Szykuje się nowelizacja ustawy deweloperskiej. Ministerstwo rozwoju chce zlikwidować lukę w przepisach, przez którą nie wszyscy deweloperzy odprowadzają składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

.

Propozycja zmiany ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2024 r., poz. 695 ze zm.), czyli tzw. nowej ustawy deweloperskiej, znalazła się w zmienionym projekcie nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Resort chce wprowadzić obowiązek odprowadzania składki przez deweloperów, którzy rozpoczęli inwestycję przed 1 lipca 2022 r., czyli przed dniem wejścia w życie zmienianej ustawy. Kwota miałaby być wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej. W przypadku prowadzenia dla inwestycji otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego składka wynosi 0,45 proc. od każdej wpłaty od nabywcy, a w przypadku zamkniętego 0,1 proc. Obecnie składka dla inwestycji rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r. wynosi 0 zł.

Składek nie ma, a ochrona Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest

„Zatem nabywcy, którzy w ramach przedsięwzięć deweloperskich zawrą umowę deweloperską po 1 lipca 2024 r., są objęci ochroną DFG bez jednoczesnego obowiązku odprowadzania przez deweloperów składek na DFG. Tym samym ta grupa nabywców ma pełne prawo do korzystania ze środków zgromadzonych na DFG od wpłat nabywców, (…) od których deweloperzy odprowadzili składki na DFG. Jednocześnie także deweloperzy w odniesieniu do tej grupy nabywców korzystają z gwarancji DFG bez odprowadzenia do DFG stosownych składek” – pisze w uzasadnieniu Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Zmiana ma zmniejszyć ryzyko braku pieniędzy do pokrycia ewentualnych wypłat na rzecz nabywców w przypadku np. upadłości deweloperów. Z uzasadnienia wynika, że problem dotyczy ok. 17 tys. umów, a kwota szacowanych wpływów do DFG z tytułu odprowadzonych składek to ok. 70 mln zł. Jeśli zestawimy to z sumą składek, które wpłynęły dotąd na konto DFG od jego uruchomienia (152 mln zł), to dodatkowe 70 mln zł na pewno ma znaczenie.

– Spodziewałem się, że MRiT obejmie nowelizacją wszystkie obowiązujące umowy, zawarte zgodnie z nową ustawą deweloperską, których dotyczy ta luka. Tymczasem projektowany przepis, jeśli wejdzie w życie, zlikwiduje lukę tylko w części. Projekt zawiera bowiem przepis przejściowy, który stanowi, że do umów zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej stosuje się dotychczas obowiązujące przepisy, czyli zmiana obejmie tylko umowy zawarte po przyjęciu nowelizacji – zauważa dr Joanna Barzykowska, adwokat, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy.

Skąd wzięła się luka w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym?

Od 1 lipca 2022 r. deweloper od każdej nowo zawieranej umowy deweloperskiej na gruncie nowej ustawy musi odprowadzać składkę na DFG od wpłat dokonywanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ustawa dawała jednak deweloperom wybór. Przez dwa lata deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż mieszkań czy domów przed 1 lipca 2022 r., mogli realizować swoje inwestycje na podstawie wcześniejszej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445 ze zm.), czyli tzw. starej ustawy deweloperskiej. Nie płacili wówczas składek na DFG. Ustawodawca założył, że dwa lata okresu przejściowego wystarczą, by wszyscy, którzy zdecydują się realizować inwestycje na starych zasadach, zdążyli je ukończyć. Te przypuszczenia się jednak nie sprawdziły.

„(…) dla większości tych przedsięwzięć dwuletni okres przejściowy okazał się zbyt krótki, aby inwestycje te zostały w całości ukończone” – pisze resort rozwoju. Tym samym kupno mieszkania czy domu w tych inwestycjach zostało objęte gwarancjami DFG, choć od deweloperów na fundusz nie wpłynęła nawet złotówka.

Czy powinno to martwić nabywców?

Choć kwota odprowadzanych składek systematycznie rośnie, to 152 mln zł na koncie DFG wielkiego wrażenia nie robi. Gdyby podzielić tę kwotę przez 800 tys. zł, a taka jest już prawie średnia wartość objętych gwarancją DFG nieruchomości, to w przypadku konieczności wypłaty środków starczyłoby jedynie dla 188 osób.

Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uspokaja jednak, że klienci nie mają się czym martwić.

– Pieniądze klientów deweloperów są dziś lepiej chronione niż w bankach. Już wprowadzenie rachunków powierniczych w 2012 r. zdecydowanie podniosło bezpieczeństwo tych inwestycji. Przez 10 lat doszło do trzech upadłości, na milion zbudowanych mieszkań. DFG jest takim dodatkowym ubezpieczeniem dla nabywcy, a gdyby czysto teoretycznie zdarzyła się jakaś większa upadłość i pojawił przejściowy problem płynnościowy w DFG, to zaradzi temu Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Jest to więc tak pomyślane, że konsument może się czuć absolutnie bezpieczny – zapewnia. ©℗