Gmina wystawiła mi faktury za użytkowanie lokalu bez umowy od lipca do grudnia (umowa najmu wygasła w czerwcu 2020 r.), a następnie pozwała mnie do sądu o zapłatę prawie 20 tys. zł. Nie zgodziłem się zapłacić tych faktur, bo moim zdaniem gmina, powołując się na tzw. kary umowne za użytkowanie lokalu, co było wpisane w umowie najmu, niesłusznie żąda za każdy miesiąc podwójnej stawki czynszu. Czy jest to prawnie możliwe? Czy można to negocjować?
Jak wynika z art. 659 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zapewne więc przedsiębiorcę z gminą łączyła powyższa umowa najmu, która wygasła w czerwcu 2020 r. Wójt, jako reprezentant gminy w stosunkach cywilnoprawnych (lub odpowiednio burmistrz miasta), jest władny kształtować warunki tego typu umów.
W szczególności elementem tych umów może być instytucja tzw. kary umownej z art. 483 k.c. Dla przypomnienia: z tej regulacji wynika, że można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy w postaci kary umownej. Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania zapłaty tej kary. W orzecznictwie sądowym akcentuje się, że przesłanką roszczenia o zasądzenie kary umownej jest – w zależności od woli stron – niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, a także pewnych określonych obowiązków z umowy wynikających, zatem zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 31 maja 2017 r., sygn. akt VI ACa 278/16).
Co do zasady należy więc uznać, że gmina była uprawniona do zawarcia w umowie najmu lokalu użytkowego wskazanych zastrzeżeń o karze umownej, a w praktyce sprowadzało się to do ustalenia podwojonych stawek czynszowych najmu za każdy miesiąc po wygaśnięciu umowy. Takie stanowisko jest także prezentowane w wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z 25 listopada 2020 r. (sygn. akt XI GC 368/20). W rozpatrywanej przez sąd sprawie gmina również dochodziła od przedsiębiorcy zapłaty w związku z bezumownym korzystaniem z lokalu, które miało miejsce po wypowiedzeniu łączącej strony umowy (podwójna kara umowna była wpisana w umowie najmu, która wówczas już wygasła). Sąd ocenił, że roszczenie gminy jest zasadne w kontekście art. 471 w zw. z ww. art. 483 kodeksu. W szczególności sąd wskazał, że „wypowiedzenie jedynie kończy w czasie najem, ale w niczym nie narusza obowiązków stron, jakie wynikały dla nich z umowy, w tym kary umownej przewidzianej w art. 483 k.c.”.
Finalnie sąd przyjął, że gminie przysługiwało uprawnienie do obciążenia przedsiębiorcy karą umowną w wysokości 200 proc. czynszu najmu za okres użytkowania lokalu po wygaśnięciu umowy najmu.
W opisanych przez czytelnika okolicznościach jak najbardziej jest możliwe, aby gmina skutecznie mogła dochodzić przed sądem zapłaty podwójnej wysokości czynszu – jako kary umownej ustalonej pierwotnie w umowie najmu. Kary takie „działają” nawet po wygaśnięciu umowy. Przedsiębiorca może jednak negocjować z gminą wysokość tego roszczenia, bowiem ma ona możliwość rezygnacji z niego. Rozwiązaniem może być zawarcie ugody sądowej albo skierowanie sprawy do mediacji przez sąd.
Podstawa prawna
• art. 471, art. 483, art. 659 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2320)
