Na posiedzeniu sejmowej komisji infrastruktury pod koniec września br. wiceminister rozwoju i technologii Jacek Tomczak przekonywał, że wprowadzenie programu dopłat do kredytów mieszkaniowych jest konieczne.
– Jeżeli dzisiaj nie zadziałamy przejściowo na rynku i nie podamy narzędzia młodym Polakom, rodzinom, które w tanim, bezpiecznym kredycie będą w stanie w tym trudnym momencie nabyć te mieszkania, to oni ich nie kupią po prostu. Efekt będzie taki, że spadnie podaż, ceny wzrosną – tłumaczył Tomczak. I jak podkreślał, ministerstwo jest w stanie przedstawić „bardzo szczegółowe analizy”, co wydarzy się w przyszłym roku, jeśli kredyt #naStart nie zostanie uruchomiony. – Chcemy, żeby posłowie, którzy będą głosowali nad tymi projektami, z pełną świadomością wzięli odpowiedzialność za te decyzje, także za spadek podaży, wzrost cen w przyszłym roku w Polsce – podkreślał wiceszef MRiT.
Kredyt #naStart. Co mówią analizy zlecone przez MRiT?
Jeszcze tego samego dnia DGP zawnioskował do MRiT o udostępnienie wszelkich analiz znajdujących się w zasobach resortu mogących potwierdzić słowa wiceministra Tomczaka. Po trzech tygodniach resort udzielił nam odpowiedzi.
„Szczegółowe analizy i skutki proponowanych rozwiązań dot. programu wsparcia w nabyciu prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w tym wyjaśnienia i informacje uzupełniające, zostały opublikowane w ocenie skutków regulacji (do ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart – red.)” – czytamy w przesłanej korespondencji.
Dodatkowo udostępniono nam dwa pliki: pismo Instytutu Techniki Budowlanej z połowy sierpnia 2024 r. oraz prezentację multimedialną przygotowaną przez MRiT w ramach wrześniowego posiedzenia Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów (całość odpowiedzi resortu wraz z omawianymi poniżej wykresami publikujemy na portalu gazetaprawna.pl). Jak zaznaczono, „analizy zostały sporządzone zasobami własnymi MRiT-u oraz jednostek mu podległych”.
Na dokument sporządzony przez ITB wiceminister Tomczak powoływał się również w rozmowie z Michałem Wróblewskim, dziennikarzem Wirtualnej Polski, gdy ten dopytywał o ekspertów „jednoznacznie dobrze” oceniających pomysł wprowadzenia kredytu #naStart.
Problem w tym, że dokument ten – jak podkreślają rozmówcy DGP – nie przedstawia prognozy dotyczącej braku wprowadzenia programu kredytowego. Dotyczy za to „wzrostu cen materiałów i wyrobów budowlanych oraz wpływu tego wzrostu na ceny nowych mieszkań od 2011 r.”. Na pięciu stronach dyrektor ITB dr inż. Robert Geryło tłumaczy, co składa się na koszty budowy, o ile w ostatnich latach wzrosły ceny poszczególnych komponentów budowlanych i co było tego powodem.
„ITB nie prowadzi statutowo badań własnych w zakresie ekonomicznych aspektów rynku budowlanego, w związku z czym do analizy wykorzystano dane zewnętrzne. Na potrzeby niniejszej opinii posłużono się danymi Głównego Urzędu Statystycznego i uzupełniająco PSB” – czytamy w dokumencie.
– Z pisma Instytutu Techniki Budowlanej trudno wyciągać jakiekolwiek wnioski dotyczące wprowadzenia lub niewprowadzenia kredytu #naStart, bo dotyczy ono zupełnie innej tematyki. Nie mówi nic o programach dopłatowych, odnosi się wyłącznie do cen materiałów budowlanych – mówi w rozmowie z DGP Jan Dziekoński, ekspert ds. rynku nieruchomości z platformy analiz FLTR.
I jak tłumaczy, dyrektor ITB w dokumencie analizuje, jak drożały materiały budowlane i dlaczego tak się działo, ale w żadnym stopniu nie przesądza o słuszności wprowadzania programu kredytowego lub jej braku. – Mowa m.in. o wzrostach cen energii i kosztów emisji, problemach z łańcuchami dostaw czy perturbacjach w globalnej gospodarce. To są obiektywne powody, trudno z nimi dyskutować. Ale na tej podstawie trudno wyciągać wniosek, że program kredytowy polepszyłby tę sytuację. Moim zdaniem wręcz przeciwnie: dopłaty do kredytów pozwalają wręcz bezproblemowo przerzucić deweloperom część kosztów na klienta, bo wiedzą, że ci dysponują finansowaniem. Z ich perspektywy nie liczy się cena finalna, tylko marża, którą mogą zarobić na danej inwestycji – wskazuje Dziekoński.
Wpływ kredytu #naStart na ceny mieszkań
Podobnie patrzy na sprawę Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. – Jeśli mamy tezę pt. „spadek podaży to wzrost cen mieszkań”, to krótka analiza ITB jest w sposób bardzo daleki powiązana z pokazywaniem tej zależności. Wręcz dokładnie są opisane zastrzeżenia co do takiego traktowania prezentowanych danych – podkreśla nasza rozmówczyni. I jak dodaje, „koszty budowy rosną od lat, są znacznie wyższe niż w 2011 r.”. – Nie jest to okoliczność podawana w wątpliwość. Analiza nie dotyczy natomiast zmian na rynku mieszkaniowym czy wprowadzanych instrumentów wsparcia – wskazuje Milewska-Wilk.
Drugą częścią odpowiedzi MRiT była prezentacja multimedialna przygotowana przez resort. Na 36 slajdach są tłumaczone podstawowe statystyki dotyczące rynku mieszkaniowego i kredytowego. – Część slajdów wręcz przeczy tezie postawionej przez wiceministra Tomczaka. Myślę tu chociażby o przedstawionym wykresie zmian cen na rynku nieruchomości w ostatnich latach. Na grafice pionową kreską zaznaczono moment, kiedy uruchomiono Bezpieczny kredyt 2 proc. Widać wyraźnie, że wzrost cen nastąpił po wprowadzeniu programu dopłatowego. Ministerstwo trochę samo strzela sobie w kolano – przyznaje Dziekoński.
MRiT w przesłanej nam odpowiedzi zwraca uwagę na jeden z wykresów w prezentacji. Wynika z niego, że po uruchomieniu w 2023 r. Bezpiecznego kredytu 2 proc. nastąpił w Polsce wzrost liczby rozpoczętych budów. – To prawda, faktycznie tak było. Problem w tym, że gdy uruchamia się program kredytowy, to stymuluje się popyt w bardzo krótkim czasie. Deweloperzy w szybkim tempie rozpoczynają budowę mieszkań, których projekty i dokumentację mieli już przygotowaną. Ale to nie znaczy, że w ogólnym rozrachunku powstanie więcej mieszkań. Liczba nowych inwestycji w krótkim czasie może wzrosnąć, ale przy okazji grunty pod nowe projekty mogą zdrożeć nawet dwukrotnie. I w efekcie klient również będzie musiał za to zapłacić – ripostuje Dziekoński.
– Patrząc na całą tę sprawę, przypomina mi się mem, gdy rozmawia dziennikarz z ministrem: „A co jeśli ktoś dowie się, że działa pan na korzyść wielkich deweloperów? – Właśnie się pan dowiedział, i co?”. Niestety to wszystko pokazuje absolutne poczucie bezczelności, które opanowało część kierownictwa MRiT. Mam wrażenie, że nikt już nawet nie chce udawać, że chodzi o jakiekolwiek rozwiązywanie problemów mieszkaniowych – komentuje w rozmowie z DGP dr Marcin Kędzierski z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie i Polskiej Sieci Ekonomii.
Wiceminister Jacek Tomczak jest posłem Trzeciej Drogi. Funkcję sekretarza stanu pełni od grudnia 2023 r., z kolei departament mieszkalnictwa w MRiT nadzoruje od maja br. Jak wynika z nieoficjalnych ustaleń DGP, niewykluczone jednak, że w ramach nowego podziału kompetencji obszar ten przypadnie innemu wiceministrowi. Jednym z kandydatów do przejęcia nadzoru nad tym departamentem jest Tomasz Lewandowski z Nowej Lewicy. ©℗