Jeśli sytuacja w otoczeniu szybko się nie poprawi, to liczba inwestycji rozpoczętych w całej Polsce spadnie z ponad 160 tys. w 2021 r. do ok. 60 tys. lub nawet mniej w 2023 r.
Drastyczny wzrost stóp procentowych zadał potężny cios rynkowi deweloperskiemu. Już obserwowane skutki to spadek sprzedaży mieszkań i liczby rozpoczynanych inwestycji. W dłuższej perspektywie oznacza to także wzrost bezrobocia. Etaty będą ciąć zarówno branża, jak i jej kooperanci.
Wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki ocenia obecną sytuację branży jako stabilną. - Około 87 proc. wszystkich inwestycji, które skończymy budować w 2022 r., jest już sprzedanych. Mówię o danych dla sześciu największych miast. Sprzedanych jest już również ponad 60 proc. wszystkich mieszkań, które skończymy budować w całym 2023 r. - wylicza.
Dlaczego można mówić o stabilności rynku w największych miastach? - Po pierwsze dlatego, że w 2022 r. wchodziliśmy z rekordowo niską podażą mieszkań, które można było kupić od deweloperów - tłumaczy. Przyznaje, że z całą pewnością większy niepokój budzi rynek bardzo małych podmiotów, które mogły być wysoko zakredytowane. Jak mówi, budowały one domy jednorodzinne daleko od dużych miast, gdzie właściwie rynek najmu nie istnieje.
Spadek sprzedaży
Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL, zwraca uwagę, że wstępne wyniki dotyczące nowych mieszkań na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce w trzecim kwartale potwierdzają dalszy wyraźny spadek sprzedaży w porównaniu z drugim. Wynik na poziomie ok. 7 tys. to skutek malejącej liczby udzielanych w kolejnych miesiącach kredytów hipotecznych.
Opinię tę potwierdza raport dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich przygotowany przez Politykę Insight. Według niego równoczesne zaostrzenie warunków udzielania kredytów przez Komisję Nadzoru Finansowego oraz podwyżki stóp procentowych NBP doprowadziły do spadku zdolności kredytowej w Polsce o ponad połowę.
Z raportu wynika, że restrykcyjna polityka makroostrożnościowa KNF, czyli rekomendacje wyznaczające, jak banki mają wyliczać zdolność kredytową klientów, powoduje, że dostępność kredytowa mieszkań w Polsce była w ostatnich latach najniższa wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Dostępność ta, mierzona maksymalną powierzchnią mieszkania o przeciętnej cenie, na które osoba o średnich dochodach może uzyskać zgodnie z rekomendacjami nadzoru kredyt bankowy, wynosiła w Polsce z końcem 2021 r. jedynie 61 mkw., podczas gdy na Węgrzech i w Czechach było to odpowiednio 83 i 84 mkw., a na Litwie nawet 106 mkw. „Łączny wpływ obu czynników doprowadził do spadku wskaźnika dostępności kredytowej mieszkań o 33,3 mkw.” - podkreślono w raporcie.
Mniej rozpoczynanych inwestycji
Z danych Otodom Analytics wynika, że w trzecim kwartale w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali 8849 mieszkań. - Oznacza to spadek o 33,5 proc. w porównaniu do drugiego kwartału 2022 r. i o 35,8 proc. w ujęciu rocznym. Na wszystkich sześciu rynkach wraz z aglomeracjami sprzedano 11 220 mieszkań - czyli o 35 proc. mniej niż w 2021 r. W poprzednim kwartale br. było to odpowiednio 13 310 (w sześciu największych miastach) i 15 832 (w miastach z aglomeracjami).
Tak duży spadek sprzedaży, jak tłumaczy ekspertka JLL, skutkuje zmniejszeniem skali rozpoczynanych inwestycji. W kilku dużych miastach w sierpniu rozpoczęto budowy 150-250 lokali, czyli w praktyce jednej-dwóch inwestycji.
Konrad Płochocki spodziewa się, że deweloperzy rozpoczną w 2023 r. o ok. 50 proc. mniej inwestycji. Jak opisuje, dzisiaj przy tych kosztach, przy tak słabym rynku i przy szalejących kosztach energii, materiałów budowlanych, wysokich kosztach finansowania deweloperzy nie kupują kolejnych terenów i nie będą ruszali z kolejnymi przedsięwzięciami. Wskazuje, że już w tym roku spadek liczby nowo rozpoczętych inwestycji w sektorze deweloperskim rok do roku wyniósł 63 proc. - Nie spodziewamy się, żeby kolejne miesiące przyniosły jakieś istotne zmiany. Raczej przewidujemy, że tej wielkości spadek będzie się utrzymywał przez cały 2022 r. Nasze prognozy mówią o ok. 40-proc. spadku, jeżeli chodzi o liczbę rozpoczynanych inwestycji względem 2021 r., i niestety o dalszym pogorszenie sytuacji w kolejnym roku - tłumaczy. - Realnie nie widzimy podstaw do odbicia przed 2024 r. - podkreśla.
Jak wylicza Płochocki, branża budowlana z gałęziami powiązanymi jako całość zatrudnia ok. 2 mln osób. Z tego budownictwo mieszkaniowe, biurowe etc. odpowiadają mniej więcej za jedną trzecią.
Dalekosiężne skutki
- Jeżeli nastąpi załamanie w segmencie deweloperskim o ok. 50 proc., to możemy mówić o utracie ok. 5 proc. miejsc pracy w całym sektorze i branżach powiązanych, co przekłada się na 100 tys. osób - wylicza wiceszef PZFD.
To będzie się przekładało na branże pokrewne. Efekt? - Ludzie stracą pracę. Dotyczy to i pośredników kredytowych, i architektów, i ekip budowlanych, ale także choćby producentów materiałów budowlanych, np. cementu, okien, drzwi, AGD, przemysłu drzewnego etc. - wymienia Konrad Płochocki.
Zapytany, czy branży grożą zatem upadłości, Płochocki odpowiada, że w dużych miastach nie spodziewa się właściwie żadnych problemów. - Co więcej, widać, że część firm nawet decyduje się na przedterminową spłatę obligacji, właśnie z powodu bardzo wysokich kosztów odsetkowych, bądź przedterminowe spłaty kredytów. Te pieniądze miały wykorzystać na zakup działek, z czego dzisiaj rezygnują, ograniczając swoją skalę działalności - mówi. Podkreśla, że ustawa o ochronie praw nabywcy zabezpiecza kupujących przed upadłością deweloperów. - Zarówno stara wersja tej ustawy, jak i nowa wersja tej ustawy zabezpiecza jeszcze bardziej - zauważa.
Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego JLL, uważa, że 2023 r. będzie dla sektora bardzo trudny.
- Jeśli sytuacja w otoczeniu rynku szybko się nie poprawi, to rynek deweloperski jako całość znajdzie się na ścieżce zredukowania liczby rozpoczętych mieszkań z poziomu ponad 160 tys. w 2021 r. do ok. 60 tys. lub nawet mniej w 2023 r. w całej Polsce - prognozuje. Jak podkreśla, będzie to miało wiele negatywnych konsekwencji nie tylko dla branży budowlanej, lecz także dla sektora meblarskiego i producentów AGD. ©℗
rozmowa
Idzie era regulacji na rynku nieruchomości. To trend światowy
Jakie widzi pan perspektywy dla branży deweloperskiej?
Duzi deweloperzy o stabilnej pozycji mogą być na razie spokojni. Wszystkie wskaźniki pokazują, że przez kilka lat hossy zdążyli odłożyć kapitał na gorsze czasy. Natomiast małe firmy, które budowały domki czy bliźniaki, są najbardziej dotknięte kryzysem, szczególnie te mocno zalewarowane, a takich jest ok. 70 proc. na rynku. Już dziś obserwuję pierwsze oznaki braku płynności.
Wszystko zależy zatem od tego, ile jeszcze potrwa sytuacja mocnego spadku sprzedaży spowodowana przez podwyższone stopy procentowe i coraz gorszą sytuację gospodarstw domowych. Im dłużej, tym bardziej kolejne firmy będą skłonne do ewentualnych negocjacji, jeżeli chodzi o ceny mieszkań. Na samym końcu są duże firmy deweloperskie, o wysokiej płynności, które jako ostatnie będą skłonne do rabatów. Kiedy to będzie? Trudno powiedzieć, jednak wydaje mi się, że prędzej niż później.
Ceny mieszkań już spadają…
Korekta na rynku po takim grzaniu na nieruchomościach jest nieunikniona, jest nawet czymś oczywistym. Inwestorzy długoterminowi w ogóle się tym jednak nie przejmują, ponieważ kupują nieruchomości po to, by pracowały 10-20 lat. Wiedzą, że na rynku występują cykle koniunkturalne - po okresach wzrostów następuje korekta cen i bessa. W Polsce jak dotychczas długoterminowo ceny nieruchomości rosną. Grunt to wybrać dobre lokalizacje i odpowiednie miasta oraz bacznie przyglądać się trendom demograficznym i gospodarczym w danym regionie. Rynek jest cykliczny i prawdopodobnie jesteśmy w fazie końca hossy i wkrótce będziemy wchodzić w fazę recesji. I w takim otoczeniu ceny nieruchomości po prostu się nie utrzymują. Wszyscy przekonani, że na nieruchomościach nie da się stracić, mogą w 2023 r. boleśnie przekonać się, że w niektórych przypadkach może być inaczej. Rynek będzie dla wytrawnych graczy i inwestorów długoterminowych, budujących swój majątek z rozsądkiem. Dla tzw. dzieci hossy skończyło się łatwe zarabianie. Realnie, przy inflacji 20-proc. będą bardzo duże spadki w przyszłym roku. Szczególnie w mniejszych miastach ceny się korygują, gdyż w ośrodkach do 200-300 tys. mieszkańców sprzedaż oparta była głównie, w zasadzie w 80 proc., na kredytach.
Na razie duże miasta typu Kraków, Warszawa, Poznań w miarę się trzymają, ponieważ tam w obiegu jest jeszcze trochę gotówki.
Ostatnio wrócił temat uregulowania funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. Może one mogłyby pomóc branży deweloperskiej?
Wątpię, czy fundusze uratują branżę deweloperską z tego względu, że również dały sobie w tym roku trochę na wstrzymanie z powodu sytuacji geopolitycznej oraz możliwości finansowania - bo wszędzie rosną stopy procentowe i koszty obsługi długu. Na razie, przez ten i przyszły rok, spektakularnych zakupów bym się zatem nie spodziewał.
Nie ma możliwości, by fundusze kupiły kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w jednym roku, a tylko w takim scenariuszu moglibyśmy mówić o uratowaniu rynku.
Czy jest zatem potrzeba, by uregulować te fundusze?
Generalnie idzie era regulacji na rynku nieruchomości w każdym zakresie i to jest nieuniknione. Większość państw idzie w tym kierunku. Kwestie najmu będą prawdopodobnie regulowane, a osoby, które mają więcej niż np. trzy czy pięć mieszkań, będą wyżej opodatkowane.
Fundusze inwestycyjne również dotkną wyższe podatki od hurtowych zakupów. Są też inne zapowiedzi, np. podatków od pustostanów etc.
Trend jest światowy. Od Kanady nawet po liberalne Stany Zjednoczone,
które już zaczynają się zastanawiać, jak to zrobić, żeby mieszkania były bardziej dostępne i opodatkować posiadaczy największej liczby mieszkań. Rządy próbują ugasić mieszkaniowy pożar.
A jak na polski rynek wpłynie zakończenie wakacji kredytowych?
Na pewno będą problemy. Z kilku powodów. Rosną koszty życia. Realnie wynagrodzenia już nie nadążają za inflacją. Od nowego roku dojdą bardzo wysokie podwyżki za utrzymanie mieszkań i domów. Spodziewałbym się szczególnie problemów w przypadku domów jednorodzinnych, których nabywcy mieli raty kredytu na poziomie ok. 2,5 tys. zł, a teraz mają ok. 5 tys. zł. Do tego dochodzą niepewność związana z pracą i koszty utrzymania. Obserwuję coraz więcej domów, bliźniaków, a nawet domów niedokończonych wystawianych na sprzedaż. Życie na tanim kredycie się prawdopodobnie skończyło, teraz przyjdzie czas na rynkową weryfikację.