Każdy, kto chce wynająć budynek lub jego część, musi do umowy najmu dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej (SCHE). Jeśli dokument przygotowano rzetelnie, to dla najemcy powinien on być źródłem wiedzy, z jakim zużyciem energii musi się liczyć. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynku (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 101 ze zm.) zwalania z tego obowiązku w przypadku przedłużania umów na podstawie aneksu lub w przypadku cesji praw i obowiązków. Zrzeszający najemców Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług wniósł petycję, w której postuluje objęcie obowiązkiem dołączenia świadectwa także aneksów i cesji umów najmu.
„Celem takiego rozwiązania jest doprowadzenie do sytuacji, w której objęta obowiązkiem certyfikacji energetycznej jest jak największa liczba budynków, w tym również starych” – piszą autorzy petycji.
Kiedy potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Dziś każdy nowy budynek musi mieć sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej . Natomiast właściciele czy zarządzający budynkami, które były wynajmowane w momencie wprowadzania w 2023 r. obowiązku dołączania świadectw do umowy najmu, wykorzystują zwolnienie przewidziane dla aneksów i cesji, unikając sporządzania tego dokumentu.
„W centrach i parkach handlowych, w których komercjalizacja zakończyła się przed wejściem w życie ustawy, «utrzymywane są przy życiu» oryginalne umowy najmu. (…) taką praktykę należy uznać za obejście prawa, choć w istocie genezą problemu są mało precyzyjne postanowienia ustawy” – napisali w opinii dla ZPPHiU, dr Jan Góralski i dr Dominik Sypniewski z kancelarii Góralski & Goss.
O co chodziło w dyrektywie budynkowej?
Autorzy opinii wskazują też na niezgodność takiego rozwiązania z dyrektywą 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków zwaną dyrektywą budynkową. Chodzi w niej o zmniejszenie zużycia energii przez budynki, a świadectwo charakterystyki energetycznej (SCHE) powinny być przydatnym narzędziem dla najemców, które pozwoli im wybierać te z mniejszym zapotrzebowaniem na energię niż konkurencja. To z kolei powinno skutkować zainteresowaniem właścicieli budynków termomodernizacją i rozwiązaniami energooszczędnymi.
– Niestety nie wszyscy zarządcy centrów handlowych szukają oszczędności, bo i tak za energię płacą najemcy. My zwracamy uwagę nawet na to, by w naszych sklepach, zanim przyjdą klienci, nie paliły się wszystkie światła. Aby źródłem tego światła były energooszczędne ledy, a jak widzimy powierzchnie wspólne, niektórzy oświetlają przez cały czas taką mocą żarówek, jakie tylko są zamontowane. Potem koszt tego znajdzie się na fakturze najemcy w pozycji „koszty wspólne”, ponieważ partycypujemy w opłaceniu kosztów wspólnych energii, których podział na poszczególnych najemców bywa niejasny. Każdy, kto zna umowy między najemcami a wynajmującymi w centrach handlowych, wie, że nie ma tam równości stron i trudno jest najemcom wpłynąć na wynajmujących. Dlatego potrzebna jest zmiana na poziomie ustawy. Odrębnym problemem jest wiarygodność zarówno tych świadectw, jak i różnych zielonych certyfikatów, której poprawa też powinna być troską ustawodawcy – uważa zarządzający sklepami, który chce pozostać anonimowy.
Dlatego przedsiębiorcy apelują również o wprowadzenie obowiązku odniesienia się wynajmującego do zaleceń służących podniesieniu efektywności energetycznej budynków, które sporządził wykonujący świadectwo, poprzez umieszczenie harmonogramu i kosztorysu ich realizacji w treści umowy najmu, jak również wskazanie prognozowanych kosztów zużycia energii na podstawie średniej z sześciu miesięcy przed podpisaniem umowy. Gdyby wynajmujący nie wywiązał się z tego, do czego się zobowiązał, to najemca miałby prawo zrealizować te prace na koszt wynajmującego.
Będzie zmiana przepisów o charakterystyce energetycznej budynków
Przedsiębiorcy wskazują też na potrzebę doprecyzowania przepisów. Chodzi o zmianę definicji „części budynku” w taki sposób, by oznaczała wydzielone pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, przewidzianych do odrębnego użytkowania. Obowiązujące przepisy nie uwzględniają specyfiki centrów czy parków handlowych.
„Przyjęte rozwiązania doprowadziło do sytuacji, w której na właścicielu budynku nie ciąży obowiązek sporządzenia SCHE dla każdego pomieszczenia, które (…) staje się odrębnym przedmiotem najmu. W konsekwencji właściciele budynków mogą w takiej sytuacji przedstawić SCHE dla części budynku, obejmującej np. zespół pomieszczeń przeznaczonych na sklepy. Na podstawie SCHE najemca nie jest w stanie ocenić, jakie będzie zapotrzebowanie na energię w pomieszczeniu będącym przedmiotem najmu” – piszą Jan Góralski i Dominik Sypniewski.
Pytaliśmy o stosunek do postulatów najemców Polską Radę Centrów Handlowych oraz Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych. Zarzuty są dla wynajmujących zaskoczeniem i potrzebują więcej czasu, by się do nich odnieść.
W Kodeksie dobrych praktyk Polskiej Rady Centrów Handlowych, w rozdziale poświęconym kosztom wspólnym czytamy, że „złe zarządzanie i gospodarowanie opłatami eksploatacyjnymi jest przyczyną ciągłych nieporozumień pomiędzy właścicielem/zarządcą a najemcami. (…) Głównym powodem sporów jest brak lub niedostateczna komunikacja. To w gestii zarządcy pozostaje jednak ustalenie i zapewnienie doskonałej komunikacji tak, aby najemca wiedział, jakie elementy składają się na rozliczenie kosztów wspólnych (…) oraz mieć pewność, że nie dopuszczono się nadużyć lub zaniedbań w bieżącym zarządzaniu centrum handlowym”.
Postulaty przedsiębiorców przekonały posłów z sejmowej komisji petycji, którzy postanowili skierować dezyderat w tej sprawie do premiera. Mimo zapewnień obecnego na posiedzeniu Adama Perza, zastępcy dyrektora departamentu zrównoważonej gospodarki w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, że część z postulatów zostanie uwzględniona w projekcie nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, którą resort przygotowuje.
SCHE niemożliwe dla każdej powierzchni wynajmowanej
– Projekt powinien jeszcze w styczniu znaleźć się w wykazie prac legislacyjnych. Niektóre propozycje zawarte w petycji mogą być zasadne, ale chcielibyśmy unikać rozwiązań, które mogą prowadzić do przeregulowania gospodarczego. Nie uważamy, że ta ustawa powinna tak daleko ingerować w kwestie regulowane umowami między stronami. Musimy wziąć pod uwagę interes obu stron. Koszty, jakie dla wynajmujących wiążą się z postulatami najemców. Mamy też świadomość, że nie jest możliwe sporządzenie SCHE dla każdej powierzchni wynajmowanej – mówił Perz.
Problem ze świadectwami mają też wynajmujący. Kilka miesięcy temu Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych przedstawiła je w uwagach do projektu rozporządzenia w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej. Wynika z nich, że „zarządzający nieruchomościami komercyjnymi również chcieliby doprecyzowania przepisów, także w części dotyczącej aneksów. ©℗