Rezygnacja z centralnego wskaźnika parkingowego przy inwestycjach realizowanych na podstawie lex deweloper niespodziewanie znalazła się w projekcie nowelizacji przepisów powodziowych.

Wrzutka trafiła do projektu nowelizacji ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi. Od 12 maja 2023 r., kiedy to weszły w życie zmiany w ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2023 r. poz. 803; lex deweloper), obowiązują w Polsce dwa centralne współczynniki określające minimalną liczbę miejsc postojowych przy inwestycjach mieszkaniowych realizowanych na podstawie tej ustawy, zwanej specustawą mieszkaniową lub lex deweloper. To jedno miejsce postojowe na mieszkanie w strefie śródmiejskiej i 1,5 miejsca poza nią.

Kolejne podejście

Kilkukrotnie w różnych projektach zarówno była, jak i obecna ekipa rządząca próbowała przepis o centralnym wskaźniku parkingowym usunąć, ale, jak dotąd, nie udało się doprowadzić do zakończenia procesu legislacyjnego, choć postulują to zarówno samorządowcy, jak i deweloperzy czy architekci.

Kolejną próbę rząd postanowił podjąć przy nowelizacji ustawy powodziowej. Projekt przewiduje rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 12 maja 2023 r.

„Aktualne brzmienie przepisów ogranicza możliwość modyfikacji tego wskaźnika przez gminę i uniemożliwia dostosowanie go do lokalnych uwarunkowań w danej miejscowości. (…) Projektowana zmiana jest także spójna z wprowadzanymi przez gminy rozwiązaniami na rzecz zwiększania ruchu pieszego i rowerowego, w tym w obszarach śródmiejskich” – czytamy w uzasadnieniu.

W uchwałach lokalizacyjnych przyjmowanych na podstawie specustawy mieszkaniowej minimalna liczba miejsc postojowych nadal będzie ustalana zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy. W art. 19 ust. 3 specustawy mieszkaniowej pozostanie także przepis upoważniający radę gminy do określenia w lokalnych standardach urbanistycznych liczby miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej, tak jak to miało miejsce przed wejściem w życie noweli z 2023 r.

– Ile może trwać zmiana tych przepisów – pyta Renata Kaznowska, wiceprezydent Warszawy. – Samorządy mają opracowane standardy urbanistyczne i najlepiej wiedzą, ile miejsc postojowych jest potrzebnych przy inwestycji. Powrót decyzji w tym zakresie do gmin nie oznacza, ze miejsc postojowych będzie mniej, ale że będą one planowane z głową. Dziś, gdy w Warszawie wydajemy decyzje o warunkach zabudowy, wskaźniki parkingowe mają rożne poziomy. Od 0,3 do 2,5 miejsca postojowego na mieszkanie. Jest to uzależnione od lokalizacji inwestycji. Nie wydamy w śródmieściu decyzji o jednym miejscu postojowym na mieszkanie. Nie chcemy tam generować ruchu samochodowego – mówi.

Lex deweloper finansuje szkoły

Piotra Jarzyńskiego, prawnika z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, eksperta komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, zniecierpliwienie samorządów nie dziwi.

– Wprowadzenie w ubiegłym roku odgórnych ustawowych normatywów parkingowych zablokowało realizację wielu inwestycji na podstawie lex deweloper, a na ten moment specustawa jest dobrze znanym narzędziem, które pozwala gminom uzależnić zgodę na lokalizację inwestycji od partycypacji dewelopera np. w finansowaniu infrastruktury. Co prawda reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego wprowadziła zintegrowany plan inwestycyjny, który ma zastąpić specustawę, ale dopiero są podejmowane pierwsze próby jego procedowania – mówi ekspert KIG.

Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uważa, że projektowane zmiany są niezwykle potrzebne. W jego ocenie nowela specustawy mieszkaniowej wprowadzała kilka pozytywnych zmian, jak na przykład możliwość realizacji inwestycji na gruntach pohandlowych, ale przyjęcie odgórnych współczynników parkingowych wstrzymało realizację wielu projektów, nie tylko w strefach śródmiejskich, lecz także poza nimi, w dobrze skomunikowanych lokalizacjach.

– W praktyce inwestycje te są zwyczajowo realizowane przy współczynniku wynoszącym nie więcej niż 1–1,2 miejsca postojowego na mieszkanie, a nie 1,5. Obowiązek budowy przeskalowanego parkingu sprawia, że zmniejszają się możliwości zagospodarowania działki, w efekcie czego spada liczba mieszkań, które mogłyby zostać zbudowane w ramach inwestycji. Często jedynym wyjściem jest realizacja drugiej kondygnacji podziemnej, co jednak znacznie zwiększyłoby koszt inwestycji i finalną cenę, którą nabywca zapłaciłby za mieszkanie. W dodatku, z uwagi na gruntowe uwarunkowania, nie wszędzie byłoby to możliwe. Wskazane czynniki spowodowały, że duża część budowniczych zrezygnowała z realizacji inwestycji w trybie specustawy – mówi prezes Wandzel.

Zahamowanie inwestycji realizowanych na podstawie lex deweloper potwierdza wiceprezydent Kaznowska.

– Mamy w tej chwili w Warszawie kilkudziesięciu inwestorów zainteresowanych realizacją przedsięwzięć mieszkaniowych na podstawie specustawy, które zablokował centralny normatyw parkingowy. Wartość inwestycji towarzyszących, które mogą przy nich powstać, czyli szkół, przedszkoli, parków, dróg, oszacowaliśmy na 500 mln zł. Czekamy na zmianę przepisów – dodaje Renata Kaznowska.

Zmianę popiera też prof. Agata Twardoch, architektka i urbanistka.

– Nigdzie na świecie nie ma jednego, centralnego wskaźnika miejsc postojowych. To jest złe rozwiązanie. O tym decydują lokalne wytyczne, więc powrót do tego jest krokiem w dobrą stronę. Nie uważam, żebyśmy mieli w Polsce problem ze zbyt małą liczbą miejsc parkingowych. Problem widzę raczej w powszechnym przekonaniu, że nam się to miejsce należy. Stąd mamy rozjeżdżone trawniki i samochody, parkujące wszędzie, gdzie tylko można wjechać. ©℗

ikona lupy />
Co dzisiaj mówią przepisy / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe