Malwinie zamarzyła się działka w Warszawie. Nigdy wcześniej nie miała swojego kawałka zieleni. Postanowiła to zmienić. – Zapragnęłam czegoś na kształt ogrodu społecznościowego – opowiada. – Skrzyknęłam kilkoro sąsiadów i w pięć rodzin postanowiliśmy poszukać idealnego miejsca. Udało się znaleźć skrawek ogrodzonej ziemi na Mokotowie.

Działka nie przypominała ogrodu marzeń. Wyglądała jak jedno wielkie wysypisko śmieci. Poprzednicy zaniedbali dzierżawioną przestrzeń. Malwina ze znajomymi nie chciała płacić kilkudziesięciu tysięcy złotych za ten „obraz nędzy i rozpaczy”. Dogadali się z właścicielem terenu, że we własnym zakresie i za własne pieniądze wysprzątają działkę i dzięki temu będą mogli ją dzierżawić. – Wywieźliśmy dziewięć kontenerów śmieci. Uzdrowiliśmy tę ziemię i próbowaliśmy na niej gospodarować. Każdy dostał własną grządkę. Ale po posadzeniu pomidorów uszło z nas powietrze. Straciliśmy zapał, a ja akurat poważnie zachorowałam. Po nas przyszli nowi gospodarze, na gotowe. A my, po podliczeniu poniesionych kosztów, doszliśmy do wniosku, że wydzierżawienie zadbanego ogrodu wcale nie wyniosłoby nas drożej. Przekombinowaliśmy w rachubach finansowych – przyznaje Malwina.

Dziś o działce nie chce nawet słyszeć. – Trzeba mieć na to czas – stwierdza. – Dlatego stawiam tezę, że posiadanie działki to idealna sprawa dla młodych emerytów, którzy nie mają już obowiązków zawodowych na głowie, a zachowali jeszcze siłę i chce im się bawić w sadzenie upraw i koszenie trawy.

Z dużym zapałem do pomysłu posiadania działki podeszła też Teresa. Postanowiła zbudować permakulturową szklarnię z odzyskanych materiałów. Wydzierżawiła ogródek i zabrała się do pracy. Jej profil na Facebooku niemal codziennie zapełniał się nowymi zdjęciami z działkowego pleneru. Szukała nawet po znajomych pracownika najemnego do pomocy przy drobnych naprawach. Po dwóch latach wystawiła urządzoną działkę na sprzedaż. Wyprowadzała się z miasta, więc nie mogła dłużej doglądać swojego ogródka. Potencjalni nabywcy cmokali z zachwytu, ale narzekali na wygórowaną cenę. A Teresa chciała mieć pewność, że jej permakulturowa perełka trafi w dobre ręce. Nie chce się przyznać, za ile sprzedała. Przyznaje natomiast, że nie wyobraża sobie życia bez działki. Dlatego wydzierżawiła domek wśród zieleni w Przypkach koło Tarczyna. Jej nowy działkowy adres to ROD Brzozy. – Domek nieduży, bo 30 mkw., ale blisko lasu. Mam łazienkę, kuchnię, odprowadzane szambo. Pełen wypas. Nie przestałam być działkowiczką – zapewnia Teresa.

Ogródki drożeją

Popularność ogródków gwałtownie wzrosła od wybuchu pandemii. Izolacja w domach była jednym ze skuteczniejszych sposobów uniknięcia zakażenia się, wielu nie wytrzymywało jednak czekania w czerech ścianach, aż COVID-19 ustąpi, zwłaszcza że przez moment rządzący chcieli zamykać lasy przed roznoszącymi chorobę spacerowiczami. Szczęśliwcy, którzy posiadali przydomowy ogródek, mogli przeczekać izolację na świeżym powietrzu. Inni wyjeżdżali na wieś. Albo kupowali kawałek ziemi pod miastem i tam przenosili się całą rodziną.

Z ostatnich kompleksowych danych przestawionych przez serwis Otodom Analytics wynika, że od 2023 r. prawie we wszystkich województwach w Polsce (z wyjątkiem kujawsko-pomorskiego) wzrosła liczba ofert sprzedaży nieruchomości sklasyfikowanych jako działki rekreacyjne czy ogródki działkowe. Najwięcej przybyło na Pomorzu (liczba ofert rok do roku wzrosła z 310 do 433) i Śląsku (z 591 do 691). – Przeanalizowaliśmy wszystkie ogłoszenia na Otodom w typie: działka rekreacyjna i ogródek działkowy, dlatego że część wystawiających ogłoszenia klasyfikowała swoje ROD jako działki rekreacyjne, dlatego musieliśmy połączyć dane. Nie uwzględniliśmy natomiast działek inwestycyjnych – tłumaczy Agata Stachowiak, eksperta rynku nieruchomości Otodom.

1 mkw. działki w Poznaniu kosztuje 244 zł (wzrost o 44 proc.), w Warszawie trzeba zapłacić 217 zł, a w Krakowie – 212 zł. Ciekawym przypadkiem na działkowej mapie Polski jest Szczecin. W 2023 r. średnia cena z metra za trzystupięćdziesięciometrowy ogródek wynosiła tam 111 zł. A w roku 2024 trzeba było zapłacić prawie 143 zł.

O atrakcyjności terenu zielonego decyduje głównie lokalizacja.

– Droższe są działki z dostępem do linii brzegowej jeziora i w niedalekiej odległości od dużych aglomeracji miejskich. Ważna jest oczywiście zabudowa. Murowana, ze wszystkimi mediami i udogodnieniami, podbija stawkę. Liczy się także metraż działki oraz jakość i liczba nasadzeń drzew i krzewów. Tańsze opcje to niewielkie ogrodzone tereny zielone np. z altanką. Ceny za bardziej atrakcyjne ogródki działkowe pozostają w trendzie wzrostowym w większości regionów w Polsce – komentuje Agata Stachowiak.

Enklawa emerytów

Pół wieku temu – kiedy dziadkowie Marka urządzali ogródek na warszawskim Okęciu – ekologią mało kto się przejmował. Działki – zwykle pracownicze – dostarczały dobra, na które trzeba było zapracować. – Babcia trochę psioczyła na wyschniętą glebę, że dawała kiepskie plony, ale jak obrodziła wiśnia, siadaliśmy w altanie i zapałkami drylowaliśmy owoce na kompot – wspomina mężczyzna. – Pamiętam, jak próbowałem utrzymać równowagę na chybotliwej drabinie, wspinając się na niebosiężną gruszę. Dziadkowie pracowali przy rabatach, a ja miałem mnóstwo frajdy ze spędzania czasu na świeżym powietrzu. Szpiegowałem mrówki, straszyłem karasie w stawie, a na drzwiach od altany niczym szkolnej tablicy białą kredą uczyłem się dodawać i odejmować.

Niewielka, ok. 300-metrowa działka w środku miasta porządkowała dziadkom Marka codzienność. Latem zawsze coś było do zrobienia – pielenie grządek, przystrzyżenie trawy, zerwanie porzeczek do łubianek. – Dziadek był cukrzykiem. Zmarł na zawał. Odszedł podczas przebierania zebranych ogórków w altanie. Usiadł na tapczanie przy wiaderku i zasnął na zawsze. Taka śmierć jak dla aktora na scenie – zamyśla się Marek.

Teren nie był ogrodzony, bo dziadek – jeszcze za życia – upierał się, że nie ma potrzeby odgradzać się od ludzi. Złodziei i tak to nie zniechęci do wtargnięcia na teren działki, poradzą sobie z siatką. – Wiele starszych osób rozumowało tymi samymi kategoriami. A złodzieje niespecjalnie kryli się ze swoimi zamiarami. Ile to razy widywałem mężczyzn z wielką brezentową torbą, z której wystawały główki świeżo ściętych kwiatów. Dokonywali kradzieży pod nieobecność właścicieli nawet w biały dzień, a później wyprzedawali zdobycze na pobliskich bazarach – opowiada Marek. Właściciele imali się różnych sposobów obrony. Babcia Marka, jak wsadzała tuje, oblewała je stearyną, żeby nikt nie chciał wykopać iglaka.

Ustawa o ROD z 2013 r. nakłada na działkowców sporo ograniczeń. Zakazuje m.in. prowadzenia na działkach działalności gospodarczej, zamieszkiwania na nich oraz stawiania altan wedle uznania

Plagą były włamania. – Do altanki dziadków parokrotnie usiłowali wkraść się nieznani sprawcy. Solidna kłódka była jednak trudna do sforsowania. Włamywacze próbowali więc przepiłować kraty w oknach albo dostać się do domku od strony pomieszczenia z narzędziami, bo tylko te drzwi potrafili wyłamać. Przychodziliśmy na miejsce i musieliśmy sprzątać pozostawiony bałagan – wspomina Marek.

Ale nie to było najgorsze. Mężczyzna pamięta obawy działowców z ROD-u im. Warneńczyka, że ich ogród pójdzie pod nóż, a raczej pod buldożer. Były likwidacyjne zakusy na Okęciu, o czym pisała „Gazeta Wyborcza”. Na miejscu ogrodu miał powstać kompleks mieszkaniowo-handlowy: hotel z basenami i parkingiem na kilkanaście tysięcy aut. Dziadkowie się obawiali, że wielki biznes zabierze im letniskowy azyl i poczucie sensu, bo te 300 m zieleni kilometr od domu mobilizowało do wstania z kanapy, aby zrobić coś pożytecznego z nadmiarem wolnego czasu na emeryturze.

Ogród ocalał, ale okolica zmieniła się nie do poznania. – Chodziłem z babcią na działkę piechotą i to była wielka przygoda. Po jednej stronie ulicy nagle urywał się chodnik i musieliśmy przeskakiwać na drugą stronę i iść zarośniętym wąwozem, jak bohaterowie sienkiewiczowskiej powieści. A później ostrożnie wychylać się z tej miejskiej dżungli, aby dobiec do ogrodzenia, zanim z serpentynowej jezdni nadjadą auta – wspomina Marek. Dziś po zaroślach nie ma śladu, ulica została wyprostowana, a przy wejściu do ogrodu zbudowano ogromne centrum biznesowe Green Wings Offices. – Dobrze, że dziadkowie nie doczekali tego widoku – komentuje mężczyzna.

Przywileje i rygory

Z danych Polskiego Związku Działkowców (PZD) wynika, że na koniec 2023 r. liczba rodzinnych ogrodów działkowych (ROD) przekroczyła 4,5 tys. A samych działek jest przeszło 901 tys. Najwięcej na Dolnym Śląsku (147 tys.), w województwie śląskim (100 tys.) oraz w Wielkopolsce (88 tys.) i na Mazowszu (78 tys.). Są to parcele o powierzchni 300–500 mkw. Wedle informacji PZD w miastach nie ma praktycznie wolnych działek. Trzeba szukać okazji.

Działki nie można kupić. – Użytkowanie odbywa się na podstawie prawa dzierżawy działkowej i taki tytuł prawny nabywają działkowcy. Dzierżawa działkowa uprawnia do korzystania z terenu zgodnie z funkcją opisaną w ustawie o ROD i pobierania z niej pożytków, ponadto działkowiec jest właścicielem nasadzeń znajdujących się na gruncie. W tym aspekcie jest to prawo zbliżone do użytkowania wieczystego – wyjaśnia Bartłomiej Piech, radca prawny PZD.

Prawo dzierżawy można nabyć w dwojakim trybie – zawierając umowę bezpośrednio z ogrodem działkowym albo przejmując takie prawo od dotychczasowego działkowca. W tym drugim przypadku umowę zawierają bezpośrednio dotychczasowy użytkownik i nabywca, ale transakcję musi zatwierdzić zarząd ogrodu.

– Co do zasady, tytuł prawny do działki nabywamy nieodpłatnie, a cena obejmuje wynagrodzenie za nasadzenia, które stanowią własność poprzedniego działkowca. Ale o warunkach umowy decydują strony, stąd lokalizacja działki częstokroć jest istotnym czynnikiem kształtującym cenę. Teoretycznie dopuszczalne jest „zwrócenie” działki do zarządu ROD i rozliczanie z nim roszczeń o nakłady – tłumaczy Piech. Jeśli występują rozbieżności co do wartości tych nakładów, poniesione nakłady podlegają sprzedaży w drodze licytacji sądowej, co znacząco wydłuża zakończenie transakcji.

Użytkowanie działki jest nieodpłatne. ROD-y to przeważnie własność Skarbu Państwa albo gminy, które za darmo przekazały tytuł prawny do gruntów zarządom działek, więc nie ma powodów obciążać działkowca dodatkowymi kosztami. Zdarzają się jednak odstępstwa od tej reguły. Bywały sytuacje, że np. jakiś zakład pracy uwłaszczył się i przekazując taki grunt w wieczyste użytkowanie, pobierał za to pieniądze od ogrodu działkowego, a ten od właścicieli działek.

Wszelkie uregulowania są zapisane w ustawie o ROD z 2013 r., która nakłada na działkowców sporo ograniczeń. Zakazuje m.in. prowadzenia na działkach działalności gospodarczej, zamieszkiwania na nich oraz stawiania altan wedle własnego uważania. Zabudowa nie może przekraczać 35 mkw. działki, a wysokość domku to maksymalnie 4,5 (przy płaskim dachu) lub 5 m (przy spadzistym). Prawo nie pozwala ponadto na odpłatne lub nieodpłatne udostępnianie przez działkowca swojego ogrodu osobom trzecim do długotrwałego wykorzystywania. Zabronione jest również skupowanie wielu działek. – Naruszenie ograniczeń stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej, jednak to ostateczność. W takich sytuacjach stosuje się raczej perswazję, która ma prowadzić do polubownego rozstrzygania sporów – dopowiada radca prawny PZD.

Bitwy o miedze

Jakiś czas temu kolega namawiał Bartka na zakup działki pod Warszawą. Przekonywał, że to dobra inwestycja. I nie miał na myśli wyłącznie względów finansowych. – Mówił o zieleni i czystszym powietrzu – relacjonuje Bartek. – Miałem kiedyś działkę pod Warszawą, w kierunku Nieporętu. Jeździłem raz w tygodniu i nie wiedziałem, w co ręce włożyć. Działka niby rekreacyjna, bo rosła główne trawa, ale było przy niej mnóstwo roboty. Koszenie, podlewanie, przycinanie krzewów. Propozycja kolegi kusząca, jednak grzecznie podziękowałem, bo w weekend chcę odpocząć, a nie harować w ogrodzie.

Bartek najpierw jeździł na działkę z dziadkami i rodzicami. To była końcówka lat 80. Dziś na każdym rogu ulicy w dużym mieście stoi warzywniak, a wówczas wiele osób uprawiało warzywa i owoce albo w przydomowych ogródkach, albo na działkach – jak rodzina Bartka. – Na całych 600 m rosły buraki, ziemniaki, włoszczyzna, truskawki i porzeczki – wylicza mężczyzna. – Pod siatką porzeczki w kilku odmianach, gdzieniegdzie poutykane drzewa śliwkowe, wiśnia, samosiejka aronia i trzy tunele malin. Cała rodzina pracowała od świtu do zmierzchu jak niewolnicy na plantacji. A pod koniec dnia tachaliśmy zbiory do domu.

Dekadę później przyszła moda na działki rekreacyjne, więc uprawy poznikały (tylko gdzieniegdzie zostały wiśnie i tak obdziobywane przez szpaki), a w nich miejsce wyrosła trawa. Bartek wynosił skoszoną trawę nad groblę albo składował na kompoście i spalał. Wielu działkowiczów tak robiło, ale duszący dym palonej trawy nierzadko doprowadzał do konfliktów sąsiedzkich.

– Sąsiad za miedzą potrafił wetknąć zraszacz przy swojej siatce, niedaleko mojego kompostu, i próbował dyskretnie ugasić ten „pożar”. Doszło między nami do scysji. Wziąłem wiadro z zimną wodą i chlusnąłem na niego przez siatkę. On w rewanżu sięgnął po wąż ogrodowy i skierował strumień w moją stronę, ale zasłaniałem się plastikową miednicą niczym rycerską tarczą – wspomina ze śmiechem Bartek. Wtedy nie było mu do śmiechu.

Z innym sąsiadem toczył bardziej dyplomatyczne boje. Żona Bartka skrupulatnie odchwaszczała działkę. – Ale bez żadnych Randapów – podkreśla mąż. Sąsiad za siatką miał gęsty perz, który przechodził przez miedzę na posesję Bartka. – Żona wyrywała chwasty i przerzucała sąsiadowi na jego działkę, komentując przy tym, że powinien trochę zadbać o swój teren, bo przylegające działki na tym cierpią. Sąsiad nie miał wojowniczej natury, więc uwagi przyjmował z pobłażliwym uśmiechem – opowiada Bartek. Cztery lata temu mężczyzna sprzedał działkę. Miał już dość prac polowych przez cały weekend i użerania się z sąsiadami. Dlatego stanowczo odmówił koledze wspólnego kupna nowego kawałka ziemi. Już to przerabiał i tylko się zraził.

Najlepiej wydane pieniądze

Zofia jest warszawianką. Jak była mała, nasłuchała się krzywdzących stereotypów na temat działek, które kolportowali głównie mieszkańcy stołecznych blokowisk. – Działki uchodziły za relikt PRL-u, obciachowe dziwactwo. Kiedy urodziłam dziecko i zaczęłam chodzić z wózkiem na spacery, coraz częściej zaglądałam do ogródków działkowych. I widziałam całe rodziny, bawiące się dzieci na kocyku przed altaną. Po co szwendać się po parkach, skoro można mieć własny kawałek zieleni – pomyślałam. I pobiegałam namówić męża na zakup takiego ogródka – opowiada Zofia.

W posiadanie pierwszej działki weszli w 2016 r. Cena 15 tys. zł wydawała się symboliczna, ale domek wymagał generalnego remontu – dach się rozpadał, więc deszczówka wpadała do środka. – Rozbiliśmy rodzinny namiot i biwakowaliśmy przez cały remont. A później przyszła pandemia. Działka była enklawą, bo rząd pozamykał place zabaw, wobec czego dzieci miały przestrzeń, aby pobawić się na świeżym powietrzu – wspomina Zofia.

Trzy lata temu rodzina nabyła prawo dzierżawy do drugiej działki – przyległej do poprzedniej, o podobnej powierzchni, ok. 500 mkw. Ceny poszły przez ten czas w górę. Bo za nowy ogródek trzeba było zapłacić 40 tys. zł. Jednak to nic w porównaniu z cenami mieszkań. Za miedzą stoi mieszkaniowa rezydencja. Cena za metr wynosi około 18 tys. zł. Działka jest więc dużo lepszą inwestycją, zwłaszcza że to inwestycja, którą trudno rozpatrywać w kategoriach stricte biznesowych. Na działce Zofii rosną agrest, trzy rodzaje winogron, cztery jabłonie, dwie wiśnie, orzech włoski, dereń, no i przede wszystkim ogórki i pomidory, które cieszą się największym wzięciem wśród domowników, a raczej – działkowców. Wszystko rośnie jak na drożdżach, bo ziemia jest żyzna dzięki położeniu ogrodu w korycie Wisły na warszawskiej Saskiej Kępie. – Dzięki działce wychowujemy dzieci w szacunku do przyrody. Chłopcy chodzą po drzewach i biegają na bosaka po trawie. Decyzja o kupnie ogrodu była trafiona. To najlepiej ulokowane pieniądze. Nie mam co do tego wątpliwości – mówi Zofia.

Ogród działkowy wykształcił własną społeczność. Skarbnicą wiedzy, co sadzić i jak pielęgnować działkę, jest 95-letnia pani Basia, która przychodzi codziennie (poza niedzielami) i „urzęduje” od dziesiątej do szesnastej. Pewien scenarzysta ma tu dobre warunki do pracy nad filmem. A w innej altanie odbywają się próby zespołu, który pracuje na łonie przyrody nad piosenkami. Szkoda by było to wszystko stracić, a inwestorzy tylko czyhają na miejski kąsek do zagospodarowania. – Co jakiś czas widzimy drony nad głowami, może przylatują na przeszpiegi – zastanawia się Zofia. – Od lat nasi działkowcy protestują w różnych sprawach. Był pomysł przeprowadzenia tędy linii tramwajowej na Gocław. Mam nadzieję, że ktoś wpływowy posiada tu działkę i obroni nas przed podobnymi zakusami.

Obawy działkowców mają realne podstawy. Są związane z reformą planowania przestrzennego w polskich miastach. Na podstawie ustawy z 2023 r. każda gmina do końca przyszłego roku powinna przyjąć tzw. plan ogólny. To dokument, który określi podstawowe parametry planistyczne dla wszystkich terenów w gminie – każdy z nich zostanie przyporządkowany do jednej z 13 stref planistycznych. Szczegółowe przeznaczenie terenów nastąpi później, w planach miejscowych.

Problem działkowców polega na tym, że nowe przepisy w 10 strefach zakazały ujawniania ROD-ów w planach miejscowych. Minister Technologii i Rozwoju wydał rozporządzenie, które dopuszcza ROD-y jedynie w strefach: wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, jednorodzinną oraz zieleni i rekreacji. – Ryzyko, że teren ogrodu trafi do niekorzystnej strefy, jest więc realne. Brak uwzględnienia ROD-ów w miejscowym planie otwiera drogę do ich likwidacji, również na cele komercyjne – komentuje Piech. Taki scenariusz likwidacyjny może dotknąć nawet 60 proc. ROD-ów w Polsce. ©Ⓟ