Zamieszanie z planami. Inwestorzy nie wiedzą, na czym stoją

Poczekać na plany ogólne

Przepisy przejściowe reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego przewidują możliwość uchwalenia planu miejscowego na podstawie wygasłego studium. Nie odnoszą się jednak wprost do zintegrowanych ZPI (czyli szczególnego rodzaju planu miejscowego), co pozostawia pole do różnych interpretacji.

- Gminy stoją na stanowisku, że ZPI musi być zgodny ze studium już w chwili ubiegania się o jego sporządzenie. W praktyce oznacza to, że jeśli dziś złożymy wniosek o sporządzenie ZPI, a jego uchwalenie nastąpi za pół roku czy rok, to w momencie uchwalania planu ZPI będzie musiał być zgodny z planem ogólnym, którego jeszcze nie ma. Jednocześnie, na etapie przystąpienia do uchwalenia ZPI gminy uznają, że projekt ZPI musi być zgodny ze studium – wyjaśnia Michał Gliński, radca prawny, partner zarządzający w Wardyński & Partners.

Jak tłumaczy, w konsekwencji jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest wstrzymanie z występowaniem o ZPI do czasu uchwalenia (lub przynajmniej wyłożenia projektu) planu ogólnego, zwłaszcza w świetle art. 27a u.p.z.p., który dopuszcza prowadzenie prac nad planem (w tym ZPI) równolegle z pracami nad planem ogólnym.

- W rezultacie tracone są czas i pieniądze, zarówno po stronie inwestorów, jak i gmin na przygotowanie dokumentów, które za chwilę mogą okazać się nieaktualne. Urzędy natomiast tłumaczą, że dopóki plan ogólny nie został uchwalony (ani nawet wyłożony), muszą oceniać projekt ZPI w odniesieniu do obowiązującego studium. A skoro projekt ZPI jest z nim niezgodny, to formalnie nie może zostać przyjęty – tłumaczy Gliński.

Ważny jest cel reformy planistycznej

W opinii PZFD problem można rozwiązać wykładnią przepisów zgodną z intencjami reformy.

- MRiT wcześniej wyraziło pogląd, że nie można zakończyć pracy nad ZPI po wygaśnięciu studium wywołanego wejściem w życie planu ogólnego. Jeśli więc nie można planu uchwalić zgodnie ze studium, to logiczne, że można to zrobić zgodnie z planem ogólnym. Jeśli nie można ani z jednym, ani z drugim, to powstaje całkowita luka w przepisach oraz niemożność procedowania planów miejscowych w jakimkolwiek trybie - uważa Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego PZFD.

Dlatego PZFD wychodzi z założenia, że intencją ministerstwa było umożliwienie płynnego przejścia na nowy system i niedopuszczenie do sytuacji, w której przez lata proceduje się plany miejscowe według wygasających studiów.

- W związku z tym przepisy należy interpretować w ten sposób, że obecnie możliwe jest opracowywanie planów miejscowych, w tym ZPI, zgodnych z planem ogólnym, co reguluje art. 27a ustawy planistycznej – wyjaśnia Michał Leszczyński.

Zgodnie z tym przepisem plan miejscowy albo jego zmiana może być sporządzany w trakcie sporządzania planu ogólnego albo jego zmiany.

Podobnie myśli Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Uważa on, że można interpretować przepisy przez pryzmat art. 37n ust. 1 i 2 ustawy planistycznej. Regulacje te stanowią, że w zakresie nieuregulowanym przepisami o ZPI do zintegrowanych planów inwestycyjnych stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące planu miejscowego, a ilekroć w przepisach ustawy lub w przepisach odrębnych mowa jest o miejscowym planie, należy przez to rozumieć również ZPI.

-W takim wypadku przepisy przejściowe będą miały również zastosowanie także do ZPI – podkreśla prawnik. I dodaje, że to niemożliwe, by racjonalny ustawodawca celowo pominąłby kwestię uchwalania ZPI w okresie przejściowym lub doprowadziłby do sytuacji, w której po wygaśnięciu studium i wejściu w życie planu ogólnego nie można by dokończyć procedury przyjęcia ZPI na podstawie studium i należałoby powtórzyć ją od początku przy uwzględnieniu postanowień planu ogólnego.

Luki planistycznej nie będzie

Związek Miast Polskich przyznaje, że wciąż nie wypracowano w tym zakresie jasnych zasad współpracy między inwestorami a gminami. To efekt wzajemnej ostrożności i braku zaufania. Same przepisy też nie ułatwiają sprawy, są mało precyzyjne i pozostawiają zbyt wiele do interpretacji.

- Gdy chodzi o studium i plan ogólny, nie podzielam opinii, że mamy duży problem. Bo jeżeli studium się kończy, to w jego miejsce wchodzi plan ogólny. Nie ma możliwości, by był okres, w którym nie obowiązuje ani jedno, ani drugie - komentuje Marek Wójcik, ekspert ZMP.

Jego zdaniem nie ma więc ryzyka, że ustalenia zawarte w studium nie znajdą odzwierciedlenia w planie ogólnym. A nawet jeśli pojawią się różnice, to trudno – obowiązuje aktualny stan prawny, a prawo nie działa wstecz. Jeżeli więc wniosek został złożony w czasie, gdy obowiązywało studium, to właśnie przepisy odnoszące się do studium mają w jego przypadku zastosowanie – zarówno po stronie inwestora, jak i gminy. Obowiązuje stan prawny w dniu złożenia wniosku i to on jest wiążący.

-Nie wyobrażam sobie, by można było wprowadzić zasadę, że po przyjęciu planu ogólnego wszystko zaczynamy od nowa. Oczywiście ważne jest, by okres przejściowy trwał jak najkrócej. Może warto rozważyć wprowadzenie konkretnego przedziału czasowego, w którym dane rozwiązania są wiążące dla obu stron. Bo może się zdarzyć, że proces uzgodnień trwa rok czy dwa, a strony są wciąż związane starym studium – mówi samorządowiec.

DGP zapytało resort rozwoju o interpretację budzących wątpliwości przepisów. Na odpowiedź nadal czekamy.