiem, dlaczego w przypadku licytacji elektronicznych nie można byłoby postąpić tak samo, tym bardziej że przepis ten znajduje zastosowanie również w przypadku e-licytacji nieruchomości, co w art. 98610 k.p.c. wprost przewidział ustawodawca - wskazuje ekspertka. ©℗
E-licytacje / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe