Przekazując spółce teren w użytkowanie wieczyste, nie wolno określać sankcji za niezagospodarowanie go w określonym terminie – orzekł Sąd Najwyższy

Sprawa dotyczyła zapłaty kar umownych, które nałożono na spółkę w związku z niewypełnieniem przez nią obowiązków wynikających z użytkowania wieczystego dwóch nieruchomości należących do gminy. Umowa zawarta w 2007 r. zobowiązywała firmę do zabudowania obu działek budynkami mieszkalnymi z funkcjami usługowymi w terminie pięciu lat od sporządzenia aktów notarialnych potwierdzających przekazanie terenów. Zastrzeżono też, że w ciągu dwóch lat od przekazania gruntów rozpocznie ona budowę, a przynajmniej wykona fundamenty. Jeżeli tego nie zrobi, zapłaci kary wynoszące 10 proc. ceny nieruchomości, za którą nabyła użytkowanie wieczyste.
Spółce nie udało się wypełnić tych warunków i gmina zażądała zapłaty. Przedsiębiorca w odpowiedzi wskazał, że niedługo po oddaniu mu działek w użytkowanie wieczyste gmina sprzedała sąsiednią nieruchomość innemu inwestorowi, a ten postawił na niej spory supermarket. To skomplikowało sytuację – nie można było wznieść obiektów według pierwotnych planów, gdyż dostęp do działek został poważnie utrudniony i zaburzono układ przestrzenny okolicy. Spółka odmówiła więc zapłaty, podnosząc argument, że gmina sama przyczyniła się do niemożności zrealizowania inwestycji, zbywając sąsiedni grunt i pozwalając na budowę marketu.
Sprawa trafiła do sądu, który w I instancji oddalił powództwo gminy. Wyjaśnił, że pozwana spółka słusznie podniosła problem zabudowy sąsiednich działek marketem. Gmina wydała bowiem pozwolenie na jego budowę oraz takie ułożenie parkingu, które sprawiło, że lokalizacja budynków na działkach oddanych w użytkowanie wieczyste pozwanej spółce stała się nieatrakcyjna dla potencjalnych klientów, a możliwości zabudowy – ograniczone.
Sąd wskazał, że postanowienia dotyczące kar umownych naruszają art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). Zgodnie z nim w razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste mogą być ustalone dodatkowe opłaty, ale mają one charakter dodatkowych opłat rocznych i ustala się je w drodze decyzji, a więc w trybie administracyjnym. Nie przewiduje się cywilnoprawnych kar umownych w umowach o ustanowienie użytkowania wieczystego.
Apelację złożyła gmina, ale rozpoznający ją sąd okręgowy dostrzegł w sprawie jeszcze jeden problem prawny. Przedstawił do rozpatrzenia Sądowi Najwyższemu kwestię, czy zastrzeżenie kary umownej w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego na podstawie art. 483 par. 1 kodeksu cywilnego pozostaje w sprzeczności z prawem do nakładania dodatkowych opłat rocznych za niewykonanie obowiązku zagospodarowania gruntów z art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ewentualnie czy takie zastrzeżenie zmierza do obejścia tego przepisu.
Zagadnienie to było o tyle istotne, że uznanie sprzeczności lub próby obejścia przepisów o gospodarce nieruchomościami czyniłoby takie postanowienia umowne nieważnymi w świetle art. 58 par. 1 k.c.
Odpowiedź SN była jednoznaczna – w podjętej na posiedzeniu niejawnym uchwale stwierdził, iż postanowienie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego określające obowiązek zapłaty przez użytkownika wieczystego kary umownej w wypadku niezagospodarowania nieruchomości w terminie wskazanym w umowie jest nieważne. Gminom ani Skarbowi Państwa nie wolno „uzupełniać” tych umów karami za niezagospodarowanie terenu – mogą zastosować jedynie sankcje wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami. ©℗

orzecznictwo

Uchwała Sądu Najwyższego z 20 stycznia 2022 r., sygn. akt III CZP 8/22 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia