RADA

Skoro grunt został kupiony pod konkretne przedsięwzięcie deweloperskie (budowę domów), należy go potraktować jako towar (zapas). Podatek od nieruchomości za ten grunt ujmuje się jako koszt bieżący – w ciężar konta „Podatki i opłaty”.

UZASADNIENIE

Zgodnie z KSR 8 „Działalność deweloperska” grunt nabyty przez dewelopera, zanim rozpocznie się przedsięwzięcie deweloperskie, należy ująć w bilansie w zależności od celu i okoliczności zakupu jako:

  • towar (zapas) – gdy grunt został kupiony pod konkretną inwestycję deweloperską, której rozpoczęcie z różnych względów (np. finansowych lub prawnych) zostało przesunięte,
  • inwestycja w nieruchomości – gdy zakup nie był związany z realizacją ściśle określonego przedsięwzięcia, a jedynie z zamiarem późniejszego wykorzystania lub odsprzedaży,
  • środek trwały – gdy grunt miał pierwotnie służyć zaspokojeniu własnych potrzeb dewelopera (np. pod budowę siedziby firmy).

Wycena zależy od kwalifikacji gruntu

Jeśli grunt zostanie zakwalifikowany jako inwestycja, to grunt lub prawo mogą być wycenione według zasad stosowanych do nieruchomości inwestycyjnych, tj. w cenie nabycia bądź w cenie rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej.

Obecnie na stronie internetowej Ministerstwa Finansów dostępny jest projekt KSR poświęcony m.in. inwestycjom w nieruchomości, który podpowiada, w jaki sposób ujmować grunty będące inwestycjami. Można do końca września 2025 r. nadsyłać uwagi do tego projektu.

Zgodnie z KSR 8, jeżeli poniesiono koszty przystosowania gruntu zaliczonego do inwestycji, np. koszty odrolnienia, rekultywacji terenu, karczowania, rozbiórki zbędnych zabudowań, to w razie jego wyceny w cenie nabycia zwiększają one tę cenę, natomiast w przypadku jego wyceny w cenie rynkowej koszty przystosowania gruntu obciążają pozostałe koszty operacyjne.

Jeśli grunt zostanie zakwalifikowany jako środek trwały, to wycenia się go w cenie nabycia. Cena nabycia obejmuje koszty finansowania zewnętrznego poniesione do dnia przyjęcia środka trwałego do użytkowania. Cenę nabycia zwiększają koszty przystosowania gruntu, np. odrolnienia, rekultywacji terenu, karczowania oraz rozbiórki zbędnych zabudowań. ©℗

W przypadku gdy grunt zostaje zakwalifikowany jako towar, wykazuje się go w cenie nabycia. Warto podkreślić, że do czasu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego cena ta jest powiększana o koszty związane z przystosowaniem gruntu do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, takie jak np. koszty odrolnienia, rekultywacji terenu, karczowania, rozbiórki zbędnych zabudowań, uzbrojenia terenu, itp., zgodnie z art. 28 ust. 2 u.r. Dodatkowo wartość początkowa gruntu zaliczonego do towarów może w uzasadnionych przypadkach być powiększana o koszty finansowania zewnętrznego związanego z zakupem i przystosowaniem do stanu zdatnego do sprzedaży gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz pomniejszana o przychody z tego tytułu, z zastrzeżeniem, że tak ustalona wartość gruntu lub prawa nie jest wyższa od jego ceny sprzedaży netto na dzień bilansowy, zgodnie z art. 28 ust. 4 u.r.

W sytuacji z pytania, skoro grunt został nabyty pod konkretne przedsięwzięcie, będzie towarem. W dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikająca z ksiąg wartość gruntu, wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu lub wartość budynku do przebudowy (ulepszenia), na którym przedsięwzięcie to będzie realizowane, odnosi się w ciężar kosztów produkcji w toku przedsięwzięcia deweloperskiego.

Niezależnie od sposobu zakwalifikowania gruntu należy wskazać, iż jednostka musi posiadać wiedzę o wartości nakładów, które zostały poniesione na jego pozyskanie. Zatem należy koszty aktu notarialnego, doradztwa przy nabyciu gruntu, czy też koszty podatków i opłat poniesionych przy pozyskaniu tej nieruchomości ująć jako element wartości początkowej tego gruntu.

Uwaga! Dopóki przedsięwzięcie deweloperskie nie zostanie rozpoczęte, podatek od nieruchomości za ten grunt powinien być ujmowany jako koszt okresu na koncie „Podatki i opłaty”. Jest to bieżący koszt działalności ponoszony w celu zabezpieczenia przychodów. Jest to więc koszt, który może być ujęty jako koszt uzyskania przychodów w dacie poniesienia.

Podstawa prawna

ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 120; ost.zm. Dz.U. z 2024 r. poz. 1863)

komunikat ministra finansów, funduszy i polityki regionalnej z 11 grudnia 2020 r. w sprawie ogłoszenia uchwały Komitetu Standardów Rachunkowości w sprawie przyjęcia aktualizacji Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (Dz.Urz. MFFiPR z 2020 r. poz. 38)