Koniec okresu przejściowego, czyli nowe obowiązki deweloperów

Od początku lipca nowa ustawa deweloperska zastąpiła starą. Co to oznacza dla przedsiębiorców z tej branży oraz nabywców mieszkań w kontekście tzw. inwestycji przejściowych? Jakie należy stosować do nich przepisy?

Nowa ustawa deweloperska, tj. ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: n.u.d.), weszła w życie 1 lipca 2022 r. i co do zasady zastąpiła poprzednią tzw. starą ustawę deweloperską, tj. ustawę z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: s.u.d.). Jest stosowana bez wyjątków od dnia wejścia w życie do inwestycji deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło 1 lipca 2022 r. lub później, jak również do inwestycji, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło do 30 czerwca 2022 r. i do tego dnia nie została zawarta ani jedna umowa deweloperska.

Jednocześnie w art. 76 n.u.d. został wprowadzony okres przejściowy (od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r.), zgodnie z którym do inwestycji deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło do 30 czerwca 2022 r. (czyli przed dniem wejścia w życie n.u.d.) i do tego dnia zawarta została choćby jedna umowa deweloperska, należało stosować co do zasady przepisy s.u.d. (oraz przepisy art. 10 ust. 1‒3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 n.u.d.). Jeśli dana inwestycja spełniała ww. kryteria (dalej: inwestycja przejściowa), to deweloperzy mieli w okresie przejściowym możliwość dalszego realizowania inwestycji na podstawie s.u.d., co oznaczało m.in., że nie mieli obowiązku odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

umowy deweloperskie

• Przepisy której ustawy deweloperskiej – tzw. n.u.d. czy s.u.d. ‒ powinny być stosowane do umów deweloperskich zawartych przed 1 lipca 2022 r., a więc przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, a jakie do umów zawartych w okresie przejściowym i później?

Z jednej strony, zgodnie z art. 76 ust. 1 n.u.d. (stanowiącym przepis przejściowy) do inwestycji przejściowych po 1 lipca 2024 r. należy stosować przepisy n.u.d., przy czym nie dotyczy to umów deweloperskich zawartych między 1 lipca 2022 r. a 1 lipca 2024 r. Do nich, zgodnie z art. 76 ust. 2 n.u.d., stosujemy s.u.d. oraz art. 10 ust. 1‒3, art. 11 i art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 n.u.d. A zatem umowy deweloperskie zawarte przed 1 lipca 2022 r. nie są objęte zakresem wspomnianych przepisów, a w konsekwencji ‒ z tego punktu widzenia – również do tych umów powinny znaleźć zastosowanie w całości przepisy n.u.d.

Z drugiej jednak strony nie można zapomnieć, że umowy takie zostały zawarte jeszcze przed dniem wejścia w życie nowych regulacji. W związku z tym wydaje się, że przepisy n.u.d. nie powinny być stosowane do tych umów zgodnie z zasadą lex retro non agit. Za tym stanowiskiem przemawia również wykładania funkcjonalna oraz celowościowa n.u.d. Nie do pogodzenia – zakładając racjonalność ustawodawcy – byłoby również różnicowanie sytuacji prawnej nabywców, którzy zawarli umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r. (a więc jeszcze przed wejściem w życie n.u.d.), z sytuacją prawną nabywców, którzy wspomnianą umowę zawarli w okresie przejściowym (czyli co do zasady pod rządami s.u.d.).

Co więcej, takie właśnie założenie przyświecało ustawodawcy. Z uzasadnienia projektu n.u.d wynika, że nowe przepisy powinny znaleźć zastosowanie do zdarzeń faktycznych i prawnych związanych z rozpoczęciem sprzedaży przez dewelopera w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zdania inwestycyjnego po dniu wejścia w życie n.u.d. Na słuszność takiego wniosku wskazuje również art. 76 ust. 2 n.u.d. – ustawodawca odsyła w nim do umów deweloperskich zawartych w okresie przejściowym (a nie wszystkich umów zawartych do 1 lipca 2024 r., czyli również do umów zawartych przed 1 lipca 2022 r.). Gdyby zamiarem ustawodawcy było dokonanie modyfikacji treści łączących dewelopera i nabywcę stosunków prawnych, wynikających z umów deweloperskich zawartych przed dniem wejścia w życie n.u.d., to powinno to zostać uregulowane wprost w tym akcie prawnym.

Z kolei do umów deweloperskich zawartych w okresie przejściowym, zgodnie z art. 76 ust. 2 n.u.d., należy stosować przepisy s.u.d. oraz art. 10 ust. 1‒3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 n.u.d.

Natomiast do takich umów zawartych po 1 lipca 2024 r. już w całości należy stosować przepisy nowej ustawy deweloperskiej.

umowy rezerwacyjne

• Czy w stosunku do umów rezerwacyjnych również należy stosować regulacje przejściowe?

Umowy te przed wejściem w życie n.u.d. nie były regulowane przepisami. Wydaje się zatem, że umowy rezerwacyjne zawarte w okresie przejściowym (tj. od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r.) po 2 lipca 2024 r. powinny zostać dostosowane do wymagań wynikających z n.u.d.

Natomiast nie ulega wątpliwości, że tego rodzaju umowy, które zostaną zawarte po 1 lipca 2024 r., powinny spełniać warunki n.u.d.

składki na deweloperski fundusz gwarancyjny

• Czy deweloper ‒ w odniesieniu do wpłat nabywców, którzy zawarli umowę deweloperską do 1 lipca 2024 r. (włącznie) w ramach inwestycji przejściowych, i dokonanych po 1 lipca 2024 r. zgodnie z n.u.d. ‒ ma obowiązek odprowadzenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)?

W związku z tym, że obowiązek odprowadzania składek na DFG wynika z art. 6 ust. 2 n.u.d., a nie z umowy deweloperskiej, należałoby uznać, że deweloper po 1 lipca 2024 r. musi odprowadzać wspomniane składki od każdej wpłaty pochodzącej od nabywców, którzy zawarli umowę deweloperską w ramach inwestycji przejściowej, dokonanej po 1 lipca 2024 r. I to niezależenie od daty zawarcia samej umowy deweloperskiej przez danego nabywcę (czyli również w odniesieniu do umów deweloperskich zawartych nie tylko przed 1 lipca 2024 r., lecz także przed 1 lipca 2022 r.).

Jednak są argumenty za przyjęciem odmiennego stanowiska. Zgodnie z nimi w przypadku inwestycji przejściowych deweloperzy mają obowiązek odprowadzania składek na DFG tylko w odniesieniu do wpłat nabywców, którzy zawarli umowę deweloperską już po upływie okresu przejściowego, tj. po 1 lipca 2024 r. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia przede wszystkim to, że – jak już wskazano powyżej – do umów deweloperskich zawartych w okresie przejściowym stosuje się nadal (z wyjątkami) przepisy s.u.d. Oznacza to, że taka umowa deweloperska zawarta w ramach inwestycji przejściowej do 1 lipca 2024 r. nie będzie zawierać informacji o naliczaniu i przekazywaniu składek na DFG (o czym mowa w art. 35 ust. 1 pkt 10 lit. b n.u.d.). Informacji odnoszących się do składek DFG nie będzie zawierał również prospekt informacyjny – w przypadku tych umów nadal będzie obowiązywał po 1 lipca 2024 r. wzór prospektu wprowadzony regulacjami s.u.d. A przypomnijmy, że informacje dotyczące wpłat na DFG znajdują się tylko we wzorze prospektu informacyjnego wprowadzonego w art. 20 ust. 3 n.u.d.

Przepisy n.u.d., które wyjątkowo znajdują zastosowanie również do inwestycji przejściowych i umów deweloperskich zawartych w okresie przejściowym (czyli realizowanych w tym okresie zasadniczo na podstawie s.u.d.), nie obejmują powołanych powyżej art. 20 i art. 35 n.u.d. Zgodnie z zasadą racjonalnego ustawodawcy można zatem twierdzić, że obowiązek odprowadzenia składek na DFG nie obejmuje wpłat od nabywców z tytułu umów deweloperskich, które zostaną zawarte najpóźniej 1 lipca 2024 r.

Uwaga! W obecnym stanie prawnym brak jest podstawy prawnej do ustalenia wysokości stawki procentowej koniecznej do wyliczenia wysokości składki, a w konsekwencji – nie jest możliwe wyliczenie wysokości należnej składki na DFG w przypadku inwestycji, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło najpóźniej 30 czerwca 2022 r.

Zgodnie z art. 49 ust. 2 n.u.d. wysokość składki stanowi iloczyn stawki procentowej oraz wartości wpłaty nabywcy. Zgodnie z ust. 6 art. 49 n.u.d. wysokość składki na DFG jest wyliczana według stawki procentowej, która obowiązuje w dniu rozpoczęcia sprzedaży w ramach danej inwestycji. Jest ona określona w rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na DFG, które weszło w życie 1 lipca 2022 r.

To oznacza, że dla inwestycji, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 r., brak jest podstawy prawnej do określenia wysokości obowiązującej stawki procentowej. W konsekwencji nie jest możliwe ustalenie wysokości składki na DFG. Dotyczy to zatem nie tylko umów deweloperskich zawartych jeszcze przed dniem wejścia w życie n.u.d. (tj. przed 1 lipca 2022 r.), lecz także umów deweloperskich zawartych w okresie przejściowym.

• Na jakim poziomie powinna być ustalona wysokość składki na DFG od umów deweloperskich, które zostaną zawarte po 1 lipca 2024 r. w ramach inwestycji przejściowej (tj. w której rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 r.)?

W przypadku takich umów nie ma wątpliwości, że deweloper ma obowiązek odprowadzania składek na DFG od wpłat nabywców z tytułu tych umów. Jednak nie jest możliwe ustalenie wysokości składki na podstawie obowiązujących przepisów n.u.d i wydanego do niej aktu wykonawczego. Wydaje się, że do takich umów w tej sytuacji powinna zostać przyjęta wysokość stawki procentowej obowiązującej w dniu wejścia w życie n.u.d. lub w pierwszym dniu po upływie okresu przejściowego (tj. 2 lipca 2024 r.). Przy czym według aktualnego stanu prawnego, jeżeli do 2 lipca 2024 r. nie zostanie dokonana nowelizacja n.u.d. lub wspomnianego rozporządzenia, to w obu przypadkach będzie to ta sama wartość (dodajmy, że rozporządzenie nadal obowiązuje i nie było przedmiotem nowelizacji). Niemniej jednak jest to rozwiązanie, które nie znajduje oparcia w n.u.d. ani w rozporządzeniu. De lege ferenda przedmiotowa kwestia powinna zostać uregulowana przez ustawodawcę.

• Czy deweloper powinien uzyskać nowy mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) dla inwestycji przejściowych po 1 lipca 2024 r.?

Tak, w przypadku inwestycji przejściowych, jeżeli po upływie okresu przejściowego deweloper, który dotychczas realizował inwestycję na podstawie s.u.d. i zamierza w ramach tej inwestycji kontynuować sprzedaż rozumianą jako zamiar zawierania z nabywcami umów deweloperskich (lub innych umów objętych zakresem n.u.d.), znajdą zastosowanie w pełni przepisy n.u.d.

Z uwagi na odmienne prawa, zasady i obowiązki związane z realizacją inwestycji na podstawie s.u.d. i n.u.d. należy stwierdzić, że dla inwestycji, które dotychczas realizowane były na podstawie s.u.d., po upływie okresu przejściowego dalsza realizacja inwestycji będzie się odbywała de facto w dwóch reżimach prawnych. W szczególności inny jest zakres praw i obowiązków wynikających z prowadzenia MRP (zarówno dla deweloperów, jak i dla banków lub kas prowadzących rachunki).

Przepisy n.u.d. nie przewidują wprost obowiązku otwarcia i posiadania przez dewelopera nowego MRP, jednak ze względów technicznych i organizacyjnych realizacja obowiązków ustawowych w innych sposób nie wydaje się możliwa.

• Czy deweloper powinien sporządzić nowy prospekt informacyjny dla inwestycji przejściowych po 1 lipca 2024 r.?

Tak, w przypadku inwestycji przejściowych, jeżeli po upływie okresu przejściowego deweloper, który dotychczas realizował inwestycję na podstawie s.u.d., zamierza kontynuować w ramach tej inwestycji sprzedaż rozumianą jako zamiar zawierania z nabywcami umów deweloperskich (lub innych umów objętych zakresem n.u.d.), to do takich umów znajdą zastosowanie w pełni przepisy n.u.d.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 n.u.d. deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym wzór prospektu określa załącznik do n.u.d. (art. 20 ust. 3 n.u.d.). Nowy prospekt, który należy stosować zgodnie z n.u.d., jest bardziej rozbudowany i szczegółowy w stosunku do prospektu wynikającego z s.u.d.

W odniesieniu do umów deweloperskich, które zostaną zawarte po 1 lipca 2024 r., dotychczasowy prospekt (sporządzony według wzoru uregulowanego w s.u.d.) nie będzie zawierał wszystkich wymaganych przez n.u.d. informacji, a zatem konieczne jest sporządzenie nowego prospektu.

• Jaka umowa po upływie okresu przejściowego powinna zostać zawarta przez dewelopera z przedsiębiorcą prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą?

Po upływie tego okresu, gdy po stronie nabywcy występuje osoba fizyczna, możliwe są co do zasady dwa warianty: zależą one od tego, czy osoba taka wykonuje działalność gospodarczą lub zawodową, a jeśli tak – to czy nabycie następuje na cele związane bezpośrednio z taką działalnością. Jeśli osoba taka wykonuje działalność gospodarczą lub zawodową i nabycie następuje na cele związane bezpośrednio z taką działalnością, to nie jest nabywcą w rozumieniu n.u.d. i nie przysługuje jej ochrona z niej wynikająca. A w konsekwencji w takim wypadku powinna zostać zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, a nie umowa deweloperska.

Jeżeli jednak osoba ta nie prowadzi działalności gospodarczej lub zawodowej albo co prawda ją prowadzi, ale nabycie następuje na cele niezwiązane bezpośrednio z działalnością, to w takiej sytuacji jest nabywcą w rozumieniu n.u.d. i przysługuje jej ochrona wynikająca z n.u.d., a w konsekwencji w takim wypadku powinna zostać zawarta umowa deweloperska.

• Czy można zawierać umowy deweloperskie po 1 lipca 2024 r. na podstawie s.u.d.?

Nie, przepisy n.u.d. są jednoznaczne – każda umowa deweloperska zawarta po 1 lipca 2024 r. musi zostać zawarta już na nowych zasadach, czyli zgodnie z n.u.d. Również wtedy, gdy jest zawierana w ramach inwestycji przejściowej. ©℗