Mieszkanie bez wkładu własnego zapewni bankom nową grupę klientów, którzy do tej pory nie mieli dostępu do kredytów hipotecznych. Powstanie więc polska odmiana kredytów subprime – może nie tak ryzykownych jak amerykańskie, ale i tak znacznie groźniejszych niż te tradycyjne

Ludzkość zwykle nie uczy się na błędach. Dlatego zaledwie dekadę po potężnym kryzysie finansowym, wywołanym załamaniem amerykańskiego rynku nieruchomości, głównym pomysłem rządów na problemy mieszkaniowe pozostaje pompowanie sektora kredytów hipotecznych. Rozwiązania mieszkaniowe zawarte w Polskim Ładzie – z mieszkaniem bez wkładu własnego na czele – bywają nazywane „prodeweloperskimi”, co nie do końca jest prawdziwe. One przede wszystkim są „probankowe”. Zapewnią bankom nową grupę klientów, którzy do tej pory nie mieli dostępu do kredytów hipotecznych. Powstanie więc polska odmiana kredytów subprime – może nie tak ryzykownych jak amerykańskie kredyty NINJA, przyznawane ludziom bez dochodów i bez pracy, ale i tak znacznie groźniejszych niż te tradycyjne, udzielane z 20-procentowym wkładem własnym.
Skoku cen nie będzie
Polski Ład zakłada udzielanie kredytobiorcom gwarancji kredytowych do 20 proc. wartości kredytu, z kwotą maksymalną gwarancji w wysokości 100 tys. zł. Maksymalna cena mieszkania nabytego bez wkładu własnego będzie więc wynosić pół miliona złotych. Dzięki gwarancji kredytowej od państwa – a dokładnie od Banku Gospodarstwa Krajowego – banki będą mogły udzielać kredytów ludziom bez oszczędności. Wzrost cen mieszkań wywindował warunki finansowe stawiane potencjalnym kredytobiorcom, z których większość jest dla nich nie do spełnienia. Według badania Assay Index, opisywanego pod koniec sierpnia na portalu forsal.pl, tylko 56 proc. Polaków posiada oszczędności, a wśród oszczędzających zaledwie 6 proc. ma na koncie 100 tys. zł lub więcej. Tymczasem żeby kupić 50-metrowe mieszkanie w Krakowie lub Gdańsku, potrzeba właśnie ok. 100 tys. wkładu własnego, a w Katowicach niewiele mniej, bo ponad 80 tys. zł.
Polski Ład ma także wprowadzić tzw. spłatę rodzinną: jeśli w rodzinie urodzi się drugie dziecko, rząd spłaci 20 tys. zł kredytu, a jeśli trzecie – to nawet 60 tys. zł. Maksymalna wysokość spłaty rodzinnej będzie wynosić 100 tys. zł, czyli tyle samo, ile maksymalna wartość gwarantowanego wkładu własnego. Żeby przeciwdziałać wzrostowi cen mieszkań, ustalone zostaną widełki cenowe, według których konkretne lokale będą się kwalifikować do programu. To kluczowa kwestia w kontekście wpływu nowego programu na ceny. W przypadku wcześniejszego programu „Mieszkanie dla młodych” (MdM) to przełożenie było dwojakie. Jak wynika z analizy agencji doradczej REAS z końca 2015 r., w miastach, w których widełki były ustawione bardzo wysoko – a więc mało mieszkań kwalifikowało się do programu (Kraków, Warszawa, Wrocław) – ceny nawet wyhamowały, gdyż deweloperzy chcieli się załapać na wygenerowany przez MdM popyt. Natomiast w lokalizacjach, w których do programu kwalifikowało się stosunkowo dużo mieszkań (np. Trójmiasto), zaobserwowano wzrost cen lokali z niższej półki.
W MdM rząd bezpośrednio finansował wkład własny, dorzucając 10 proc. wartości nieruchomości – bo takie było wówczas minimum. Program zwiększał siłę nabywczą kupujących, więc deweloperzy mieli pole do podnoszenia cen. Jeśli chodzi o Polski Ład, to pieniądze rządowe będą jedynie potencjalne – będzie można je uruchomić dopiero wtedy, gdy kredytobiorcy urodzi się drugie lub kolejne dziecko (spłata rodzinna) lub przestanie opłacać raty (uruchomienie gwarancji). Kredytobiorcy nie będą mogli zatem nabyć lokalu powyżej swojej zdolności kredytowej, czyli nie zwiększy się ich siła nabywcza. Polski Ład wpłynie zatem na ceny w znacznie mniejszym stopniu niż MdM. A trzeba zaznaczyć, że prawdziwa hossa na polskim rynku mieszkaniowym rozpoczęła się w 2018 r., gdy MdM przestawał już działać. Wtedy realne ceny mieszkań (czyli po odjęciu inflacji) zaczęły rosnąć w tempie 6–7 proc. rocznie (wcześniej rosły o 2–3 proc.). To napływający kapitał spekulacyjny (a mówiąc językiem deweloperów – inwestycyjny) napompował obecne ceny mieszkań, nie zaś wcześniejsze programy rządowe.
Zadłużeni po korek
Opinie, że Polski Ład doprowadzi do skoku cenowego na rynku nieruchomości, są więc mocno przesadzone. Problem z „mieszkaniem bez wkładu własnego” jest inny. Przyczyni się on do wzrostu poziomu zadłużenia gospodarstw domowych, bo otworzy dostęp do kredytów hipotecznych dla tysięcy rodzin bez oszczędności. Co gorsza, będą to długi bardziej ryzykowne. Skoro wkład własny będzie jedynie gwarantowany przez państwo, to kredytobiorcy będą musieli go spłacić – inaczej niż w przypadku „Mieszkania dla młodych”. Inaczej mówiąc, kredytobiorcy będą się zadłużać na 100 proc. wartości nieruchomości. Raty w takiej sytuacji będą wyższe niż w przypadku kredytu na 80 lub 90 proc. wartości. Obciążenie domowego budżetu stanie się więc większe, chociaż oczywiście wciąż będzie musiało się mieścić w ramach zdolności kredytowej. W sytuacji nagłej utraty dochodów zbycie mieszkania będzie trudniejsze, bo wystarczy niewielka korekta na rynku mieszkaniowym w dół, by zostać uziemionym (sprzedaż mieszkania nie wystarczy na spłatę kredytu i rozpoczęcie od zera).
Jest też prawdopodobne, że banki będą oczekiwały od beneficjentów „mieszkania bez wkładu własnego” wyższych odsetek. Wszak tacy klienci będą traktowani jako mniej godni zaufania, bo nie wniosą do transakcji żadnych własnych oszczędności. Mieliśmy z tym do czynienia przy okazji poprzednich programów rządowych. Według analizy portalu Bankier.pl w 2014 r. oprocentowanie kredytu z MdM w Banku Pekao wynosiło 4,49 proc., tymczasem tradycyjnego 4,26 proc. W PKO BP kredyt z MdM oprocentowany był na 4,38 proc., a tradycyjny na 4,28 proc. Choć przekładało się to na niewielki wzrost raty – o 20–30 zł miesięcznie – to w skali całego okresu kredytowania była mowa już o kilkunastu tysiącach złotych różnicy. A więc pochłonęłaby ona większość ewentualnej dotacji na drugie dziecko. Jeszcze większe różnice zanotowano w przypadku wcześniejszego programu „Rodzina na swoim”, w którym – według Bankier.pl – BZ WBK proponował marżę o ponad 1 pkt proc. wyższą niż w przypadku kredytu tradycyjnego.
Największe zagrożenie wiąże się jednak z potencjalnym wzrostem stopy procentowej. Obecnie jest ona na rekordowo niskim poziomie, tymczasem z Rady Polityki Pieniężnej dochodzą głosy, że trzeba będzie ją zacząć podnosić. W połowie września takie stanowisko zajął Łukasz Hardt, członek RPP. „Realna stopa procentowa na poziomie poniżej minus 5 proc. stwarza coraz większe ryzyko odkotwiczenia oczekiwań inflacyjnych, prowadzi do spadku wartości pieniądza i może skutkować nieefektywną alokacją kapitału, w tym nierównowagą na rynku nieruchomości” – napisał Hardt na Twitterze. W Polsce niemal wszystkie kredyty hipoteczne mają zmienne oprocentowanie, więc podniesienie stopy przez RPP automatycznie podniesie raty za mieszkania. „Właśnie policzyłem, że gdyby WIBOR 3M był na poziomie inflacji, moja rata kredytu hipotecznego wzrosłaby o 81 proc.” – napisał również na Twitterze ekonomista Robert Szklarz. Celnie zwrócił uwagę, że podnoszenie stóp procentowych jest mieczem obosiecznym: może i nieco stłumi inflację, ale drastycznie podwyższy koszty utrzymania milionów gospodarstw domowych w Polsce.
Amerykańska nauczka
Zbliża się zatem seria podwyżek stóp procentowych, tymczasem polski rząd zamierza nakłaniać gospodarstwa domowe do zaciągania kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Czy nam to coś przypomina? Oczywiście – politykę prowadzoną przez USA na przełomie wieków. W latach 90. amerykańska administracja podejmowała różne działania mające skłonić banki do udzielania większej liczby kredytów ludziom, którzy się do nich nie kwalifikowali. Jednym z tych instrumentów były m.in. gwarancje udzielane przez agendy rządowe Fannie Mae i Freddie Mac – czyli takie amerykańskie BGK. W wyniku tych działań powstał potężny segment kredytów subprime, tzn. wysokiego ryzyka, których wartość wzrosła z 85 mld dol. w 1997 r. do 446 mld dol. w 2003 r. Aż jedna trzecia z nich była udzielana na 100 proc. wartości nieruchomości. W krótkim czasie poziom zadłużenia gospodarstw domowych eksplodował i wzrósł o połowę. W 1995 r. wynosił jeszcze 65 proc. PKB, jednak już pod koniec lat 2000. wzrósł do ponad 95 proc. Przy czym w Stanach Zjednoczonych większość kredytów przynajmniej miała stałe oprocentowanie.
W Polsce mieliśmy już do czynienia z podobną eksplozją zadłużenia gospodarstw domowych, chociaż na znacznie niższych poziomach. W efekcie działania programu „Rodzina na swoim” oraz uruchomienia kredytów frankowych zadłużenie gospodarstw domowych wzrosło z 18 proc. PKB w 2006 r. do 35 proc. w 2011 r., a zatem dwukrotnie w ciągu pięciu lat. Skończyło się to m.in. potężnymi problemami frankowiczów, których pogrążył spadek kursu złotego w relacji do franka. Beneficjenci Polskiego Ładu będą się zadłużać w złotówkach, ale im również grożą podwyżki rat, bo prawdopodobnie stoimy przed serią podwyżek stóp procentowych. Sprawę pogarsza to, że beneficjenci „mieszkania bez wkładu własnego” będą się zadłużać na pełną wartość nieruchomości, czyli tak jak wielu kredytobiorców subprime za oceanem.
Państwowy deweloper
Gdyby Polski Ład przyniósł podobny efekt co „Rodzina na swoim” i kredyty we frankach, zadłużenie gospodarstw domowych wzrosłoby nawet do 70 proc. PKB. A to już bardzo niebezpieczny poziom. Oczywiście ten czarny scenariusz nie musi się ziścić. Tylko po co ryzykować, skoro już wiemy, że wciskanie ludziom bez oszczędności kredytów hipotecznych może prowadzić do dramatycznych wydarzeń, takich jak w 2008 r. w Ameryce? Przecież na stole leży alternatywa – czyli ustanowienie szeroko zakrojonego publicznego programu mieszkaniowego, który oferowałby rodzinom bez kapitału względnie tanie mieszkania na wynajem. Mowa o przedsięwzięciu podobnym do niesławnego „Mieszkania plus”. Gdyby państwowy deweloper budował 20 tys. mieszkań rocznie (tj. około 1/10 lokali oddawanych w Polsce co roku), to stabilizowałby ceny nieruchomości i byłby realną alternatywną dla mniej zamożnych rodzin.
Do uruchomienia publicznych inwestycji mieszkaniowych wzywały swoich członków w ostatnim czasie zarówno OECD, jak i Unia Europejska. Nie są więc to pomysły z kosmosu. Oczywiście w pierwszych latach wymagałyby sporych nakładów, jednak w średnim terminie te inwestycje by się zwracały, bo najemcy płaciliby czynsz. Obecnie deweloperka to najbardziej zyskowna branża w Polsce. Według danych NBP stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) w branży sięga niemal 20 proc. Dwa kolejne najbardziej dochodowe sektory w Polsce – czyli motoryzacyjny i informatyczny – notują ROE na poziomie dwukrotnie niższym. Nie ma więc powodu, żeby na tej kurze znoszącej złote jaja nasze państwo nie wychodziło przynajmniej na zero. Oczywiście trudno przypuszczać, by z takim zaawansowanym projektem poradził sobie minister infrastruktury Andrzej Adamczyk, ale jemu na szczęście mieszkaniówkę odebrano w 2018 r. Może warto to wreszcie wykorzystać? ©℗