Czy trzeba zapłacić CIT od nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia

Spółka z o.o. 14 grudnia 2018 r. nabyła własność nieruchomości gruntowej w drodze zasiedzenia na podstawie orzeczenia sądu, które uprawomocniło się 21 marca 2024 r. Czy w związku z tym musi zapłacić podatek dochodowy? Jeżeli tak, to czy przychód należy rozpoznać w 2018 r., czy w 2024 r.?

Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT przychodami, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 3 i 4 oraz art. 14 ustawy o CIT, są w szczególności: wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe i instytucje gospodarki bud żetowej w rozumieniu ustawy z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych oraz spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest formą nieodpłatnego przysporzenia majątkowego, a wartość nieruchomości nabytej przez zasiedzenie należy traktować jak wartość otrzymanej nieodpłatnie rzeczy. Oznacza to, że nabycie poprzez zasiedzenie nieruchomości jest przysporzeniem majątkowym, które stanowi przychód podatkowy (por. interpretacje indywidualne dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z: 27 grudnia 2023 r., nr 0111-KDIB1-3.4010.603.2023.2.MBD, 12 stycznia 2022 r., nr 0111-KDIB2-1.4010.469.2021.1.AT).

Wartość otrzymanych rzeczy lub praw, w tym otrzymanych nieodpłatnie, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 6b ustawy o CIT, który dotyczy tzw. transakcji kontrolowanej (art. 12 ust. 5 ustawy o CIT).

Jak wskazał dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 9 stycznia 2008 r., nr IP-PB3-423-317/07-2/JB: „(…) wartość nabytej w drodze zasiedzenia nieruchomości gruntowej, stanowi nieodpłatne przysporzenie majątkowe, i będzie dla Spółdzielni przychodem podatkowym, stanowiącym źródło dochodu. Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 ww. ustawy)”.

Powstanie i przedawnienie zobowiązania podatkowego

Istotne dla analizowanego problemu jest ustalenie momentu nabycia własności. W celu prawidłowego określenia, kiedy następuje nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia, należy odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Zgodnie z art. 172 par. 1 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 par. 2 k.c.).

Jak wskazał dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 12 stycznia 2022 r., nr 0111-KDIB2-1.4010.469.2021.1.AT, „(…) na skutek zasiedzenia dotychczasowy posiadacz samoistny, czyli ten, który faktycznie włada rzeczą jak właściciel, ex lege nabywa własność na skutek upływu czasu i może żądać, aby stwierdził to sąd w orzeczeniu. Nabycie własności jest tu tzw. nabyciem pierwotnym, a orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny i stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Orzeczenie sądu nie jest warunkiem nabycia prawa własności, nabywa się je bowiem po spełnieniu przesłanek określonych w przepisach kodeksu cywilnego. Orzeczenie sądu stanowi jednak dowód takiego nabycia, na który będzie się można powołać w celu wykazania prawa własności rzeczy”.

Aby rozstrzygnąć, czy realnie powstanie przychód podatkowy, należy ocenić, czy nie doszło do przedawnienia zobowiązania podatkowego. W przypadku CIT – stosownie do art. 21 par. 1 pkt 1 ordynacji podatkowej – zobowiązanie podatkowe powstaje z dniem zaistnienia zdarzenia, z którym ustawa podatkowa wiąże powstanie takiego zobowiązania. Zgodnie z art. 59 par. 1 pkt 9 ordynacji podatkowej zobowiązanie podatkowe wygasa w całości lub w części wskutek przedawnienia.

Z kolei zgodnie z regułą zawartą w art. 70 par. 1 ordynacji podatkowej zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Szczegółowe kwestie przedawnienia zobowiązania podatkowego, w tym przerwania lub zawieszenia biegu terminu przedawnienia, regulują art. 70–71 ordynacji podatkowej.

Jak wskazał dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 6 sierpnia 2020 r., nr 0111-KDIB2-1.4010.190.2020.1.AM: „(…) Wnioskodawca w dniu 26 kwietnia 2016 r. złożył wniosek do Sądu Rejonowego o stwierdzenie nabycia nieruchomości gruntowej przez zasiedzenie. Sąd Rejonowy w dniu 30 lipca 2019 r. wydał postanowienie, w którym stwierdził, że Spółka nabyła ww. nieruchomość w drodze zasiedzenia z dniem 18 czerwca 2011 r. Postanowienie Sądu Rejonowego uprawomocniło się w dniu 4 października 2019 r. Spółka otrzymała przedmiotowe postanowienie w dniu 2 grudnia 2019 r. Na podstawie uprawomocnionego postanowienia Sądu Rejonowego Spółka w dniu 31 grudnia 2019 r. przyjęła nieruchomość do ewidencji środków trwałych. Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nabycie własności wskazanej we wniosku nieruchomości nastąpiło, w drodze zasiedzenia w dniu wskazanym w postanowieniu Sądu, tj. 18 czerwca 2011 r. Wartość tej nieruchomości stanowi nieodpłatne przysporzenie majątkowe stanowiące dla Spółki przychód podatkowy, mający wpływ na dochód Wnioskodawcy za rok podatkowy 2011. Wniosko dawca był zatem zobowiązany wykazać ww. przychód w zeznaniu podatkowym o wysokości dochodu (straty) za 2011 r., składanym do końca marca 2012 r. i w tym terminie wpłacić należny podatek. Zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób prawnych za 2011 r. zgodnie z cytowanym art. 70 par. 1 ustawy – Ordynacja podatkowa przedawniło się z upływem 2017 r., o ile nie wystąpiły okoliczności, o których mowa w art. 70 par. 2–8 ordynacji podatkowej. W konsekwencji ww. zobowiązanie Wnioskodawcy w podatku dochodowym od osób prawnych uległo przedawnieniu, a zatem na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłacenia podatku dochodowego wynikający z nabycia przedmiotowej nieruchomości”.

Co powinna zrobić spółka

W analizowanej sprawie spółka z o.o. nabyła w drodze zasiedzenia nieruchomość gruntową na podstawie orzeczenia sądowego, które uprawomocniło się 21 marca 2024 r. Nabycie tej nieruchomości nastąpiło w dniu wskazanym w orzeczeniu, tj. 14 grudnia 2018 r. Wartość tej nieruchomości stanowiła nieodpłatne przysporzenie majątkowe będące dla spółki przychodem podatkowym mającym wpływ na jej dochód za rok podatkowy 2018. Spółka była zatem zobowiązana wykazać ww. przychód w zeznaniu CIT-8 za 2018 r., składanym do 1 kwietnia 2019 r. (31 marca 2019 r. to niedziela), i w tym terminie wpłacić należny podatek wraz z należnymi odsetkami od zobowiązań podatkowych (por. interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 27 grudnia 2023 r., nr 0111-KDIB1-3.4010.603.2023.2.MBD). ©℗