Nie. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) organ administracji nie bada wpływu inwestycji na zacienienie działek sąsiednich ani zgodności inwestycji z rozporządzeniem o warunkach technicznych. Te kwestie są analizowane dopiero przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.), decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana, gdy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Określa ona, czy dana inwestycja może być w ogóle zrealizowana w danym miejscu, ale nie przesądza jeszcze o jej konkretnym kształcie czy parametrach technicznych.

Kluczowe znaczenie ma art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który wskazuje warunki konieczne do uzyskania WZ, czyli m.in.:

  • zabudowaną działkę sąsiednią,
  • dostęp do drogi publicznej,
  • dostępność uzbrojenia terenu czy
  • zgodność z przepisami odrębnymi.

Jeśli wszystkie te przesłanki są spełnione, organ ma obowiązek wydać decyzję pozytywną – nie ma tu uznaniowości.

W sprawach o wydanie decyzji o WZ często zdarza się, że właściciele działek sąsiednich zgłaszają uwagi lub sprzeciwiają się inwestycji, np. z powodu rzekomego hałasu, utraty prywatności czy właśnie zacienienia. Jednak – jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 2 października 2024 r. (sygn. akt IV SA/Po 810/23) – na etapie warunków zabudowy nie analizuje się tego rodzaju zarzutów, a wpływ budynku na działkę sąsiada nie jest przesłanką do odmowy wydania WZ.

Regulacje rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, na które powołuje się sąsiad przedsiębiorcy, ma zastosowanie dopiero na etapie projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę. Potwierdzają to m.in. wyroki:

  • NSA z 16 listopada 2017 r. (sygn. akt II OSK 483/16),
  • WSA w Gliwicach z 24 stycznia 2018 r. (sygn. akt II SA/Gl 869/17).

Sądy zgodnie uznają, że decyzja WZ ma charakter ogólny – zakreśla ramy planowanej inwestycji i pozwala stwierdzić, czy dany typ zabudowy może być w ogóle lokalizowany na konkretnym terenie. Dopiero późniejsze postępowanie (przy pozwoleniu na budowę) służy dokładnej weryfikacji dokumentacji projektowej pod kątem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi.

Nie oznacza to, że właściciel działki sąsiedniej nie ma żadnych możliwości działania. Będzie mógł zgłaszać uwagi lub wnosić sprzeciw w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę – o ile zostanie uznany za stronę. To właśnie w tej procedurze możliwe będzie badanie m.in. wpływu planowanego obiektu na nasłonecznienie, zacienienie czy odległości od granic działki. ©℗

Podstawa prawna

Podstawa prawna

• art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; ost.zm. Dz.U. z 2025 r. poz. 527),

• rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225; ost.zm. Dz.U. z 2024 r. poz. 726)