SN: Dłużnik ma współpracować z wierzycielem

Brak współpracy dłużnika dewelopera z wierzycielem wspólnotą mieszkaniową i niereagowanie na niekorzystne dlań fachowe ekspertyzy budowlane, wskazujące na ewidentne wady budynku, skutkuje przegranym procesem. A w efekcie – obowiązkiem zwrotu kosztów remontów i napraw – uznał Sąd Najwyższy.

Spółka deweloperska wybudowała w latach 2005–2006 na przedmieściach Wrocławia budynek mieszkalny, którym obecnie zarządza wspólnota. Blok jest pięciopiętrowy, ma podziemny garaż z miejscami postojowymi na samochody mieszkańców tego bloku. Jednak po kilku latach okazało się, że garaż jest regularnie zalewany wodą gruntową, przesiąkającą do podpiwniczenia.

Wspólnota zamówiła ekspertyzy, z których wynikało, że na etapie prac budowlanych popełniono błędy projektowe i konstrukcyjne. Przede wszystkim nie wykonano odpowiednich zabezpieczeń i przez to woda mogła swobodnie przedostawać się do garaży. W ekspertyzach wskazano też metodę zabezpieczenia budynku: zalecono wykonanie drenażu gruntu i odpowiednie zabezpieczenie odpływów. Te prace zostały niedługo później zrealizowane i przyniosły oczekiwany efekt – garaże przestały być zalewane.

Wspólnota poniosła koszty, zarówno na skutek wykonania ekspertyz, jak i prac budowlanych, oszacowane na ponad 0,5 mln zł. I o zapłatę tej kwoty pozwała niesolidnego dewelopera. Orzeczenia sądów były korzystne – już w I instancji zasądzono na rzecz wspólnoty większość żądanej kwoty (sąd dokonał jednak dokładnych wyliczeń i obniżył kwotę do niecałych 470 tys. zł).

Apelację spółki oddalono, toteż jej pełnomocnik skierował skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Poruszył w niej m.in. kwestię wyboru metody naprawy podpiwniczenia i garaży – wskazał, że zdecydowano o zastosowaniu najdroższego sposobu remontowania, podczas gdy opinia biegłego sądowego wskazywała na możliwość zastosowania innych niż drenaż gruntu tańszych metod. Wskazywał też na zmianę okoliczności faktycznych nieuwzględnioną, jego zdaniem, przez sąd (miała ona polegać na podniesieniu się poziomu wód gruntowych). Z tych wszystkich powodów, zdaniem przedstawicieli spółki, nie powinna ona być obciążana całością kosztów naprawy budynku wykonanej najdroższą metodą, w sytuacji gdy możliwe było zrealizowanie remontu mniejszym kosztem.

SN jednak nie przyjął tej argumentacji i oddalił skargę kasacyjną pozwanego dewelopera w całości. Jako główny argument przytoczył brak należytej staranności oraz odmowę współpracy z dłużnikiem – brak reakcji na przedstawioną ekspertyzę specjalistów potwierdzającą nieprawidłowości w realizacji budynku.

– Pozwany jako profesjonalista, deweloper, powinien prowadzić swoje działania z najwyższą starannością. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie to powódka, podmiot nieprofesjonalny, dokonała wszelkich aktów staranności, aby przedstawić pozwanemu wady, które obarczały wybudowany przez niego budynek. Takim aktem było chociażby zlecenie ekspertyzy, w której określono sposób usunięcia wad i metody wykonania robót, które prowadziły do tego celu. Ekspertyza była znana pozwanemu przed wszczęciem postępowania i jako profesjonalista powinien na nią zareagować. Tymczasem odmówił współpracy z powódką przy realizacji zobowiązania, a jako dłużnik miał taki obowiązek – uzasadnił wyrok sędzia sprawozdawca Karol Weitz.©℗

orzecznictwo