Dzierżawca nie potrąci z czynszu kosztów modernizacji lokalu. Jest jeden warunek

Wynajmowałem halę innej firmie. Została mi ona przekazana protokolarnie 10 sierpnia, ale bez ostatniego czynszu. Były dzierżawca napisał, że ten czynsz potrącił sobie za wykonane remonty doraźne itp. Czy mógł tak zrobić? Takich ustaleń nie było w umowie, a wszystkie naprawy miał pokrywać właśnie dzierżawca, zaś modernizacje wymagały mojej zgody. Czy w tej sytuacji powinienem skierować do sądu sprawę o brakujący czynsz, czy jednak mam uznać potrącenie?

Zgodnie z art. 693 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ponadto, jak wskazują art. 696 oraz art. 697 k.c., dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Ma on jednak obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. A po zakończeniu dzierżawy na mocy art. 705 k.c. musi zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Kluczowe są jednak ustalenia umowy dzierżawy. Jak wynika z pytania czytelnika, dzierżawca był odpowiedzialny za bieżące utrzymanie hali, jej doraźne remonty, a dodatkowe modernizacje mogły być przeprowadzane tylko za zgodą wydzierżawiającego. Podobną sprawę 28 lutego 2022 r. rozpatrywał Sąd Rejonowy w Toruniu (sygn. akt V GC 1074/21). Jej przedmiotem również było roszczenie wydzierżawiającego o zaległy czynsz, przy czym dzierżawca zgłosił roszczenie z tytułu potrącenia w związku z modernizacją hali. Warto poznać motywy, jakimi kierował się sąd, przyznając słuszność roszczeniu wydzierżawiającego, a nie dzierżawcy. Otóż ustalił on, że dzierżawca miał obowiązek dokonywania drobnych napraw na najmowanej części hali we własnym zakresie i na własny koszt. Z kolei wszelkie zmiany dotyczące przebudowy – jak wynikało z umowy – miały być możliwe tylko po uzgodnieniu tego z wydzierżawiającym oraz uzyskaniu jego pisemnej zgody.

Sąd przywołał także art. 2031 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.), z którego wynika, że „podstawą zarzutu potrącenia może być tylko wierzytelność pozwanego z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda, chyba że wierzytelność pozwanego jest niesporna lub uprawdopodobniona dokumentem niepochodzącym wyłącznie od pozwanego”.

Co więcej, według sądu nie sposób uznać, że ewentualna wierzytelność przysługująca pozwanemu względem powoda wynika z tego samego stosunku prawnego. Jak zaznaczył SR, porozumienia dotyczące stosunku dzierżawy między stronami przewidywały, że wszelkie prace – od drobnych poprzez wykonywanie remontów aż do zmian technicznych lokalu, np. zainstalowanie przyłączy wodno-kanalizacyjnych – będą wykonywane na koszt wydzierżawiającego.

W opinii sądu zarzut potrącenia w rozpatrywanej przez niego sprawie należało uznać za niedopuszczalny. Podkreślił też, że wszelkie zmiany umowy miały się odbywać za zgodą obu stron, a ta nie została udzielona przez wydzierżawiającego.

Finalnie sąd stwierdził, że racja leży po stronie wydzierżawiającego. Wykonał on bowiem swoje zobowiązanie, tj. udostępnił pozwanemu halę do używania i pobierania pożytków, natomiast dzierżawca nie uregulował należności czynszowej, a jego potrącenia są prawnie bezskuteczne.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko sądu, należy uznać, że czytelnik ma podstawy, by skierować powództwo o zapłatę zaległego czynszu wobec byłego dzierżawcy. Z kolei dzierżawca nie ma uzasadnionych podstaw, aby zgłaszać potrącenie z tytułu napraw czy modernizacji. ©℗