Wprawdzie właścicieli samochodów elektrycznych jest jeszcze niewielu, ale niektóre wspólnoty czy spółdzielnie już zaczynają się spotykać z prośbami mieszkańców o zainstalowanie ładowarek. Aby takie działania ułatwić, zdecydowano się ustawowo uregulować procedurę uzyskiwania zgody na nie w budynkach wielorodzinnych. Przede wszystkim przesądzono, że aby zainstalować takie urządzenie na danym stanowisku postojowym, wystarczająca jest zgoda zarządu wspólnoty lub spółdzielni. Tę zaś wręcz obowiązkowo trzeba będzie wydać, jeśli z ekspertyzy wynika, że w budynku istnieją odpowiednie możliwości. Tak stanowią nowo dodane przepisy ustawy z 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 110; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2269), które weszły w życie 24 grudnia ub.r. Nie oznacza to jednak, że spółdzielnie czy wspólnoty będą musiały gorączkowo szukać pieniędzy na zrealizowanie takich wniosków. Sporo obowiązków, a także kosztów, będzie bowiem po stronie zainteresowanego. To on musi zapłacić choćby za ekspertyzę dotyczącą możliwości zlokalizowania punktu ładowania, a także pokryć koszty samej instalacji i ewentualnych koniecznych prac. – Dobrze, że takie potrzebne przepisy się pojawiły – mówi dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych, specjalizujący się w przepisach spółdzielczych, oceniając pozytywnie nowe regulacje.
Kto może się ubiegać
Nową procedurę dotyczącą instalacji punktu ładowania stosuje się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, gdy znajdują się w nich więcej niż trzy lokale mieszkalne. W ocenie mec. Pałki nie ma znaczenia struktura własnościowa lokali w danym budynku, tzn. czy lokale są wyodrębnione, czy nie. Istotne jest jedynie ich przeznaczenie (cel mieszkalny). W ustawie o elektromobilności posłużono się bowiem pojęciem „samodzielny lokal mieszkalny”, stosowanym w art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), a odnoszącym się do funkcjonalnego wydzielenia i przeznaczenia danego lokalu.
Reklama
– Wystarczy jeden mieszkaniec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty, by zainicjować całą procedurę, gdyż zgodnie z nowymi przepisami odbywa się to na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku – nie ma wątpliwości mec. Pałka. Przepisy dopuszczają sytuację, w której wnioskodawcą może być nie właściciel mieszkania, ale np. uprawniony ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, a także najemca lokalu. Ale uwaga! Wtedy ustawa dodatkowo wymaga załączenia do wniosku zgody właściciela lokalu. Jeżeli będzie to np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo spółdzielcze lokatorskie prawo, to właścicielem w takim wypadku jest spółdzielnia mieszkaniowa. To znaczy, że – jak mówi Piotr Pałka – składając do zarządu wniosek o sporządzenie ekspertyzy i zainstalowanie ładowarki, spółdzielca nieposiadający odrębnego prawa własności musi także uzyskać jego zgodę na taką inwestycję. Jeżeli zaś ktoś ma odrębne prawo własności w spółdzielni, to zarząd nie musi wydawać takiej zgody, choć nadal wniosek składa się do zarządu i to on go rozpatruje (o czym poniżej). To rozróżnienie może się okazać istotne, w sytuacji gdy zarząd spółdzielni niechętnie patrzy np. na rozkopywanie dróg i instalowanie ładowarek na stanowiskach znacznie oddalonych od budynków. Tu, gdyby nie było podstaw do odmowy, w korzystniejszej sytuacji znaleźliby się właściciele odrębnych (wyodrębnionych notarialne) lokali. Natomiast zdaniem mec. Pałki nie jest dopuszczalna sytuacja, w której wniosek składany byłby przez osobę, która tylko wynajmowałaby miejsce postojowe na terenie spółdzielni, a nie miałaby mieszkania.

Reklama
Zarząd sam zdecyduje
A zatem jak doprowadzić do tego, by uruchomić punkt ładowania na swoim miejscu postojowym? Należy złożyć wniosek do zarządcy nieruchomości, a w przypadku gdy nie został on wyznaczony, do zarządu wspólnoty lub spółdzielni albo do osoby sprawującej zarząd nad nieruchomością. Do wniosku zainteresowana osoba – oprócz wspomnianych oświadczeń o własności – musi dołączyć m.in. oświadczenie o zobowiązaniu się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym kosztów zakupu urządzenia i montażu.
Bardzo istotne zdaniem dr. Pałki jest to, że zgoda na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. Pozwoli to uniknąć wątpliwości co do trybu uzyskiwania zgody na instalację takiego punktu, a zatem usprawni proces i przyczyni się do rozwoju infrastruktury ładowania. – Należy również wyjaśnić, że użyte w przepisie pojęcia są powszechnie zrozumiałe – uważa Pałka. Rozumienie pojęcia zwykłego zarządu jest ugruntowane na bazie art. 22 ustawy własności lokali. – A więc jednoznacznie przesądzono, że zarząd wspólnoty może podejmować decyzję samodzielnie, bez potrzeby podejmowania uchwały właścicieli lokali, która to procedura jest zwykle długotrwała, zwłaszcza w dużych blokach – twierdzi także Witold Chmarzyński, radca prawny z kancelarii CCLaw Cieślikowski, Chmarzyński, Dąbek Kancelaria adwokacko-radcowska sp.j. Przypomina on też, że wcześniej były co do tego wątpliwości, dlatego wielu mieszkańców domów wielorodzinnych odchodziło z kwitkiem.
Także w przypadku spółdzielni mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu.
Kiedy nie trzeba
Nowe przepisy co do zasady wymagają, aby zarząd wspólnoty lub spółdzielni po otrzymaniu wniosku zlecił sporządzenie ekspertyzy, na podstawie której będzie mógł stwierdzić, czy możliwa jest instalacja punktu ładowania objętego wnioskiem. Przepisy określają także, jakie uprawnienia powinna mieć osoba ją sporządzająca (budowlane w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych do projektowania bez ograniczeń) i co ma ustalić. Koszt sporządzenia ekspertyzy ponosi osoba zainteresowana instalacją punktu ładowania jako ewentualny jej beneficjent. – Nie jest bowiem uzasadnione, aby koszty tego działania ponosili również inni mieszkańcy budynku – mówi Piotr Pałka.
Przepisy dopuszczają, że w przypadku gdy wnioski o instalację punktu ładowania składa kilku mieszkańców, można sporządzić jedną ekspertyzę dotyczącą wszystkich lub wybranych punktów ładowania objętych tymi wnioskami. Rozwiązanie to niewątpliwie jest ułatwieniem, gdyż pozwala rozłożyć koszty. – W przypadku gdy z ekspertyzy wyjdzie, że moce przyłączeniowe w budynku na to pozwalają, wspólnota i spółdzielnia mieszkaniowa muszą wyrazić zgodę na instalację punktu – podkreśla Witold Chmarzyński.
– Z mocami przyłączeniowymi może być jednak w praktyce problem – nie ukrywa Zbigniew Gaca-Richter, prezes spółdzielni Lazurowa w Warszawie. – Już dzisiaj trudno je uzyskać na nowe inwestycje. Obawiam się, żeby nie było tak jak z przyłączami gazowymi – mówi prezes Gaca-Richter.
Od obowiązku wykonania ekspertyzy są zwolnienia. Nie jest ona wymagana w przypadku budynków, w których już została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. W takiej sytuacji przy instalacji punktu ładowania uwzględnia się przyjęte rozwiązania dotyczące instalacji elektrycznej, w szczególności jej parametry techniczne oraz zastosowane środki zabezpieczeń.
Odmowa czasem możliwa
W terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa zleca sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania i niezwłocznie po jej otrzymaniu udostępnia ją wnioskodawcy. Następnie rozpatruje taki wniosek w terminie 30 dni od dnia otrzymania ekspertyzy albo, w przypadku gdy jej sporządzenie nie jest wymagane, w terminie 30 dni od złożenia wniosku. Wniosek rozpatruje zarząd wspólnoty lub spółdzielni albo osoba sprawująca zarząd nad daną nieruchomością.
Wspólnota albo spółdzielnia mieszkaniowa odmawia udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania jedynie w przypadkach gdy:
  • z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem nie jest możliwa,
  • wnioskodawca nie ma tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku,
  • wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania,
  • wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem.
W praktyce więc, o ile zainteresowany zadba o prawidłowe wypełnienie tych wszystkich formalności, to odmowa uzależniona jest tylko od ekspertyzy. Przy czym w przypadku gdy z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania objętego wnioskiem jest możliwa jedynie po zmianie umowy o przyłączenie budynku do sieci elektroenergetycznej lub wykonaniu nowej (albo przebudowie istniejącej) instalacji elektrycznej – zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania można udzielić wyłącznie wtedy, gdy osoba taka zobowiąże się pokryć wszelkie koszty tych działań.
Jeżeli zaś zarząd udzieli zgody i na stanowisku postojowym zostanie zainstalowany punkt ładowania, to operator systemu elektroenergetycznego zainstaluje układ pomiarowo-rozliczeniowy, czyli licznik prądu, oczywiście po uprzednim zawarciu umowy przez osobę, która uzyskała zgodę, z odpowiednim operatorem. ©℗
Gdy sąsiad zechce skorzystać
Czy będzie możliwość, aby z zainstalowanego przez wnioskodawcę punktu mogły skorzystać także inne osoby? – Tak, ale za zgodą właściciela punktu ładowania – uważa Witold Chmarzyński. I odróżnia tu dwie możliwości. Pierwsza to rodzaj sąsiedzkiej pomocy, co do której nie ma wątpliwości, że jest możliwa. Nowe przepisy ustawy o elektromobilności nie ograniczają bowiem sposobu korzystania z zainstalowanego punktu ładowania. Są natomiast wątpliwości co do drugiej możliwości, czyli odpłatnego udostępniania. Ograniczeniem takim mógłby być np. regulamin korzystania z parkingu zarządzanego przez wspólnotę czy spółdzielnię. ‒ Trudno sobie bowiem wyobrazić, by dopuściły one do samowolnego zarobkowego prowadzenia stacji ładowania na miejscu postojowym znajdującym się w garażu czy na parking do nich należącym. Byłaby to istotna zmiana przeznaczenia wiążąca się także ze zwiększonymi opłatami – twierdzi Chmarzyński. – Przepisy nie regulują takiej sytuacji – potwierdza dr Pałka. ‒ Nie można więc wykluczyć, że praktyka wykreuje nowy typ umowy o korzystanie z takiego punktu ładowania, który powstał z inicjatywy i przy poniesieniu kosztów przez wnioskodawcę – przewiduje mec. Pałka.
Na razie zainteresowanie takimi udogodnieniami w wielorodzinnych budynkach spółdzielczych jest stosunkowo niewielkie. – W starych inwestycjach pytań o punkty ładowania w ogóle nie mieliśmy – mówi prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Lazurowa w Warszawie Zbigniew Gaca-Richter. ‒ Tylko raz w ukończonej kilka lat temu inwestycji spółdzielca, który nabył miejsce postojowe, kupił samochód elektryczny. Poprosił o zainstalowanie punktu ładowania, podzieliliśmy się z nim kosztami i zrobiliśmy indywidualny punkt. Ale to jedyny do tej pory przypadek ‒ dodaje prezes. Było to jednak, zanim nowe regulacje weszły w życie. Inaczej ma być w nowych inwestycjach spółdzielni. Takie udogodnienia zostały przewidziane w mającej się rozpocząć we wrześniu inwestycji spółdzielni. Na dodatek SM Lazurowa zamierza zbudować dwie zewnętrzne ładowarki do ogólnego użytku przez spółdzielców (nie tylko nowego budynku), zainteresowani otrzymaliby do nich odpowiednie karty dostępu.
O inwestycji nie myśli na razie Spółdzielnia Mieszkaniowa Metalowiec z Wrocławia. – Jak policzyliśmy, obecnie na ok. 7,5 tys. mieszkań jest tylko ok. 20 samochodów elektrycznych. Mieszkańcy nie zgadzają się, aby ze środków spółdzielców finansować instalacje dla pojedynczych osób, a wniosków deklarujących samodzielne sfinansowanie nie mieliśmy – mówi Jerzy Kruk, prezes SM Metalowiec.
Remont obliguje
Ustawa o elektromobilności wymaga również, by budynki mieszkalne, z którymi związanych jest więcej niż 10 stanowisk postojowych, były projektowane i budowane tak, by można było poprowadzić kanały na przewody i kable elektryczne na wszystkich stanowiskach postojowych, co umożliwi zainstalowanie punktów ładowania na stanowiskach znajdują się wewnątrz budynku lub do niego przylegających.
Co istotne, ustawowe wymagania trzeba stosować również w przypadku już istniejących remontowanych bądź przebudowywanych budynków mieszkalnych. Należy to robić, o ile koszt wykonywanych prac związanych z przegrodami wewnętrznymi lub systemami technicznymi budynku wynosi więcej niż 25 proc. jego wartości (nie wliczając wartości gruntu, na którym znajdują się budynek i parking), oraz gdy koszty instalacji punktów ładowania i infrastruktury kanałowej nie przekraczają 7 proc. całkowitego kosztu przebudowy albo remontu, jeżeli stanowiska postojowe znajdują się wewnątrz budynku, a przebudowa albo remont obejmuje parking lub infrastrukturę elektryczną budynku, lub przylegają do budynku, a przebudowa albo remont obejmuje parking lub infrastrukturę elektryczną parkingu. ©℗
Współpraca Joanna Pieńczykowska