Zgodnie z art. 697 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) dzierżawca musi dokonywać napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Natomiast jeżeli rzecz wymaga napraw, które obciążają wydzierżawiającego, a bez których nie jest przydatna do umówionego użytku, dzierżawca może wyznaczyć wydzierżawiającemu odpowiedni termin na ich wykonanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu dzierżawca może dokonać koniecznych napraw na koszt wydzierżawiającego.

W podanym stanie faktycznym dzierżawca wykonał remont przeciekającego dachu bez uprzedniego wezwania wydzierżawiającego. Choć może to budzić wątpliwości, w praktyce sądy dopuszczają dochodzenie zwrotu takich nakładów na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (por. wyrok SA w Szczecinie z 10 września 2015 r., sygn. akt I ACa 576/15). To jednak zupełnie inna procedura niż umorzenie zaległości czynszowych.

Przy ocenie możliwości umorzenia długu kluczowe są przepisy ustawy o finansach publicznych (dalej: u.f.p.). Jej art. 59 ust. 1 przewiduje możliwość zastosowania ulgi (umorzenia) w przypadku:

  • ważnego interesu dłużnika, lub
  • interesu publicznego.

Są to jednak pojęcia nieostre, które wymagają każdorazowej analizy okoliczności sprawy przez organ uprawniony (najczęściej burmistrza lub prezydenta miasta). Ocenę, czy zachodzi „ważny interes dłużnika”, trzeba przeprowadzić na podstawie przedstawionych przez niego dowodów, takich jak dokumenty potwierdzające trudną sytuację finansową.

Co więcej, w przypadku przedsiębiorców dodatkowym wymogiem jest zgodność ulgi z zasadami pomocy publicznej. Oznacza to, że przed jej zastosowaniem gmina musiałaby zweryfikować, czy nie doszłoby do niedozwolonego wsparcia działalności gospodarczej.

Potwierdza to stanowisko Regionalnej Izby Obrachunkowej w Poznaniu. W wystąpieniu pokontrolnym z 30 maja 2025 r. (znak WK.0911.60.2024) RIO wskazała gminie naruszenie przepisów, gdy ta umorzyła dług dzierżawny przedsiębiorcy w zamian za naprawę dachu, bez weryfikacji przesłanki ważnego interesu dłużnika. Z powyższego wynika, że przedsiębiorca nie może oczekiwać automatycznego umorzenia zaległości czynszowych z tytułu dzierżawy lokalu tylko dlatego, że sfinansował remont dachu w budynku miasta. Aby uzyskać ulgę, musi wykazać istnienie „ważnego interesu dłużnika” w rozumieniu art. 59 ust. 1 u.f.p., popierając to stosowną dokumentacją (np. wykazującą jego trudną sytuację finansową).

Alternatywnie przedsiębiorca może dochodzić zwrotu poniesionych nakładów na budynek miasta od gminy na zasadach określonych przepisami k.c. Tego typu prace zasadniczo obciążają wydzierżawiającego, a nie dzierżawcę (przedsiębiorcę). ©℗

Podstawa prawna

Podstawa prawna

• art. 693, art. 697 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071)

• art. 59 ust. 1–2 ustawy z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1530; ost.zm. Dz.U. z 2025 r. poz. 39)