Nasza spółka ubiega się o zakup nieruchomości od samorządu. Problem w tym, że wójt oferuje początkowo tylko umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, a podpisanie umowy definitywnej ma nastąpić dopiero po upływie roku pod warunkiem uporządkowania w tym czasie nieruchomości, czyli po usunięciu zniszczonych baraków i ewentualnych zanieczyszczeń. Czy podmiot publiczny może stawiać takie warunki w przetargu nieograniczonym na sprzedaż nieruchomości gruntowych?
Szczegółowe regulacje związane z dysponowaniem mieniem nieruchomym gmin zasadniczo są zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej art. 13 ust. 1 nieruchomości należące do JST mogą być przedmiotem obrotu, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw. W szczególności dotyczy to sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, najem lub dzierżawę, a także użyczenia. Z dalszych regulacji wynika zaś, że sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Warunki zbycia obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu, który może mieć różne formy, w tym przetargu ustnego nieograniczonego, czyli tak jak w pytaniu przedsiębiorcy. Szczegółową organizację tej procedury przewiduje rozporządzenie z 14 września 2004 r. Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1490; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1698). W akcie tym – w otwartym katalogu – przewidziano elementy składowe ogłoszenia o przetargu. Są to m.in.: cena wywoławcza, obciążenia nieruchomości, informacje o zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość, termin i miejsce przetargu, wysokość wadium, forma, termin i miejsce jego wniesienia. Nie wymieniono jednak innych możliwych elementów, w tym np. przewidujących zawarcie umowy przedwstępnej z opcją uporządkowania terenu przez zwycięzcę przetargu w określonym okresie czasowym. Co jednak istotne, brak takich zapisów nie świadczy o tym, że inne warunki przetargu są nielegalne. Należy bowiem zwrócić uwagę na to, że zasadniczym źródłem wielu mechanizmów prawnych są regulacje kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Przepisy te niewątpliwie mogą stosować także podmioty publiczne – w sytuacji gdy wykonują zadanie o cechach cywilnoprawnych, jakim jest m.in. sprzedaż mienia samorządowego.
W kontekście opisanego problemu na uwagę zasługują art. 389 i art. 390 k.c. Z pierwszej regulacji m.in. wynika, że umowa przedwstępna, czyli taka, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Ponadto, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody z tego tytułu. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej – w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić jej zawarcia.
A zatem gmina może przewidzieć sprzedaż nieruchomości w trybie przetargowym z opcją zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży. Nie ma również przeciwwskazań, aby w ogłoszeniu o przetargu znalazło się zastrzeżenie dotyczące zagospodarowania sprzedawanego terenu w określonym czasie, czy też zapis stanowiący, że do definitywnego zawarcia umowy dojdzie po okresie jednego roku od zawarcia umowy przedwstępnej, o ile zostaną spełnione określone warunki.
Podstawa prawna
• art. 389, art. 390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2320)
• art. 13 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 815)
• art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 713; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1378)
