Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Różnicowanie nabywców, w zależności od zawartej umowy, to niezamierzony efekt rozwiązań przyjętych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 695 ze zm.), która weszła w życie w 2022 roku. Zgodnie z nią to, jaką umowę deweloper zawrze z nabywcą, zależy od tego, na jakim etapie realizacji inwestycji, klient decyduje się na zakup.
Umowy deweloperskie zawierane są do momentu uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Gdy budynek może być już formalnie użytkowany, deweloperzy zawierają z nabywcami najczęściej umowy przedwstępne lub bezpośrednio umowy sprzedaży.
Rękojmia tylko przy umowach sprzedaży
Ponieważ odpowiedzialność z tytułu rękojmi odnosi się do umów sprzedaży, nie korzystają z jej ochrony osoby, które zawarły umowy deweloperskie. Przeniesienie własności jest w ich przypadku wykonaniem umowy deweloperskiej. Nabywca, który zawarł taką umowę, w przypadku stwierdzenia wad musi dochodzić swoich praw na podstawie ogólnych przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej. Co stawia go w o tyle gorszej sytuacji, że musi udowodnić winę dewelopera i wykazać, że ten nie dochował należytej staranności. A także wykazać swoją szkodę i dowieść związku między brakiem nienależytej staranności a szkodą.
W przypadku zawarcia przez nabywcę i dewelopera umowy sprzedaży odpowiedzialność za wady opierała się na przepisach o rękojmi, ale także na ogólnych przepisach o odpowiedzialności odszkodowawczej. Nabywca może wybrać, na jakiej podstawie będzie dochodził roszczeń. Jeśli zdecyduje się na rękojmię, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, to nie przesadza się, ale domniemuje, że odpowiedzialność za wadę ponosi deweloper i dlatego pozycja takich nabywców może być, w sytuacji spornej, lepsza. To podstawowa, choć niejedyna różnica.
Zmiana ma być korzystna dla konsumentów
Polska 2050 informuje, że złożyła w sejmie projekt nowelizacji ustawy, dzięki któremu nabywcy którzy zawarli z deweloperami umowy inne niż sprzedażowe, będą mogli korzystać z rękojmi.
- Celem ustawy jest zagwarantowanie wszystkim kupującym równych praw oraz jasnych zasad odpowiedzialności deweloperów za wady sprzedawanych lokali. Dzięki temu konsumenci będą mogli skuteczniej egzekwować swoje prawa i dochodzić roszczeń - mówi poseł Kamil Wnuk, jeden z wnioskodawców projektu ustawy.
Z informacji biura prasowego wynika, że projektowane przepisy mają nie tylko zwiększyć ochronę konsumentów, ale również objąć wady części wspólnych inwestycji oraz części nieruchomości innych niż sam dom w przypadku inwestycji domów jednorodzinnych.
Do chwili publikacji tekstu projektu ustawy nie było jeszcze na stronie sejmowej. Jak ustaliliśmy, Polski Związek Firm Deweloperskich popiera kierunek zmiany. Sam wskazywał na ryzyko wystąpienia luki prawnej, gdy nowelizowano ustawę deweloperską. Wtedy ich uwagi zostały zignorowane. Projektodawca uważał, że przepisy o rękojmi będą miały zastosowanie do umów deweloperskich „z automatu”.
Na konieczność zmian wskazywali też eksperci. W tym dr hab. Bartłomiej Gliniecki, profesor Uniwersytetu Gdańskiego, autor komentarza do ustawy deweloperskiej.
