Wchodzące 1 lipca br. przepisy wzmocnią prawa kupujących mieszkania i domy. Wprowadzą przykładowo Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i pozwolą na odstąpienie od umowy z powodu istotnej wady. Jednak regulacje nie obejmą osób, które dokonują zakupu nieruchomości w szeroko pojętym „celu zarobkowym”. Autorami artykułu są Maciej Boryczko, radca prawny, partner z Kancelarii Gessel i Piotr Tracz, adwokat z Kancelarii Gessel.
Choć od ponad 10 lat obowiązują już przepisy o ochronie praw nabywców nieruchomości (zgodnie z ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), praktyka obrotu pokazuje, że obecny model jest niedoskonały, przez co nadchodzą istotne zmiany.
Ustawodawca zdecydował się na radykalny krok: opracowanie zupełnie nowej ustawy. Mowa o ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 177), która wkrótce, tj. 1 lipca 2022 r., po praktycznie rocznym vacatio legis, ma zasadniczo zacząć zastępować dotychczasowe przepisy.
nowa definicja
Ustawodawca nieco zmodyfikował definicję nabywcy, co może mieć istotne znaczenie w przypadku osób zawierających umowy z deweloperami. Mianowicie nowe przepisy będą określać model ochrony osób fizycznych, które (co stanowi tu istotną nowość) w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawierają z deweloperami bądź innymi przedsiębiorcami realizującymi przedsięwzięcie deweloperskie jedną z umów opisanych w ustawie. Ma to istotne znaczenie, gdyż zmieni się krąg podmiotów objętych ustawową ochroną. Dotychczas za nabywcę uznawało się zasadniczo szeroki krąg osób fizycznych wchodzących w deweloperski kontrakt. Istniały wątpliwości, czy osoby fizyczne będące przedsiębiorcami – jednoosobowe działalności gospodarcze ‒ zasługują na ochronę przewidzianą ustawą deweloperską, a jeśli tak, to dlaczego tacy przedsiębiorcy mają być traktowani preferencyjnie względem np. spółek prawa handlowego.
Po zmianach sprawa ma być jasna. Możliwe będzie utracenie ochrony, jeśli się okaże, że prawa do nieruchomości nabywane są w szeroko pojętym „celu zarobkowym”. Przez prowadzenie działalności gospodarczej przywołane w definicji rozumieć należy bowiem stałe, czyli nie wyłącznie jednorazowe i epizodyczne, uczestnictwo w obrocie, które może (ale wcale nie musi) być zyskowne. Z kolei działalność zawodową kojarzy się z wykonywaniem na własny rachunek tzw. wolnych zawodów, jak architekt, lekarz czy notariusz.
Powyższa definicja nasuwa na myśl pojęcie „konsumenta”, wskazanego przez ustawodawcę w art. 221 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2459) i ma to realne podstawy w założeniach stojących za nową definicją nabywcy. Przyznane zostało to wprost w treści uzasadnienia do projektu ustawy deweloperskiej, gdzie chronionego nabywcę nieruchomości uznano za „pewną kategorię konsumenta”, przyznając jednocześnie, że rolą omawianych przepisów nie jest wprowadzanie dodatkowych rozwiązań chroniących przedsiębiorców zainteresowanych chociażby nabyciem lokali użytkowego na potrzeby swojej działalności gospodarczej.
• Mam spółkę. Chciałbym kupić lokal na nową siedzibę. Czy będzie mi przysługiwała ochrona z nowej ustawy i w jakim zakresie?
Aby odpowiedzieć na to pytanie, musimy zrozumieć, kim jest „nabywca”, o którym mowa w ustawie. Zgodnie z art. 5 pkt 5 nowej ustawy deweloperskiej z tym pojęciem łączymy „osobę fizyczną, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową”. W przypadku zakupu dokonanego przez osobę prawną (dla przykładu właśnie spółkę z o.o. dokonującą zakupu lokalu na potrzeby swojej działalności) ochrona będzie wyłączona.
• Planuję nabyć lokal jako osoba fizyczna. Czy jeśli po nabyciu zdecyduję się przeznaczyć ten lokal na biuro swojej firmy, to nadal będzie mi przysługiwać ochrona?
Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba skoncentrować się na drugiej części definicji nabywcy. Spełniamy kryterium „osoby fizycznej”, ale wciąż musimy pamiętać, że ochrona przysługuje, jeżeli zakup lokalu dokonywany jest „w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową”. W takim przypadku również przedsiębiorca nie uzyska ochrony.
• Zamierzam kupić lokal jako osoba fizyczna. Prowadzę działalność jednoosobową. Lokal będzie jednak na mnie i będzie zaspokajał moje potrzeby mieszkaniowe. Czy przysługiwać mi będzie ochrona?
Tak, będzie przysługiwać. W tym przypadku mamy do czynienia z podręcznikowym stanem faktycznym, pod który przygotowane zostały przepisy ustawy, czyli z osobą fizyczną dokonującą zakupu własnego mieszkania. Tak długo jak czynność zakupu nie pozostaje bezpośrednio w związku z jego aktywnością zarobkową, przepisy znajdą zastosowanie.
• Chciałbym kupić kilka lokali mieszkalnych z myślą o swoich dzieciach. Niewykluczone, że niektóre przez pewien czas będą one przeze mnie wynajmowane. Poza tym nie zajmuję się wynajmem nieruchomości. Czy przysługiwać mi będzie ochrona?
Ustawa przyznaje ochronę nabywcy osobie, której transakcja nie jest „bezpośrednio” związana z jej aktywnością zawodową lub gospodarczą. W opisanym stanie rzeczy nabywca dokonuje zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe, nie wyklucza jednak, że w przyszłości część z nich wynajmie. Tak długo jednak jak profesjonalny wynajem mieszkań nie wchodzi w zakres jego regularnej działalności biznesowej, może on argumentować, że ochrona mu przysługuje.
• Jestem deweloperem zaangażowanym w realizację transakcji na rynku pierwotnym. Jak mam ustalić, komu faktycznie przysługuje ochrona przewidziana ustawą, kto zaś przypisuje sobie opisane w niej uprawnienia bezpodstawnie?
Pierwsze kryterium dotyczy faktu zawarcia umowy przez osobę fizyczną. Jeśli zatem w komparycji umowy deweloperskiej nabywca identyfikuje się jako spółka prawa handlowego, to od razu możemy stwierdzić, że wychodzi poza zakres definicji nabywcy z art. 5 pkt 5 nowej ustawy deweloperskiej. Dodatkowo wskazanie w komparycji przez nabywcę będącego osobą fizyczną informacji dotyczącej prowadzenia działalności gospodarczej ze wskazaniem firmy i numeru NIP również stanowi istotną wskazówkę. Dodatkowo warto rozważyć wprowadzenie do umowy oświadczenia nabywcy, w którym jednoznacznie poinformuje on dewelopera o charakterze realizowanej transakcji.
• Prowadzę jednoosobową działalność. Od czasu pandemii wykonuję ją głównie zdalnie przy użyciu komputera. Zamierzam kupić lokal mieszkalny dla siebie i rodziny na cele mieszkaniowe, jednak zakładam, że będę w nim również pracował. Czy przysługiwać mi będzie ochrona?
W tym przypadku trudno mówić o bezpośrednim związku zakupu mieszkania z prowadzoną przez nabywcę działalnością. Warto przywołać w tym miejscu argumentację przedstawioną przez Sąd Najwyższy w treści uzasadnienia orzeczenia z 13 czerwca 2012 r. (sygn. akt II CSK 515/11), zgodnie z którą fakt dokonania czynności prawnej w celu zaspokojenia „prywatnych” potrzeb strony oraz członków jego rodziny należy zestawiać z organizacją funkcjonowania gospodarstwa domowego. Jeżeli zatem główny cel stojący za dokonaniem nabycia lokalu to właśnie zakup mieszkania dla własnej rodziny, fakt pracowania w nim w modelu zdalnym ma znaczenie drugorzędne i nie tworzy „bezpośredniego” związku pomiędzy nabyciem mieszkania a działalnością nabywcy.
mieszkaniowe rachunki powiernicze
Pod rządami nowych regulacji wciąż kluczową rolę w systemie prawnej ochrony nabywców lokali i domów jednorodzinnych odgrywać będą mieszkaniowe rachunki powiernicze funkcjonujące w dwóch alternatywnych modelach: otwartym oraz zamkniętym. Specyfika rachunku otwartego umożliwia deweloperowi sukcesywne wykorzystywanie wpłat wnoszonych przez nabywców w trakcie realizacji projektu, w przypadku rachunku zamkniętego zaś zmuszony jest on przeprowadzić przedsięwzięcie deweloperskie w oparciu o samodzielnie pozyskane środki, czy to wypracowaną gotówkę czy to kredyt, ponieważ zasilenie z powierniczego rachunku zamkniętego następuje po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Deweloper z mocy prawa zobowiązany jest zapewnić nabywcy ochronę związaną z funkcjonowaniem jednego z takich rachunków. Ustawa wprost stanowi, że prawo wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów.
Kluczową zmianą względem poprzedniego stanu prawnego jest usunięcie z systemu dwóch z czterech dotychczasowych rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych, czyli otwartego rachunku zabezpieczonego gwarancją ubezpieczeniową oraz otwartego rachunku zabezpieczonego gwarancją bankową. Decyzja ta podyktowana jest małą popularnością tych form zabezpieczenia w praktyce.
Dodatkowo warto mieć na względzie, że dotychczas obowiązujące regulacje wskazują, że umowę poświęconą mieszkaniowemu rachunkowi powierniczemu należy zawrzeć dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego, nowe przepisy przedstawiają zaś bardziej szczegółowe reguły. Deweloper będzie zobowiązany dysponować uruchomionym rachunkiem konkretnie w momencie „rozpoczęcia sprzedaży”. Ten zaś nastąpi wraz z podaniem przez dewelopera do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz uzyskania stanu gotowości do zawierania z zainteresowanymi nabywcami stosownych umów.
deweloperski fundusz gwarancyjny
Kluczowym nowym rozwiązaniem jest wprowadzenie do systemu ochrony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) – rachunku, którego obsługa stanowić będzie zadanie Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (czyli instytucji, której pierwotną rolą było dokonywanie wypłat odszkodowań osobom poszkodowanym wskutek wypadków samochodowych spowodowanych przez osoby, które nie zostały zidentyfikowane, uciekły z miejsca zdarzenia bądź nie uzyskały ubezpieczenia OC). Środki zgromadzone w ramach DFG mają być przeznaczone na zwrot wpłat dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej.
Jak będzie zasilany DFG? Podstawą jego funkcjonowania mają być wpłaty ze składek odprowadzanych przez deweloperów, a także z odsetek od zgromadzonych środków, roszczeń funduszu oraz z wpływów z tytułu zaspokojenia się funduszu z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera.
rozbudowana procedura odbioru
Nabywca korzystający z ochrony przewidzianej przez nową ustawę deweloperską będzie mógł również wykorzystać w relacji z deweloperem swoje uprawnienia w procesie odbioru. W szczególności będzie on uprawniony, aby wypomnieć sprzedającemu istnienie ewentualnej „istotnej wady” w odbieranej nieruchomości. Na podstawie dotychczasowego dorobku praktyki można przewidywać, że przewagę w tym zakresie mogą mieć właśnie nabywcy. Zgodnie z orzecznictwem SN w przypadku oceny, czy mamy do czynienia z istotną wadą, trzeba mieć na względzie nie tylko faktyczny stan techniczny badanej rzeczy, lecz także istniejące po stronie kupującego oczekiwania, również te wywołane przez marketing sprzedającego (wyrok SN z 29 czerwca 2004 r., sygn. akt II CK 388/03).
Kluczowy jest tu fakt niesprecyzowania przez ustawodawcę tego, co właściwie należy rozumieć przez „istotną wadę” lokalu. Ma to duże znaczenie, gdyż niewykonanie przez dewelopera naprawy stwierdzonej wady istotnej może zakończyć się odstąpieniem od umowy przez nabywcę. ©℗
Ministerstwo obniży wysokość składki?
Ustawa wskazuje, że maksymalna wysokość stawki, według której jest wyliczana wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, nie może przekraczać: 1 proc. – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego; albo 0,1 proc. – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Ostatecznie jej wysokość ma być jednak określona w rozporządzeniu. Do konsultacji trafił niedawno projekt rozporządzenia ministra rozwoju i technologii, który proponuje wysokość głównej składki na DFG na niższym poziomie. Składka na fundusz w przypadku otwartych rachunków powierniczych ma wynieść 0,45 proc. (według szacunków MRiT tego typu rachunki stanowią ponad 94 proc. rynku). Natomiast w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych składkę resort proponuje na poziomie 0,1 proc. ©℗ Oprac. JP