Zarządcy centrów handlowych omijają przepisy i nie przedstawiają świadectw charakterystyki energetycznej – twierdzą najemcy i domagają się zaostrzenia prawa. Posłowie są „za”

Każdy, kto chce wynająć budynek lub jego część, musi do umowy najmu dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej (SCHE). Jeśli dokument przygotowano rzetelnie, to dla najemcy powinien on być źródłem wiedzy, z jakim zużyciem energii musi się liczyć. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynku (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 101 ze zm.) zwalania z tego obowiązku w przypadku przedłużania umów na podstawie aneksu lub w przypadku cesji praw i obowiązków. Zrzeszający najemców Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług wniósł petycję, w której postuluje objęcie obowiązkiem dołączenia świadectwa także aneksów i cesji umów najmu.

„Celem takiego rozwiązania jest doprowadzenie do sytuacji, w której objęta obowiązkiem certyfikacji energetycznej jest jak największa liczba budynków, w tym również starych” – piszą autorzy petycji.

Kiedy potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Dziś każdy nowy budynek musi mieć sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej . Natomiast właściciele czy zarządzający budynkami, które były wynajmowane w momencie wprowadzania w 2023 r. obowiązku dołączania świadectw do umowy najmu, wykorzystują zwolnienie przewidziane dla aneksów i cesji, unikając sporządzania tego dokumentu.

„W centrach i parkach handlowych, w których komercjalizacja zakończyła się przed wejściem w życie ustawy, «utrzymywane są przy życiu» oryginalne umowy najmu. (…) taką praktykę należy uznać za obejście prawa, choć w istocie genezą problemu są mało precyzyjne postanowienia ustawy” – napisali w opinii dla ZPPHiU, dr Jan Góralski i dr Dominik Sypniewski z kancelarii Góralski & Goss.

O co chodziło w dyrektywie budynkowej?

Autorzy opinii wskazują też na niezgodność takiego rozwiązania z dyrektywą 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków zwaną dyrektywą budynkową. Chodzi w niej o zmniejszenie zużycia energii przez budynki, a świadectwo charakterystyki energetycznej (SCHE) powinny być przydatnym narzędziem dla najemców, które pozwoli im wybierać te z mniejszym zapotrzebowaniem na energię niż konkurencja. To z kolei powinno skutkować zainteresowaniem właścicieli budynków termomodernizacją i rozwiązaniami energooszczędnymi.

– Niestety nie wszyscy zarządcy centrów handlowych szukają oszczędności, bo i tak za energię płacą najemcy. My zwracamy uwagę nawet na to, by w naszych sklepach, zanim przyjdą klienci, nie paliły się wszystkie światła. Aby źródłem tego światła były energooszczędne ledy, a jak widzimy powierzchnie wspólne, niektórzy oświetlają przez cały czas taką mocą żarówek, jakie tylko są zamontowane. Potem koszt tego znajdzie się na fakturze najemcy w pozycji „koszty wspólne”, ponieważ partycypujemy w opłaceniu kosztów wspólnych energii, których podział na poszczególnych najemców bywa niejasny. Każdy, kto zna umowy między najemcami a wynajmującymi w centrach handlowych, wie, że nie ma tam równości stron i trudno jest najemcom wpłynąć na wynajmujących. Dlatego potrzebna jest zmiana na poziomie ustawy. Odrębnym problemem jest wiarygodność zarówno tych świadectw, jak i różnych zielonych certyfikatów, której poprawa też powinna być troską ustawodawcy – uważa zarządzający sklepami, który chce pozostać anonimowy.

Dlatego przedsiębiorcy apelują również o wprowadzenie obowiązku odniesienia się wynajmującego do zaleceń służących podniesieniu efektywności energetycznej budynków, które sporządził wykonujący świadectwo, poprzez umieszczenie harmonogramu i kosztorysu ich realizacji w treści umowy najmu, jak również wskazanie prognozowanych kosztów zużycia energii na podstawie średniej z sześciu miesięcy przed podpisaniem umowy. Gdyby wynajmujący nie wywiązał się z tego, do czego się zobowiązał, to najemca miałby prawo zrealizować te prace na koszt wynajmującego.

Będzie zmiana przepisów o charakterystyce energetycznej budynków

Przedsiębiorcy wskazują też na potrzebę doprecyzowania przepisów. Chodzi o zmianę definicji „części budynku” w taki sposób, by oznaczała wydzielone pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, przewidzianych do odrębnego użytkowania. Obowiązujące przepisy nie uwzględniają specyfiki centrów czy parków handlowych.

„Przyjęte rozwiązania doprowadziło do sytuacji, w której na właścicielu budynku nie ciąży obowiązek sporządzenia SCHE dla każdego pomieszczenia, które (…) staje się odrębnym przedmiotem najmu. W konsekwencji właściciele budynków mogą w takiej sytuacji przedstawić SCHE dla części budynku, obejmującej np. zespół pomieszczeń przeznaczonych na sklepy. Na podstawie SCHE najemca nie jest w stanie ocenić, jakie będzie zapotrzebowanie na energię w pomieszczeniu będącym przedmiotem najmu” – piszą Jan Góralski i Dominik Sypniewski.

Pytaliśmy o stosunek do postulatów najemców Polską Radę Centrów Handlowych oraz Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych. Zarzuty są dla wynajmujących zaskoczeniem i potrzebują więcej czasu, by się do nich odnieść.

W Kodeksie dobrych praktyk Polskiej Rady Centrów Handlowych, w rozdziale poświęconym kosztom wspólnym czytamy, że „złe zarządzanie i gospodarowanie opłatami eksploatacyjnymi jest przyczyną ciągłych nieporozumień pomiędzy właścicielem/zarządcą a najemcami. (…) Głównym powodem sporów jest brak lub niedostateczna komunikacja. To w gestii zarządcy pozostaje jednak ustalenie i zapewnienie doskonałej komunikacji tak, aby najemca wiedział, jakie elementy składają się na rozliczenie kosztów wspólnych (…) oraz mieć pewność, że nie dopuszczono się nadużyć lub zaniedbań w bieżącym zarządzaniu centrum handlowym”.

Postulaty przedsiębiorców przekonały posłów z sejmowej komisji petycji, którzy postanowili skierować dezyderat w tej sprawie do premiera. Mimo zapewnień obecnego na posiedzeniu Adama Perza, zastępcy dyrektora departamentu zrównoważonej gospodarki w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, że część z postulatów zostanie uwzględniona w projekcie nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, którą resort przygotowuje.

SCHE niemożliwe dla każdej powierzchni wynajmowanej

– Projekt powinien jeszcze w styczniu znaleźć się w wykazie prac legislacyjnych. Niektóre propozycje zawarte w petycji mogą być zasadne, ale chcielibyśmy unikać rozwiązań, które mogą prowadzić do przeregulowania gospodarczego. Nie uważamy, że ta ustawa powinna tak daleko ingerować w kwestie regulowane umowami między stronami. Musimy wziąć pod uwagę interes obu stron. Koszty, jakie dla wynajmujących wiążą się z postulatami najemców. Mamy też świadomość, że nie jest możliwe sporządzenie SCHE dla każdej powierzchni wynajmowanej – mówił Perz.

Problem ze świadectwami mają też wynajmujący. Kilka miesięcy temu Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych przedstawiła je w uwagach do projektu rozporządzenia w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej. Wynika z nich, że „zarządzający nieruchomościami komercyjnymi również chcieliby doprecyzowania przepisów, także w części dotyczącej aneksów. ©℗

ikona lupy />
Nieruchomości handlowe w Polsce / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe