Ziemię rolną może nabyć też osoba, 
która nie jest rolnikiem

Statystyki publikowane co roku przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa pokazują jednoznacznie, że jego ingerencje w transakcje dotyczące działek rolnych, które trafiają do osób niemających nic wspólnego z rolnictwem, zdarzają się stosunkowo rzadko.

A to oznacza, że takie osoby mogą nabyć nieruchomości rolne. Przy czym warunki, jakie muszą być spełnione, by doszło do takiej transakcji, przede wszystkim zależą od wielkości nabywanego gruntu.

Nieruchomością rolną co do zasady jest każda nieruchomość gruntowa, którą w ewidencji gruntów oznaczono jako użytek rolny. W praktyce są to więc:

• grunty orne (oznaczone w planie literą R),
• sady (S),
• łąki trwałe (Ł),
• pastwiska trwałe (Ps),
• grunty rolne zabudowane (Br).

Powyższe oznaczenia są najczęściej przywołane także w dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, do której wgląd może mieć każda osoba posiadająca jej numer. Ponadto nieruchomościami rolnymi są te, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczono jako tereny:

• rolnicze (R),
• obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych i rybackich (RU) oraz
• zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (RU).

Zgoda na nabycie nieruchomości

Podstawowym warunkiem umożliwiającym sprzedaż nieruchomości rolnej powyżej 1 ha osobie niebędącej rolnikiem [ramka 1] jest uzyskanie na to zgody KOWR. Jest ona wydawana na wniosek składany przez zbywcę nieruchomości, który w toku postępowania przed KOWR musi wykazać wszystkie z poniższych okoliczności, czyli:

1) brak możliwości sprzedaży nieruchomości na rzecz rolnika indywidualnego,

2) zobowiązanie się nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości,

3) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów,

4) cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie jest niższa niż 95 proc. ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.

eRolnik

Najwięcej trudności może wywołać udowodnienie istnienia pierwszej z przesłanek. Obecnie, by ją spełnić, na portalu eRolnik, który został uruchomiony 12 czerwca 2020 r., musi pojawić się ogłoszenie o chęci zbycia nieruchomości rolnej. Procedura umieszczenia takiej oferty sprzedaży jest zbliżona do publikowania podobnych ogłoszeń na komercyjnych portalach aukcyjnych. W ogłoszeniu należy wskazać:

• oznaczenie sprzedawanej nieruchomości rolnej z podaniem danych z ewidencji gruntów i budynków,
• opis budynków i innych składników majątkowych wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości rolnej,
• cenę nieruchomości rolnej, a także
• termin składania odpowiedzi na ogłoszenie, który nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go na portalu.

Przesłanka braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej zostanie uznana za spełnioną, jeżeli:

• żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie;
• cena podana w ogłoszeniu nie przewyższa o 50 proc. lub więcej średniej ceny gruntów dla danej klasy – chyba że wnioskodawca dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że cena nieruchomości przewyższa wskazany próg;
• okoliczności wskazują, że składający odpowiedź na ogłoszenie utracił zainteresowanie nabyciem nieruchomości rolnej.

Ten warunek, który został dodany nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie 5 października 2023 r., ma wyeliminować blokowanie przez rolników indywidualnych zbywania gruntów rolnych przez innych rolników, którzy chcą je sprzedać osobom niebędącym rolnikami. Złożenie odpowiedzi na ogłoszenie (czyli akceptacja oferty) nie jest bowiem jednoznaczne z nabyciem nieruchomości – do tego konieczna jest wizyta u notariusza. Nie umożliwia też w przyszłości wystąpienia do sądu o zobowiązanie zbywcy do sprzedaży nieruchomości. Aby wykazać drugą z przesłanek, do wniosku o wydanie zgody przez KOWR na sprzedaż należy dołączyć oświadczenie nabywcy o zobowiązaniu się do wykorzystywania nieruchomości na potrzeby działalności rolniczej.

Spełnienie zaś trzeciej przesłanki KOWR ocenia przez pryzmat załączonego do wniosku oświadczenia nabywcy o ilości posiadanych użytków rolnych. Ocena przesłanki nadmiernej koncentracji gruntów dotyczy zatem nieruchomości posiadanych także na podstawie innych tytułów prawnych niż własność. Nadmiernej koncentracji gruntów nie można utożsamiać z maksymalnym obszarem 300 ha, mającym znaczenie m.in. przy ustalaniu, czy dana osoba spełnia status rolnika indywidualnego. Tym samym z uwagi na brak jednoznacznych wytycznych, kiedy dochodzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolniczych, trzecia z przesłanek nie jest ostra.

Natomiast zgodnie z ostatnią z przesłanek cena transakcyjna nieruchomości nie może być niższa niż 95 proc. ceny wskazanej w ogłoszeniu umieszczonym na portalu eRolnik. Ma ona wyeliminować występowanie sytuacji, w której strony planowanej transakcji sztucznie zawyżą cenę wskazaną w ogłoszeniu opublikowanym na portalu eRolnik, aby zniechęcić potencjalnych zainteresowanych rolników indywidualnych do nabycia określonej nieruchomości.

Wniosek o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej osobie niebędącej rolnikiem indywidualnym składa się w oddziale terenowym KOWR właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W 2023 r. KOWR wydał pozytywne decyzje w 93,1 proc. przypadków, a w związku z tym szanse na uzyskanie zgody są bardzo wysokie. Po uzyskaniu prawomocnej decyzji o wyrażeniu zgody możliwe jest zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, wskutek której dojdzie do zmiany jej właściciela.

Prawo pierwokupu

Przy zbywaniu nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha nie jest co prawda konieczne uzyskanie powyżej zgody KOWR, jednak w takim wypadku ośrodek dysponuje tzw. prawem pierwokupu. [ramka 2] Co ważne, może ono zostać wykonane przez KOWR dopiero po zawarciu przez strony warunkowej umowy sprzedaży. Jeśli KOWR złoży oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, do skutku dochodzi umowa pomiędzy nim a sprzedającym. Oświadczenie KOWR, składane w formie aktu notarialnego, jest następnie przesyłane sprzedającemu oraz publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP). Przyjmuje się, że sprzedający zapoznał się z oświadczeniem KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu w momencie jego publikacji w BIP.

• wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek składających się na nieruchomości rolne,
• odpisy ksiąg wieczystych lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów,
• poświadczone za zgodność z oryginałem bilans i rachunek zysków i strat za trzy ostatnie lata obrotowe,
• aktualną listę wspólników (akcjonariuszy),
• umowę (statut) spółki,
• oświadczenie zarządu o wysokości zobowiązań warunkowych z klauzulą o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia,
• poświadczone za zgodność z oryginałem umowy, na podstawie których nieruchomości rolne znajdują się we władaniu innych osób.

Ponadto jeśli KOWR uzna, że cena nabycia nieruchomości wskazana w zawartej umowie jest rażąco zawyżona w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości, ma prawo wystąpić do sądu o ustalenie jej wartości. Potencjalnie może to doprowadzić do sytuacji, w której sprzedający otrzyma za swoją nieruchomość niższą cenę niż ta ustalona z pierwotnym nabywcą.

Zgodnie ze statystykami do wykonania prawa pierwokupu dochodzi niezmiernie rzadko. W 2023 r. na 24 160 warunkowych umów sprzedaży dotyczących nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 21,16 tys. ha, w stosunku do których KOWR przysługiwało prawo pierwokupu, KOWR złożył 102 oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 1,17 tys. ha. Z prawa pierwokupu KOWR skorzystał zatem jedynie w 0,42 proc. przypadków.

Regulacje w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi przewidują wiele wyjątków od ogólnych zasad, wyłączających uprawnienia KOWR w stosunku do określonej transakcji. Do najważniejszych z nich należy wyłączenie opisanych uprawnień w stosunku do transakcji pomiędzy osobami bliskimi w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Obecnie są to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie. ©℗