Choć pierwsza połowa roku przyniosła delikatne ożywienie pod względem nowej podaży, to cały rok będzie słabszy od poprzednich. Dojrzałość rynku, a przy okazji zakaz handlu w niedziele i przenoszenie się zakupów do internetu to główne powody spadku popularności galerii
W pierwszej połowie roku oddano do użytku ponad 230 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej. To wynik lepszy od ubiegłorocznego, kiedy to w tym samym czasie przybyło jej ponad 180 tys. mkw. – wynika z raportu MarketBeat poświęconego sektorowi handlowemu, przygotowanego przez Cushman & Wakefield. Co spowodowało odbicie na rynku? Jak podkreślają eksperci, przede wszystkim jest to konsekwencja rozwoju projektów w mniejszych miejscowościach. Ich potencjał jest jednak ograniczony, co oznacza, że możliwości do rozwoju szybko się wyczerpią. Według wyliczeń analityków z Cushman&Wakefield 40 proc. tegorocznej nowej powierzchni powstanie w miastach, których populacja nie przekracza 200 tys. mieszkańców. Wyjątkiem od tej reguły było uruchomienie galerii Młociny w Warszawie o powierzchni najmu 76 tys. mkw. Poza tym delikatne odbicie jest zasługą trwających modernizacji starszych obiektów, przy której okazji dochodzi do rozbudowy.
Nie oznacza to jednak, jak zauważają eksperci, że wraca fala dynamicznego wzrostu. Rynek jest dojrzały i nasycony. Całkowite zasoby powierzchni handlowej wynoszą obecnie ponad 14 mln mkw. Oznacza to, że na 1 tys. mieszkańców przypada w Polsce około 350 mkw. galerii. Jak wynika z raportu „Rynek powierzchni handlowych w Polsce – podsumowanie I półrocza 2019 r.”, najwyższy poziom nasycenia występuje w największych miastach kraju i dotyczy przede wszystkim trzech województw: dolnośląskiego, mazowieckiego i pomorskiego.
Patrycja Dzikowska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa z BNP Paribas Real Estate Poland, potwierdza, że ze względu na wskaźniki nasycenia powierzchnią najmu możliwość absorpcji przez rynek nowych obiektów są ograniczone. Dodatkowo branża handlowa stoi w obliczu ogromnych wyzwań, nawet pomimo dobrej koniunktury ekonomicznej w kraju i wzrostu zamożności polskich konsumentów. Mowa przede wszystkim o zaostrzeniu przepisów dotyczących zakazu handlu w niedziele (od przyszłego roku wolne już będą wszystkie). Do tego dochodzi przenoszenie się handlu na coraz większą skalę do internetu.
Ten trend przychodzi do nas z Zachodu, a jego konsekwencją jest po pierwsze bankructwo wielu marek, a po drugie zamykanie sklepów przez te, które chcą przetrwać. W USA w ubiegłym roku sieci zamknęły w sumie 6 tys. sklepów. Podobny scenariusz obserwowany jest również w Wielkiej Brytanii. Według danych Centre for Retail Research w 2017 roku na Wyspach zamknięto około 5,8 tys. sklepów. Rynki handlowe w pozostałych krajach Europy Zachodniej nie doświadczyły jeszcze masowych likwidacji sklepów, głównie z powodu niższego udziału sektora e-commerce w handlu detalicznym. Nie oznacza to jednak, że w najbliższym czasie i one nie będą zmuszone do weryfikacji listy palcówek.
W Polsce problemy przeżywają już m.in. New Look i Piotr i Paweł. Z drugiej jednak strony ciągle na rynek napływają nowi gracze. W gronie przyszłych debiutantów są m.in.: Urban Outfitters, Monki, WeekDay oraz Primark. Warto jednak zauważyć, że jako miejsce debiutu wybierane są nie klasyczne centra handlowe, lecz kompleksy wielofunkcyjne powstające w ramach rewitalizacji dawnych obiektów przemysłowych. Przykładem może być Elektrownia Powiśle w Warszawie. Deweloperzy coraz ostrożniej podchodzą więc do realizacji kolejnych przedsięwzięć. Decydują się tylko na te, które mają szansę znaleźć swoją niszę.
Ich plany dodatkowo studzą nie najlepsze wyniki działających galerii handlowych. W pierwszym kwartale obiekty monitorowane przez Retail Institute odnotowały 84,6 mln wizyt – o 0,5 proc. mniej niż w poprzednim roku. W II kwartale nastąpił już ich wzrost o 1,2 proc. w porównaniu z wynikami osiągniętymi w 2018 r. To jednak spowodowało, że całe pierwsze półrocze zamknięto zaledwie 0,5-proc. wzrostem r./r.
Jak zauważają eksperci Retail Instytutu, na korzyść drugiego kwartału zadziałały przygotowania do Świąt Wielkanocnych. Efektem tego był bardzo dobry kwiecień, ze wzrostem odwiedzin na poziomie 4,2 proc.
Obroty realizowane przez sklepy zlokalizowane w galeriach – jak wynika z danych Retail Institute – wzrosły w I półroczu o 1 proc. r./r.
– Kolejny kwartał zapowiada się co prawda również na plusie, ale niewielkim, bliżej zera. Niekorzystnie dodatkowo działa fakt, że te wzrosty są zasługą przede wszystkim dużych galerii handlowych. W mniejszych widoczny jest ciągle trend spadkowy – zaznacza Anna Szmeja z Retail Institute. I dodaje, że w II kwartale roku centra bardzo małe straciły 1,5 proc. klientów, a małe 2,7 proc. Centra średnie mozolnie odrabiają straty, notując zaledwie 0,3 proc. wzrost. Z kolei duże osiągnęły stabilny 3,3-proc. wzrost.
Eksperci Retail Institute uważają, że słabe wyniki w centrach handlowych mających mniej niż 40 tys. mkw. powierzchni najmu są w dużej mierze skutkiem zakazu handlu w niedziele, który od 18 miesięcy dusi rynek. Przyczyn upatruje się również w ograniczonej ofercie handlowej i usługowej oraz w uboższym asortymencie samych sieci handlowych. Determinującym czynnikiem odwiedzin dla centrów małych i średnich jest w wielu przypadkach oferta operatora spożywczego. Dziś super- i hipermarkety coraz częściej nie wytrzymują konkurencji z popularnymi sieciami dyskontów, które przyciągają klientów cotygodniowymi okazjami produktowymi i cenowymi, i nie zwalniają ekspansji, otwierając kolejne punkty handlowe na mapie Polski.
Jak wyjaśnia Anna Pływacz, zastępca dyrektora w dziale powierzchni handlowych BNP Paribas Real Estate Poland, duże obiekty, zwłaszcza te o dogodnej lokalizacji, oferujące szeroki wybór sklepów, usług, atrakcji rozrywkowych i gastronomii, zdołały szybko przystosować się do nowych, bardzo wymagających realiów rynku i nie odczuwają spadku poziomu odwiedzalności ani obrotów. W gorszej sytuacji znajdują się małe obiekty, nieposiadające rozbudowanej oferty usługowej i rozrywkowej. Tracą one klientów i notują niższe obroty.
– Zmiany prawne, takie jak zakaz handlu w niedziele, nie są scenariuszem marzeń dla branży, jednakże dzięki dobrze dobranym narzędziom i działaniom marketingowym udało nam się przesunąć odwiedzalność w naszych obiektach z niedziel na piątki i soboty. Ponadto dostosowaliśmy tenant mix tak, by był jeszcze bardziej atrakcyjny dla odwiedzających. W naszych centrach handlowych stawiamy mocniej na rozrywkę, ale także na niecodzienne koncepty, jak na przykład co-working w VIVO! Lublin. Podsumowując, mimo wprowadzonego zakazu handlu, nasze centra handlowe odnotowują wzrosty odwiedzalności – informuje Magdalena Kowalewska, country manager operations Poland, IMMOFINANZ.
Te różne czynniki nie pozostają jednak bez wpływu na aktywność inwestycyjną na rynku handlowym. W pierwszej połowie 2019 r. wolumen obrotów wyniósł zaledwie 450 mln euro. Blisko połowę obrotów stanowiła natomiast sprzedaż spółce EPP drugiej transzy portfela M1 przez grupę Chariot Top Group za kwotę 222,4 mln euro. Wśród innych dużych transakcji były sprzedaż Galerii Leszno przez fundusz Blackstone za ok. 70 mln euro czy nabycie centrum handlowego King Cross Praga przez AERE za ponad 43 mln euro. Eksperci zauważają jednak, że 2018 r. był rekordowy pod tym względem. Wówczas inwestorzy nabyli obiekty za 2,5 mld euro.
Na koniec czerwca w budowie było około 360 tys. mkw. powierzchni najmu. Połowa z tego ma zostać oddana do użytku jeszcze w tym roku. Jeśli te plany się potwierdzą, w całym 2019 r. na rynek zostanie dostarczone około 400 tys. mkw. powierzchni handlowej.
– Pod koniec sierpnia nabyliśmy sześć parków handlowych, pięć w Słowenii oraz jeden w Polsce. Funkcjonują pod marką STOP SHOP i jest ich 90 w dziewięciu krajach. Nasze założenia na kolejne dwa lata pozostają niezmienne: chcemy zwiększyć liczbę parków handlowych pod tą marką do ponad 100. Jesteśmy w trakcie budowy największego STOP SHOP-u w Polsce, w Siedlcach, z łącznie ponad 14 tys. mkw. Mamy też zakupioną działkę pod obiekt w Zielonej Górze, a dalsze lokalizacje są w trakcie ewaluacji – wyjaśnia Magdalena Kowalewska.
Niemiej jednak ten rok da najniższy przyrost nowej powierzchni w ciągu ostatnich dwóch dekad. Szacuje się, że w przyszłym roku tempo wzrostu nowej podaży jeszcze bardziej wyhamuje. Głównie z powodu braku dużych projektów w fazie budowy. Ponad dwie trzecie nowej powierzchni stanowić będą bowiem obiekty poniżej 20 tys. mkw. ©℗
