Gmina będzie sprzedawać nieruchomości, planowanych jest kilka przetargów. Nasza spółka chciałby nabyć jedną z działek, ale chcielibyśmy stanąć w kilku przetargach, aby zakupić coś w korzystnej cenie. Niestety wójt wymaga, aby do każdego z nich wpłacić odrębne wadium – co łącznie stanowić będzie znaczną kwotę. Czy gmina może żądać od naszej spółki do każdej licytacji odrębnego wadium? Czy nie wystarczy jedno wadium dla wszystkich przetargów?
Z art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że – z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw – nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności mogą być przedmiotem: sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd. Mogą także być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Zgodnie zaś z art. 28 ust. 1 ww. ustawy sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej.
Zasady udziału
Z punktu widzenia zadanego pytania kluczowe znaczenie ma rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Określa ono sposób i tryb przeprowadzania przetargów oraz przeprowadzania rokowań po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym, na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Z par. 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, że w przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu – oprócz osób zwolnionych z wadium zgodnie z par. 5 tego rozporządzenia. Z kolei z par. 4 ust. 2 rozporządzenia wynika, że właściwy organ ustala wysokość wadium w wysokości nie mniej niż 5 proc. ceny wywoławczej i nie więcej niż 20 proc. tej ceny.
Z powyższych przepisów należy wnioskować, że wysokość wadium jest ściśle powiązana z ceną wywoławczą danej nieruchomości przeznaczonej do zbycia, jego wysokość (5‒20 proc.) ustalana jest bowiem właśnie na podstawie ceny wywoławczej wskazanej nieruchomości.
Odrębnie i od ceny
Na szczególną uwagę zasługuje stanowisko podane w uchwale Kolegium Regionalnej Izby Obrachunkowej w Gdańsku z 8 czerwca 2022 r. (uchwała nr 101/g121/I/22, www.bip.gdansk.rio.gov.pl). W uchwale tej m.in. zaakcentowano: „Każda nieruchomość przeznaczona do licytacji w drodze przetargu posiada bowiem odrębnie wyznaczoną cenę sprzedaży, a co za tym idzie, ustaloną w sposób odrębny wysokość wadium. Dodatkowo należy zauważyć, że wniesienie wadium stanowi warunek uczestnictwa w przetargu, ale jednocześnie jest zabezpieczeniem zawarcia konkretnej umowy na zbycie nieruchomości, jeżeli jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia”.
Skutki nieuiszczenia
Regionalna izba obrachunkowa odniosła się także do art. 704 par. 1 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że w warunkach aukcji albo przetargu można zastrzec, iż przystępujący do nich oferent powinien, pod rygorem niedopuszczenia do udziału, wpłacić organizatorowi określoną sumę albo ustanowić odpowiednie zabezpieczenie jej zapłaty – jest to wadium. Rola takiego zabezpieczenia jest istotna. Jak wskazano w art. 704 par. 2 kodeksu cywilnego, jeżeli uczestnik aukcji albo przetargu, mimo wyboru jego oferty, uchyla się od zawarcia umowy, której ważność zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, organizator aukcji albo przetargu może pobraną sumę zachować albo dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia. W pozostałych wypadkach zapłacone wadium należy niezwłocznie zwrócić, a ustanowione zabezpieczenie wygasa. Z kolei jeżeli organizator aukcji albo przetargu uchyla się od zawarcia umowy, ich uczestnik, którego oferta została wybrana, może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody.
Finalnie gdańska RIO stwierdziła, że: „(…) dokonywanie przez oferentów wpłat jednej kwoty wadium i przystępowanie do licytacji kilku działek jest sprzeczne z art. 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia Rady Ministrów oraz art. 704 par. 1 i par. 2 Kodeksu cywilnego”.
A zatem w sytuacji opisanej przez czytelnika postępowanie gminy jest prawnie uzasadnione. Z przepisów i orzecznictwa wynika, że do każdego przetargu na nieruchomość (licytacja) gmina powinna wymagać odrębnego wadium. Nie można wnieść jednego, „wspólnego” tego typu zabezpieczenia dla kilku przetargów. Spółka musi zatem rozważyć, w które przetargi chce zaangażować własne środki jako wadium, co wymaga kalkulacji i przemyślenia zapotrzebowania spółki. ©℗
5–20 proc. ceny wywoławczej wynosi wadium w przetargu ustalane przez właściwy organ
Podstawa prawna
• art. 13 ust. 1, art. 28 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899)
• par. 4 ust. 1 i 2, par. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2213)
• art. 704 par. 1 i 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2459)
Zapraszamy do zadawania pytań
