Rozwiązania projektu ustawy dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nie ograniczą działalności deweloperów i nie stanowią dla branży nadmiernego obciążenia. Zwiększają natomiast bezpieczeństwo nabywców oraz wprowadzają przejrzystość praw i obowiązków obu stron umowy. Fundusz jest niezbędny dla konsumentów, bo w razie bankructwa dewelopera klient zostaje z kredytem i niedokończoną budową. Będzie też zabezpieczeniem w momencie ewentualnego załamania na rynku, którego, ze względu na jego cykliczny charakter, nie można wykluczyć, a jego skutków bagatelizować – tak UOKiK odpowiada DGP na krytykę projektu ze strony deweloperów.
Urząd zapewnia, że projekt dwukrotnie podlegał uzgodnieniom, opiniowaniu i konsultacjom publicznym. W konferencji uzgodnieniowej ze społecznej strony uczestniczyli m.in. przedstawiciele deweloperów. Jak podkreśla, w związku z wątpliwościami i uwagami branży, po ponownych analizach i konsultacjach przedłożył, już po przyjęciu projektu przez SKRM i przeprowadzeniu Komisji Prawniczej, wiele autopoprawek, które przyjęła Rada Ministrów.
Uwzględniono zastrzeżenia
– Słuchaliśmy głosu branży, dlatego teraz trudno nam przyjąć kierowane uwagi. Wszystkie poruszone poniżej kwestie były przedmiotem dodatkowych analiz, a następnie autopoprawek uwzględniających zastrzeżenia i obawy branży. Obecnie są one przedmiotem krytycznych uwag deweloperów. Budzi to ogromne zdziwienie, a także wątpliwości co do intencji branży. Jak bowiem ocenić sytuację, w której po uwzględnieniu w projekcie zastrzeżeń i uwag branży, w efekcie dialogu, branża je następnie krytykuje – zaznacza UOKiK.
I odnosi się do poszczególnych zarzutów, które w niedawnej rozmowie z DGP sformułował radca prawny PZFD Przemysław Dziąg. Pierwszy z nich dotyczy możliwości wstrzymywania przez banki wypłat transz dla deweloperów. Urząd odpowiada, że już teraz przepisy zobowiązują banki do kontroli dewelopera przed wypłatą z otwartego rachunku powierniczego. Nie precyzują jednak zakresu tych obowiązków. Po stronie deweloperów, w ocenie UOKiK, może to oznaczać niepewność co do zakresu tej kontroli i jej skutków.
Ważne W sytuacji pogorszenia warunków gospodarczych w Polsce liczba upadłości może wzrosnąć, dlatego niezbędne jest stworzenie mechanizmów zabezpieczających pieniądze nabywców gromadzone na zakup mieszkania lub domu
PZFD nie podoba się też znaczne rozszerzenie zakresu kontroli przez banki, np. tego, czy deweloper nie zalega z podatkami czy składkami na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne. Przy czym jakiekolwiek nieprawidłowości mają dawać bankom prawo do wstrzymania wypłaty transzy deweloperowi. Urząd wyjaśnia, że, w związku z zastrzeżeniami PZFD, doprecyzowano poprzednią wersję: „deweloper nie zalega ze zobowiązaniami publicznoprawnymi”. A zapis ten ma gwarantować, że pieniądze nabywców są bezpieczne, i minimalizować ryzyko bezpodstawnego korzystania dewelopera z gwarancji DFG (fraudy).
Deweloperzy krytykują również to, że banki mają zyskać prawo do kontrolowania tego, czy deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec swoich wykonawców i podwykonawców. Również ten przepis, zaznacza UOKiK, doprecyzowano wskutek dialogu z branżą. Za nieprecyzyjną uznała ona poprzednią wersję: „deweloper uregulował płatności wobec wykonawców lub podwykonawców”. UOKiK nie zgadza się z sugestią, że „ten punkt jest bardzo niebezpieczny, bo może służyć różnym naciskom na dewelopera, dotyczącym regulowania nieswoich należności”. Jak przekonuje, nie można stawiać zarzutu, że deweloper ponoszący solidarną odpowiedzialność na podstawie art. 6471 kodeksu cywilnego reguluje nieswoje zobowiązania. Przypomina, że przepis ten wprowadzono w związku z licznymi przypadkami nieregulowania lub nieterminowego opłacania należności za wykonane roboty budowlane. Proceder ten szczególnie dotykał małych i średnich przedsiębiorców, podwykonawców pracujących dla dużych przedsiębiorstw, które dysponują znacznym kapitałem.
– Zaleganie przez dewelopera z płatnościami na rzecz wykonawców czy podwykonawców albo o charakterze publicznoprawnym w sytuacji, gdy ma charakter bezsporny, także może świadczyć o jego kondycji finansowej. Celem wprowadzanych regulacji jest ochrona środków nabywców. Nie jest właściwym rozwiązanie, gdzie zapewnienie płynności finansowej deweloperów, a nawet całej branży, spoczywa na barkach nabywcy i jest de facto oparte na jego środkach finansowych, najczęściej pochodzących z kredytu – zaznacza urząd.
Niższa składka
UOKiK po raz kolejny podkreśla też, że w kwestii składek na DFG bardzo poszedł deweloperom na rękę. Pierwotnie otwarte rachunki powiernicze w ogóle miały być bowiem zlikwidowane, jednak po protestach deweloperów zdecydowano się na ich zachowanie z zabezpieczeniem właśnie w postaci DFG. Poza tym początkowo proponowano maksymalną składkę na fundusz na poziomie 5 proc., a obecnie jest to maksymalnie 2 proc., a w praktyce ma być dużo mniej – 1 proc. przy otwartych rachunkach. Przy czym wysokość składki wyznaczana ma być na podstawie aktualnej sytuacji na rynku, w drodze rozporządzenia MRPiT. Jak tłumaczy UOKiK, faktyczna wysokość składki może więc wynieść 1,5 proc., 0,5 proc., a nawet 0 proc., jeśli środki zgromadzone na DFG będą wystarczające, by pokryć ewentualne wypłaty.
Deweloperzy wytykają też, że w projekcie pojawia się pojęcie wady istotnej, jednak bez jej definicji. UOKiK odpiera również ten zarzut: – Zaproponowane w art. 40 projektu rozwiązania wzorowane są na kodeksie cywilnym (por. art. 561 k.c.), który posługuje się pojęciem „nadmiernych niedogodności”, „wady nieistotnej” czy też „stwierdzeniem wady”. Jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące orzecznictwo. Kodeks cywilny, który obecnie jest stosowany w zakresie rękojmi deweloperów, również nie zawiera pojęcia „wady istotnej”, a mimo to nie słychać analogicznych zastrzeżeń ze strony PZFD.
Jak konkluduje UOKiK: – W ostatnich latach szczęśliwie nie odnotowano licznych ani spektakularnych upadłości, choć pamiętać należy, iż są to lata hossy na rynku deweloperskim. Z danych MS wynika, że np. w latach 2018–2019 było ich łącznie 9. Jednak każda upadłość to dramat kogoś, kto zostaje bez pieniędzy i bez prawa własności do mieszkania, niestety z kredytem na wiele lat. W każdym takim przypadku mamy do czynienia z konkretnymi tragediami ludzkimi. Ostatnio na rynku zagrożone były inwestycje prowadzone przez dużych deweloperów, których upadłość dotknęłaby kilka tysięcy nabywców. W sytuacji pogorszenia warunków gospodarczych w Polsce liczba upadłości może wzrosnąć, dlatego niezbędne jest stworzenie mechanizmów zabezpieczających środki nabywców, gromadzone na zakup mieszkania lub domu – zaznacza urząd.
Podkreślając, że transakcja zakupu nieruchomości nie jest porównywalna do jakiejkolwiek innej na rynku, stąd, ze względu na szczególne interesy konsumentów, wymaga specjalnego zabezpieczenia. A DFG zadziała nie tylko w wyniku upadłości dewelopera, ale również banku, czy w sytuacjach, gdy deweloper nie przeniesie własności lokalu w terminie określonym w umowie, gdy zawiera umowy deweloperskie, chociaż nie ma pozwolenia na budowę i nie rozpoczyna budowy (obietnica „dziury w ziemi”). – To znaczące poszerzenie ochrony konsumentów tak, aby gromadzone przez lata na zakup nieruchomości środki nie zostały utracone – czytamy w odpowiedzi dla DGP.
Rząd stawia na społeczne agencje najmu
Spółki z większościowym udziałem gmin, organizacje pozarządowe, stowarzyszenia, fundacje czy spółdzielnie socjalne będą mogły zakładać społeczne agencje najmu (SAN). Agencje te będą dzierżawić mieszkania od ich właścicieli i wynajmować je osobom, których nie stać na wynajem mieszkania na rynku. Takie są założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw, który przyjął wczoraj rząd.
MRPiT, które przygotowało projekt, wskazuje, że w niektórych krajach Europy Zachodniej (Belgia, Francja, Wielka Brytania) społeczne agencje najmu rozwijają się dynamicznie. Brak definicji SAN w polskim prawie stanowi obecnie podstawowe ograniczenie ich możliwości rozwojowych w naszym kraju. Teraz ma się to zmienić.