Rejestr Cen Nieruchomości to publiczna baza danych prowadzona przez organy administracji geodezyjnej. Dane do systemu trafiają na podstawie aktów notarialnych dokumentujących sprzedaż nieruchomości. Obejmują one rzeczywiste kwoty zapłacone przy transakcjach sprzedaży mieszkań, domów jednorodzinnych, lokali użytkowych oraz działek budowlanych i gruntów.

Kluczowa różnica w stosunku do powszechnie dostępnych ogłoszeń polega na tym, że rejestr pokazuje ceny transakcyjne, a nie ofertowe. Oznacza to, że użytkownik widzi kwotę faktycznie uzgodnioną i wpisaną do aktu notarialnego, a nie cenę wyjściową z ogłoszenia, która często bywa przedmiotem negocjacji.

Do lutego 2025 roku dostęp do szczegółowych danych wymagał formalnego wniosku i uiszczenia niewielkiej opłaty. Nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego zniosła te bariery. Teraz dane są udostępniane bezpłatnie, co znacząco zwiększyło ich dostępność dla kupujących, sprzedających oraz analityków rynku.

Nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego – większa transparentność rynku nieruchomości

Zmiana przepisów została wprowadzona w kontekście rosnącego znaczenia przejrzystości na rynku mieszkaniowym. W ostatnich latach ceny nieruchomości w Polsce dynamicznie rosły, szczególnie w największych aglomeracjach. Dane publikowane przez Główny Urząd Statystyczny oraz Narodowy Bank Polski wskazywały na istotne wzrosty cen rok do roku w latach 2023–2024, zwłaszcza na rynku pierwotnym.

W takich warunkach dostęp do rzetelnych danych transakcyjnych ma znaczenie praktyczne. Kupujący, którzy dotąd opierali się głównie na cenach z portali ogłoszeniowych, mogą teraz weryfikować, ile faktycznie zapłacono za podobne nieruchomości w tej samej lokalizacji i w zbliżonym standardzie.

Jolanta Guzik, geodeta powiatowy dla miasta Kielce, cytowana przez lokalne media zwraca uwagę, że zmiana ma charakter proceduralny, ale jej skutki są szerokie: „W praktyce jedyna zmiana polega na tym, że uzyskanie informacji nie wymaga już składania wniosków ani ponoszenia drobnych opłat. Faktycznie rejestr cieszy się teraz sporym zainteresowaniem, ale sądzę, że z czasem sytuacja się unormuje. Oczywiście możliwość wykorzystania tych danych, na przykład do analiz zmian cen, jest bardzo szeroka”.

Ceny ofertowe a ceny transakcyjne – realne różnice w praktyce

Jednym z najczęstszych problemów rynku nieruchomości jest rozbieżność między ceną ofertową a ceną transakcyjną. W okresach wzmożonego popytu sprzedający często wystawiają mieszkania z wyższą ceną wyjściową, licząc na ograniczoną podaż i konkurencję między kupującymi. W rzeczywistości jednak finalna kwota bywa niższa po negocjacjach.

Prof. Marek Leszczyński, ekonomista z Uniwersytetu Jana Kochanowskiego w Kielcach, podkreśla: „Oceniam tę zmianę pozytywnie. Czy przełoży się ona na wyrównanie cen i ich stabilizację? Być może, ale trzeba pamiętać o dwóch kwestiach. Cena ofertowa i cena transakcyjna to nie to samo. Często wystawiając mieszkanie oczekujemy wyższej kwoty, niż ostatecznie uzyskujemy. Ogólnodostępna baza cen może być pomocna, jednak na rynek wpływają także inne czynniki, na przykład duża liczba mieszkań kupowanych inwestycyjnie i pozostających pustostanami”.

Jawność cen transakcyjnych może ograniczyć przestrzeń do znacznego zawyżania stawek ofertowych. Kupujący dysponują konkretnymi danymi z ostatnich miesięcy i mogą w negocjacjach powoływać się na rzeczywiste transakcje w tej samej okolicy.

Geoportale i bezpłatny dostęp do danych – wzrost zainteresowania w całym kraju

Po wejściu w życie nowych przepisów zauważalny jest wzrost aktywności użytkowników na lokalnych geoportalach. Dane są przeszukiwane zarówno przez osoby prywatne planujące zakup mieszkania, jak i przez pośredników nieruchomości, rzeczoznawców majątkowych czy analityków finansowych.

Dostęp do informacji o cenach sprzedaży w konkretnej ulicy czy obrębie ewidencyjnym pozwala precyzyjniej oszacować wartość nieruchomości. Dla banków udzielających kredytów hipotecznych oznacza to dodatkowe źródło weryfikacji wartości zabezpieczenia. Dla samorządów – narzędzie do analiz lokalnych trendów cenowych.

Eksperci przewidują jednak, że początkowe zainteresowanie może mieć charakter przejściowy. Po pierwszym okresie intensywnego sprawdzania danych ruch w systemach prawdopodobnie ustabilizuje się na niższym, ale stałym poziomie.

Rynek nieruchomości 2025. Czy jawne ceny wpłyną na stabilizację stawek?

Powszechny i bezpłatny dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości nie oznacza automatycznej zmiany trendów cenowych. Na rynek nadal wpływają czynniki makroekonomiczne: poziom stóp procentowych, dostępność kredytów hipotecznych, sytuacja dochodowa gospodarstw domowych czy polityka mieszkaniowa państwa.

Istotne znaczenie ma także struktura popytu. W wielu miastach znacząca część mieszkań kupowana jest w celach inwestycyjnych, jako lokata kapitału lub z przeznaczeniem na wynajem. Część z nich pozostaje niezamieszkana, co ogranicza realną podaż na rynku wtórnym.

Mimo to zwiększona transparentność może poprawić jakość decyzji podejmowanych przez uczestników rynku. Kupujący zyskują narzędzie do twardej weryfikacji cen, sprzedający – punkt odniesienia przy ustalaniu realistycznej stawki. W dłuższej perspektywie jawność danych może sprzyjać większej równowadze między oczekiwaniami stron transakcji.

Źródła:

  • emkielce.pl
  • Ustawa – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jednolity i nowelizacje 2024–2025)
  • Główny Urząd Statystyczny – dane o cenach nieruchomości
  • Narodowy Bank Polski – raporty o sytuacji na rynku mieszkaniowym
  • Wypowiedzi Jolanty Guzik, geodety powiatowego dla Miasta Kielce
  • Wypowiedzi prof. Marka Leszczyńskiego z Uniwersytetu Jana Kochanowskiego w Kielcach